《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 胡巍 攝

“到明年1月，我就連續(xù)繳夠5年社保，有在北京購(gòu)房的資格了。如果到時(shí)房貸利率波動(dòng)太大，我應(yīng)該會(huì)盡早買(mǎi)房，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多;如果利率穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也穩(wěn)定，我可能會(huì)到處多看看房，多攢一點(diǎn)首付，明年年底再買(mǎi)。”小李32歲了，北漂近5年，正考慮明年在北京買(mǎi)下人生的第一套住宅。

任何可能影響購(gòu)房成本的因素出現(xiàn)，都會(huì)令小李這樣的剛需購(gòu)房者提心吊膽?！胺?jī)r(jià)最好是跌，但千萬(wàn)別再漲了。對(duì)于我們而言，只有買(mǎi)得起和買(mǎi)不起的兩種房子，基本不存在選擇房屋品質(zhì)的空間。”

根據(jù)央行8月25日的公告，10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。而此前，房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上通過(guò)上浮或打折形成。

對(duì)于小李們，這一利率新政會(huì)帶來(lái)怎樣的變數(shù)？

“換錨”后，月供變化影響有限

“一般來(lái)講，房貸利率與房?jī)r(jià)呈反向變化規(guī)律，即，如果房貸利率提高，則購(gòu)房人還款負(fù)擔(dān)加重，會(huì)減少購(gòu)房需求，若住房供給不變，則房?jī)r(jià)會(huì)下降;如果利率降低，則還款負(fù)擔(dān)較輕，會(huì)增加購(gòu)房需求，若住房供給不變，則房?jī)r(jià)會(huì)上漲?！?北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池簡(jiǎn)單概括了利率和房?jī)r(jià)關(guān)系的一般規(guī)律。

新政只有切實(shí)改變了房貸利率，才會(huì)使樓市行情發(fā)生變化，多位接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的樓市觀察人士表達(dá)了同一觀點(diǎn)。

從近日的公開(kāi)信息來(lái)看，利率定價(jià)方式雖然改變，但現(xiàn)實(shí)中利率本身變化不大。坊間輿論指出，許多北京購(gòu)房者月供增加10多元，有人打比方，“可能還不夠坐一次出租車(chē)的”。

房貸利率變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心編輯制表：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 采制中心

新政落地后，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心梳理并向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》提供了包含北上廣深在內(nèi)的15個(gè)城市房貸利率變化數(shù)據(jù)，其中：4個(gè)一線城市首套房貸款利率波動(dòng)均在0.01個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，除上海外，利率均微微上浮;其他11個(gè)城市，首套房貸款利率波動(dòng)也大多在0.01個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，其中合肥沒(méi)有變化，變化相對(duì)較大的寧波，利率也僅上浮了0.26個(gè)百分點(diǎn);二套房貸款利率變化也不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹：“目前看，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國(guó)主要的一二線城市看，利率水平相比2019年二季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然是維持在過(guò)去兩年的最低利率。大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)?！?/p>

10月8日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了北京兩家知名房產(chǎn)中介公司的多個(gè)門(mén)店，工作人員均表示利率新政目前幾乎沒(méi)有影響市場(chǎng)。“通常，如果有影響房?jī)r(jià)的重要情況出現(xiàn)，我們內(nèi)部都會(huì)組織培訓(xùn)，以便向購(gòu)房者解釋?zhuān)热?017年北京樓市調(diào)控的317新政公布時(shí)。但針對(duì)這次利率新政，我們沒(méi)有任何培訓(xùn)?！倍辔恢薪槿藛T介紹了幾乎相同的情況。記者還發(fā)現(xiàn)，個(gè)別中介人員對(duì)利率新政了解得也不算多。

“變化之一是，如果你今天買(mǎi)房，那貸款的制式合同肯定是要換內(nèi)容的?！钡捎谟浾咦咴L的多個(gè)門(mén)店當(dāng)日均無(wú)按揭買(mǎi)房的交易記錄，中介人員也未能描述貸款合同的具體變化。

一直以來(lái)，都有樓市觀察人士呼吁降低首套房貸款利率的聲音存在。他們認(rèn)為首套房購(gòu)買(mǎi)幾乎不存在炒房現(xiàn)象，如果房?jī)r(jià)下跌，而省下的錢(qián)最終又因利息上漲而被銀行“收割”，剛需購(gòu)房者所得的實(shí)惠相對(duì)有限。

利率新政對(duì)樓市的長(zhǎng)期影響

多位樓市觀察人士或銀行人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，利率新政出臺(tái)后，LPR雖然每月一變，但波動(dòng)不會(huì)太大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙說(shuō)：“房貸利率‘換錨是房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整，但也要服從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大局，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。所以在新政房貸利率制定上，由市場(chǎng)制定出最低的基準(zhǔn)，各地再根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況在LPR的基礎(chǔ)上靈活浮動(dòng)，把市場(chǎng)和政府調(diào)控有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。雖然新政下LPR每月一變，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境整體偏緊，短期房貸利率也不會(huì)降低，銀行可以通過(guò)改變基點(diǎn)加減數(shù)來(lái)維持利率穩(wěn)定。”

“貸款利率與LPR掛鉤，不要認(rèn)為這一改革是專(zhuān)門(mén)沖著房地產(chǎn)來(lái)的?！?景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，利率市場(chǎng)化是金融改革的趨勢(shì)，房貸利率新政僅是整個(gè)改革當(dāng)中的一部分。從目前情況來(lái)看，銀行對(duì)住房按揭貸款沒(méi)有指標(biāo)，降低房貸利率的可能性很小，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的首要任務(wù)還是降價(jià)賣(mài)房。LPR改革非常成功，利率市場(chǎng)化的同時(shí)又間接起到了降息的作用，其目的就是為了發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為中小微企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)獲取廉價(jià)的資金。

胡景暉認(rèn)為，降息是大勢(shì)所趨，但目的是為了振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將成為例外，“資金要流向制造業(yè)，流向其他新興行業(yè)?！彼€說(shuō)：“要筑起一道防火墻，決不能讓資金再流入樓市。房?jī)r(jià)過(guò)高不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也可能影響社會(huì)穩(wěn)定。7月30日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了‘房住不炒，政策是嚴(yán)厲的，房地產(chǎn)行業(yè)再也不敢亂來(lái)了。除了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，我認(rèn)為中長(zhǎng)期也不應(yīng)該再用房地產(chǎn)來(lái)刺激?！?/p>

張大偉向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)：“關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)成為政策的主要內(nèi)容。2019年是房地產(chǎn)政策出臺(tái)最密集的年份，過(guò)去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，在今年以來(lái)密集提及。中央各部委在2019年以來(lái)累計(jì)已發(fā)布25次講話(huà)或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”

房貸利率變化對(duì)購(gòu)房者有哪些影響？

胡景暉認(rèn)為，房貸利率并不是影響購(gòu)房的關(guān)鍵性指標(biāo)，而僅僅是風(fēng)向性指標(biāo)?！皩?duì)于剛需購(gòu)房者，不會(huì)因?yàn)槊吭露噙€兩百塊錢(qián)房貸就放棄剛需?！彼治龅?，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到降價(jià)周期，誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)將獲得優(yōu)勢(shì)，恒大、碧桂園、萬(wàn)科促銷(xiāo)打折力度名列前茅，所以可以看出，房?jī)r(jià)才是決定消費(fèi)者買(mǎi)還是不買(mǎi)的第一要素;影響買(mǎi)房決策的第二點(diǎn)就是房屋品質(zhì)，包括建筑質(zhì)量、容積率、配套設(shè)施、交通等;第三大決策因素是貸款成數(shù)，也就是首付款多少;利率對(duì)于購(gòu)房決策的影響還得靠后。”

“房地產(chǎn)之前有種言論，就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，但如今的現(xiàn)實(shí)是房?jī)r(jià)降了反而容易賣(mài)。因?yàn)樵聿灰粯樱I(mǎi)漲不買(mǎi)跌是一種投資心態(tài)，但是在‘房住不炒的大前提下，從自住型角度來(lái)講，不是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，而是買(mǎi)得起就買(mǎi)，買(mǎi)不起就等?！焙皶熯€說(shuō)。

例外，上海房貸新利率低于LPR

房貸利率新政落地后，上海首套房貸款利率因?yàn)榈陀贚PR而受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

根據(jù)央行此前公布的政策，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。但上海首套房貸款利率卻在LPR基礎(chǔ)上減去20個(gè)基點(diǎn)，使最低利率甚至可能比新政前還減少0.005個(gè)百分點(diǎn)，即4.65%，而此前銀行執(zhí)行的是首套最低基準(zhǔn)利率九五折，即4.655%。

趙秀池分析：“上海的做法主要是基于穩(wěn)定利率的考慮。也是為了落實(shí)中央因城施策、一城一策、保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的精神要求?！?/p>

岳蒙蒙認(rèn)為，這一現(xiàn)象反映的是改革要平穩(wěn)，結(jié)合實(shí)際給出一個(gè)合理的過(guò)渡期?！耙?yàn)樯虾Ｖ皥?zhí)行的利率是基礎(chǔ)利率的九五折，即4.655%，如果當(dāng)前執(zhí)行LPR最低限的4.85%，那么上海房貸利率上行較明顯，勢(shì)必加大購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。”

胡景暉說(shuō)：“在4個(gè)一線城市中，上海是樓市調(diào)控做得比較好的。在此之前，上海的房貸利率在全國(guó)范圍內(nèi)一直屬于偏低的水平。但是由于土地供應(yīng)、新區(qū)開(kāi)發(fā)、共有產(chǎn)權(quán)房屋、房屋租賃等一系列房?jī)r(jià)調(diào)控手段的良好發(fā)揮，使上海在房貸利率偏低的市場(chǎng)條件下，依然保持了房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)和市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定，所以即便利率偏低也是合理的。當(dāng)然，現(xiàn)在的利率也給政策留下了充足的操作空間，未來(lái)如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲異動(dòng)，房貸利率還可以進(jìn)一步調(diào)高?！?/p>

此外，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，胡景暉認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由新增開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，走向以存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)和再交易為主，且農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地入市，還有很多土地可以利用，中國(guó)應(yīng)該盡快建立起與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，讓投資者能夠獲得紅利的健康的資本市場(chǎng)。未來(lái)中國(guó)老百姓的資產(chǎn)配置也將發(fā)生很大改變?！?/p>

岳蒙蒙提出：“本次利率并軌改革對(duì)于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本有一定的積極作用，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從短期來(lái)看，在房住不炒及不刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)下，執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)的概率較小，各地因城施策，貸款利率也將基本維持穩(wěn)定。長(zhǎng)期看，房貸利率隨LPR下行趨勢(shì)的確立，對(duì)地產(chǎn)形成長(zhǎng)期利好。”

趙秀池則補(bǔ)充，希望有關(guān)方面做好房貸利率政策的宣傳解讀工作?！胺€(wěn)預(yù)期才能穩(wěn)房?jī)r(jià)，才能穩(wěn)樓市。穩(wěn)利率同樣是穩(wěn)預(yù)期的重要工作，尤其是此次房?jī)r(jià)利率定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整不會(huì)帶來(lái)利率多大變化，要讓廣大公眾正確認(rèn)知?！?/p>

編輯：張燕 zhangyan@ceweekly.cn

編審：郭芳

美編：孟凡婷