樊琬

摘要：近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的增加，使得房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其具備投資量大、周期長(zhǎng)、資金收益慢等特點(diǎn)，因此必須要保證良好的資金供給。本文簡(jiǎn)單的探討了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，以及存在的一定問(wèn)題，并提供了一定的參考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資;渠道創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)是一個(gè)具有高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，而且房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行和發(fā)展中需要大量的資金投入，屬于資金密集型行業(yè)。從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的融資情況來(lái)看，存在融資渠道單一、產(chǎn)品研發(fā)滯后等情況，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展造成一定的制約，同時(shí)房地產(chǎn)融資的單一渠道也使得金融風(fēng)險(xiǎn)增大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資成為現(xiàn)今較熱門(mén)的話題，而如何能使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行快速合理的融資并降低融資風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深思的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀。我國(guó)的房地產(chǎn)從當(dāng)前的角度來(lái)分析，處于發(fā)展階段，把政府嚴(yán)格管控資金的運(yùn)作情況，造成房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中很難進(jìn)行融資，相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行融資的過(guò)程中，消耗了很多的資金儲(chǔ)備，說(shuō)明了我國(guó)的房地產(chǎn)融資困難重重，積極謀求其他的融資方向和融資渠道為現(xiàn)階段重點(diǎn)目標(biāo)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)。自從經(jīng)濟(jì)開(kāi)放改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非常的快。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和融資的過(guò)程中，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)，首先，自籌資金比較穩(wěn)定，處于一種穩(wěn)定的增長(zhǎng)的狀態(tài)，其次是民間融資慢慢變成房地產(chǎn)融資的一個(gè)新興渠道，在政府頒布緊縮經(jīng)濟(jì)政策以來(lái)，我國(guó)的民間資本借貸活動(dòng)非常的活躍。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道

我國(guó)目前的主要融資渠道分為兩種。第一種渠道是銀行融資，即通過(guò)向銀行貸款獲得資金。銀行作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中信用度最高的融資渠道，一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，銀行雖然獲得房地產(chǎn)石匕業(yè)貸款金額的利息，但是如果貸款企業(yè)不擅經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致破產(chǎn)銀行也將承擔(dān)巨額損失。第二種渠道是非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資，般是指以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)等形式籌集資金等。非銀行金融機(jī)構(gòu)屬于中介活動(dòng)，因此可以降低企業(yè)的單位成本、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整期限結(jié)構(gòu)以及最大限度地縮小流動(dòng)危機(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的困境

（1）融資方式單，信貸風(fēng)險(xiǎn)大。從我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況來(lái)看，融資結(jié)構(gòu)單一的情況明顯，同時(shí)間接融資的比重大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中可以分為三個(gè)步驟，第一個(gè)步驟為土地的競(jìng)拍、第二個(gè)步驟為房地產(chǎn)施工，第三個(gè)步驟為銷(xiāo)售。在這三個(gè)步驟中每一個(gè)都離不開(kāi)銀行的融資。

（2）沒(méi)有健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系。就現(xiàn)階段而言，社會(huì)中沒(méi)有健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系，增加了房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)也限制了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。如銀行對(duì)外進(jìn)行放貸考慮的是風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡，而房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)和收益不對(duì)等的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增加了一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行的穩(wěn)定性造成了一定影響。

（3）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。根據(jù)我國(guó)目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面的法律法規(guī)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起不到任何的規(guī)范作用，所以需要形成房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，以及相關(guān)部門(mén)要出臺(tái)明確的條例，讓一切可以在制度下進(jìn)行，減少了出現(xiàn)錯(cuò)誤的可能性。

（4）存在一定潛規(guī)則的間接融資方式。我國(guó)在房地產(chǎn)發(fā)展的方面，存在著一定的潛規(guī)則，因?yàn)樽杂匈Y金和流動(dòng)資金，以及開(kāi)發(fā)貸款和墊資都需要取得相應(yīng)的證件，并按照相應(yīng)的開(kāi)發(fā)原則來(lái)做到個(gè)人貸款用于個(gè)人，房地產(chǎn)貸款用于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金多數(shù)來(lái)自于銀行貸款，而個(gè)人的按揭還貸隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)，并且容易發(fā)生次貸危機(jī)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

（1）房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)稱(chēng)REITS，其主要原理就是由相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)出收益憑證，讓后向投資者來(lái)收取投資基金，將獲得的基金用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)投資，并由相關(guān)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，并按照一定的比例來(lái)劃分收益，這種基金不僅能夠給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供多一條融資渠道，減少其對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化是將缺乏流動(dòng)性但具有預(yù)測(cè)性的現(xiàn)金資產(chǎn)進(jìn)行整合、建池，用資產(chǎn)池內(nèi)的資產(chǎn)作為補(bǔ)償基礎(chǔ)，并在資本市場(chǎng)中發(fā)行資產(chǎn)支持證券，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用籌集到的現(xiàn)金資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使得資產(chǎn)證券化可以用較低的資金成本來(lái)帶動(dòng)流動(dòng)性差的資產(chǎn)。

（3）吸引外資融資。隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，吸引了很多海外基金的人市，這種融資方式大多是以海外落戶(hù)的方式，委托國(guó)內(nèi)的基金機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作。例如：2002年，我國(guó)與荷蘭合資成立的房地產(chǎn)基金項(xiàng)目面對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)，隨后上海、北京等地的分別有與國(guó)外投資公司建立戰(zhàn)略合作的合資企業(yè)。

（4）完善住房公積金制度。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。完善我國(guó)住房公積金制度，能使我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定在價(jià)、良好住房需求的保障上。

五、結(jié)論

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一，主要采用銀行貸款的方式，這種融資方式不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的制約作用，同時(shí)也會(huì)使銀行存在更多的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資問(wèn)題是一個(gè)準(zhǔn)點(diǎn)問(wèn)題，需要通過(guò)多方面、多行業(yè)的聯(lián)合行動(dòng)，才能有效的解決，并且隨著信息技術(shù)和市場(chǎng)資本的發(fā)展，房地產(chǎn)的融資渠道需要進(jìn)行一定的創(chuàng)新，首先要不斷完善自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)對(duì)其內(nèi)部監(jiān)管，其次要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，增加融資渠道的多樣性，并且要結(jié)合自身具體情況建立適合自身發(fā)展的金融體系，最后政府需要出臺(tái)一些優(yōu)惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定巨蕎鍬賣(mài)的發(fā)展。

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