張一穎

摘 要 隨著市場經濟的快速發(fā)展，對房地產企業(yè)實施了新的收入準則，新收入準則的制定，能夠在一定程度上彌補舊準則存在的缺陷，促進企業(yè)規(guī)范化操作，使房地產企業(yè)獲得良性發(fā)展。

關鍵詞 新收入準則 房地產企業(yè) 良性發(fā)展

就當前情況來講，新收入準則受到了較為廣泛的關注，其勢必對相關行業(yè)的發(fā)展產生重要影響。[1]

一、新收入準則的實施對房地產企業(yè)的影響

（一）對收入確認產生的影響

在新收入準則的體系下，房地產企業(yè)如果按時間段確認收入，必須滿足3個條件。但就目前的實際情況來看，在房地產銷售過程中一般無法滿足3個條件中的任意項。有學者認為，可以滿足“有權就累計至今已完成的履約部分收款款項”，但是在實際操作中還值得商榷，除非期房的付款進度與房屋建造速度保持一致，而且收到的款項不退不換。但目前許多的合同條款中并沒有此項規(guī)定，房地產銷售也無法滿足時間段確認收入。要想完成房地產企業(yè)的收入確認，必須在合同條款、法律政策等支持之下。

碧桂園最先采用按時間段確認的收入處理方式，在實際處理過程中非常謹慎，也有很多限制條件。通過對法律意見咨詢，與當地的審計機構和監(jiān)管部門進行積極有效的溝通，在報告中的附件部分明確提出“本集團是否有權就累計至今已完工的部分收取款項，并采用在一段時間內的方法確認收入，取決于不同合同條款里的具體約定，以及該合同條款在當地法律環(huán)境下是否適用，本集團在必要時必須審查合同條款，當地法律法規(guī)以及監(jiān)管機構意見，并取得了法律建議”。

由此可見，即便是碧桂園采用的按時間段確認收入制，也必須嚴格根據法律政策的規(guī)定。值得一提的是，碧桂園所采用的按時間段確認收入均為國外開發(fā)的房地產項目，是符合國外的法律環(huán)境以及合同規(guī)定所獲得的結論。

（二）對收入報表產生的影響

在2005年的資料中顯示，當前商品房預售面積占總面積的60%左右，而在房地產企業(yè)迅速發(fā)展的今天，預售商品房的比例更高。在原有舊準則下，房地產企業(yè)在預售時收到的房款，只能視為賬款負債反映，如果在交房之前的負債金額較高，同時又處于資金密集型產業(yè)，企業(yè)的資產負債率也會相對較高。而在新準則影響下，原本被視為負債的預售房款，可以將其提前視為收入，企業(yè)的資產負債率有所下降，這種狀況的出現更有利于企業(yè)融資。對于一些預售比例較高、施工進度較快、購買時付款速度快的項目，企業(yè)將按實際施工進度對收入進行結轉，這有利于企業(yè)實際盈利水平的提升。

（三）對信息披露產生的影響

在新收入準則中，使用了更多的判斷和估計方式，在準則中估計、預期、很可能等需要執(zhí)行者嚴格按照準則規(guī)定，運用職業(yè)能力與行業(yè)經驗，確定具體事項。同時收入確認、變更以及判斷，合約履行進度與方法，資本投入等都會對企業(yè)信息披露產生一定影響。因此，房地產企業(yè)應該完善相關披露內容，減少確認收入方式和會計估計對企業(yè)造成的影響，不局限在形式上，更全面和及時地履行企業(yè)職責，保證流程清晰性，強化合作，保證信息的準確性和及時性。

（四）對財務工作人員有了更高要求

新收入準則的制定，使收入確認的時間和金額發(fā)生了改變，也使財務報表披露信息發(fā)生了改變，這種情況的出現，對財務工作人員提出了更高要求。因此，房地產企業(yè)需要加強對財務工作人員的培訓，使其在熟悉新收入準則規(guī)定的同時，及時更新自身財務知識。

二、房地產企業(yè)面對新收入準則采取的措施

新時代背景下，基于對新收入準則的考量，房地產企業(yè)在執(zhí)行相關條款時，需要秉承嚴謹、科學的態(tài)度，實施相應措施：

（一）和客戶之間科學開展合同識別

在具體實施過程中，如果客戶想要修改或者修訂合同內容，企業(yè)需要確保收入在合同范圍之內，使收入金額保持在穩(wěn)定狀態(tài)。同時，如果參與方同意變更合同范圍，但是商議的價格未能達成一致，企業(yè)需要以可變對價的變化重新評估合同價格。

（二）規(guī)范商品房銷售合同

商品房銷售合同的規(guī)范化，能夠使企業(yè)在履行約定過程中，保證商品有不可替代用途。合同中需要規(guī)定企業(yè)不能代替客戶改變原有制定商品房，如果企業(yè)將其用作其他用途，客戶有權追究相應責任，并且有強制執(zhí)行權。同時企業(yè)有權利以預售累積商品投入成本為依據，向客戶收取部分款項。

（三）注重對新收入準則內容的學習

在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，相關工作人員需要認真研讀新收入準則，并將企業(yè)具體業(yè)務與標準結合在一起，對比新舊準則之間的不同，及時調整賬務處理方法，促進財務流程不斷完善。

（四）促進各個部門之間的融合

在新收入準則影響下，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，應該積極實現財務管理、成本管理、人力資源、項目管理、進度管理等多個部門之間的融合，強化企業(yè)內部管理，有效建立工作流程，進而實現由舊收入準則向新收入準則的平穩(wěn)過渡。

（五）樹立契約意識

在新收入準則背景下，企業(yè)在簽署合同的過程中，需要運用相應模式，取得銷售收入。而具體模式的實施需要將合同作為依據，并且將其貫穿在整個過程中。但是合同涉及的金額較大、細則較多、條件比較復雜、風險性也較強，因此房地產企業(yè)在簽訂合同的過程中，需要注重一些細則規(guī)定，了解合同中企業(yè)需要履行的義務與擁有的權利。

三、結語

新收入準則的實施，有利于促進社會主義市場經濟健康發(fā)展，而房地產企業(yè)需要在此過程中，找準自身定位，不斷創(chuàng)新經營方式，完善財務管理，加強對新會計政策的了解，避免新收入準則對房地產企業(yè)產生不良影響。

（作者單位為恒大地產集團濟南置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 沈桂蘭.新收入準則對房地產企業(yè)利潤的影響[J].財會學習，2019（22）：114+116.