孔晴

[摘 要]以調研數(shù)據(jù)為基礎對農(nóng)戶進城購房中的消費特征進行實證分析，農(nóng)戶的收入水平、近3年內(nèi)家庭的收入主要用途、受教育程度、資金需求、借款用途均是影響農(nóng)戶進城購房的主要因素。收入水平越高，進城購房的意愿越強烈;近三年內(nèi)家庭的收入用途影響著農(nóng)戶的進城購房意愿，其他用途對買房裝修具有“擠出效應”;農(nóng)村建房及其他用途的借款均會影響農(nóng)戶進城購房的意愿;受教育程度越高，在城市就業(yè)工作的穩(wěn)定性越高，也就更加傾向于在城市購房;農(nóng)戶的進城購房意愿與資金需求呈正向變動，越是有購房意愿的農(nóng)戶資金需求越強烈。

[關鍵詞]農(nóng)戶;進城購房;消費特征

[中圖分類號]F326.2 [文獻標識碼]A

1 前言

隨著城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進、農(nóng)戶非農(nóng)就業(yè)水平提高，農(nóng)戶收入水平連年增長，農(nóng)戶進城購房已經(jīng)形成一種新的經(jīng)濟現(xiàn)象。農(nóng)戶進城購房的經(jīng)濟現(xiàn)象越來越普遍，進城購房的農(nóng)戶已經(jīng)成為城市購房大軍的中間力量，這種經(jīng)濟行為帶來了巨大金融需求的同時也促進了我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在農(nóng)村內(nèi)部推力和城市外部拉力的雙重作用下，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力進入城市工作，農(nóng)戶的收入整體上得到穩(wěn)步增長，農(nóng)戶的消費水平也逐漸提高，逐步由生存型消費向享受型消費轉換，農(nóng)戶為了享受城市的先進文化、良好教育等各種公共服務，產(chǎn)生了進城購房的意愿。

20世紀60年代，美國學者E.S.Lee提出了系統(tǒng)的人口遷移理論——“推拉理論”，該理論認為人們做出遷移決策是來自兩種不同方向的力相互作用的結果，遷移的推拉因素除了更高的收入外，還有更好的職業(yè)、更好的生活條件、為自己與孩子獲得更好的受教育的機會，以及更好的社會環(huán)境，推拉理論為分析農(nóng)民進城購房影響因素提供了理論支撐。國外對于居民的購房行為研究多以城市居民作為研究對象，Harloe（1981）指出居民購房的基本前提是具有穩(wěn)定的長期收入，需要大量的資金。Luis（2005）研究結果顯示，居民購房意愿與居民的預期收入密切相關，預期收入增加的居民傾向于購房，而預期收入減少的居民則更傾向于租房。Bourassa（1995）、Hseuh（1999）、Chambers（2005）等人認為居民的購房行為與出臺的相關政策有關，研究表明住房貸款的放松，居民的住宅購買量顯著增加，反之住房購買量則減少。

進入新世紀以來，我國隨著城鎮(zhèn)化進城的加快，大批農(nóng)民進入城鎮(zhèn)成為產(chǎn)業(yè)工人，同時也有農(nóng)民進城經(jīng)商，這批先富人群具備了進城購房的經(jīng)濟基礎。我國學者也開始對農(nóng)戶進城購房的行為進行研究，董嘩波（2009）將農(nóng)民進城買房的原因歸納以下幾點：第一，由于收入增加和生活水平的提高，希望享受現(xiàn)代城市生活;第二，城市的醫(yī)療和教育條件及生活環(huán)境對農(nóng)戶有一定的吸引;第三，農(nóng)村婚嫁觀念的改變。文細光（2011）對農(nóng)民進城購房的群體按經(jīng)濟條件進行分類，分別分析了富裕型農(nóng)民和經(jīng)濟條件不高的進城農(nóng)民的消費特征，并建議政府放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。通過對相關文獻進行梳理，我國對于居民購房行為的研究多以城鎮(zhèn)居民為例，對于以農(nóng)民為對象的研究不多，現(xiàn)有的研究中更多是偏向于規(guī)范研究。本文以甘肅省轄區(qū)的2000戶農(nóng)戶為研究對象，運用實證分析從經(jīng)濟學的視角分析農(nóng)戶進城購房的影響因素，有助于政府把握這一經(jīng)濟行為規(guī)律，做出更好的決策，促進城鎮(zhèn)化進程。

2 甘肅省農(nóng)戶進城購房現(xiàn)狀分析

2.1 家庭收入穩(wěn)步提升，為進城購房提供經(jīng)濟支撐

調查顯示，2018年農(nóng)戶①家庭年人均毛收入1000元以下的占2.84%、1000-3000元的占23.62%、3000-5000元的占27.06%、5000-7000元的占16.7%、7000-1萬元的占15.57%、1萬元以上的占14.27%。2018年農(nóng)戶家庭收入較去年同期有顯著提升，認為家庭收入同比持平或增加的農(nóng)戶占比達73.89%，其中：農(nóng)戶家庭純收入增加的占24.3%，收入同比持平的占49.5%。農(nóng)戶家庭收入的穩(wěn)步提高，主要得益于國家近年來相繼出臺的糧食補貼、減免稅收等一系列惠農(nóng)支農(nóng)政策以及勞務收入的增長。隨著農(nóng)村剩余勞動力轉移、城市用工需求增加以及勞務費用上漲，農(nóng)村居民外出打工人數(shù)快速增加，農(nóng)戶非農(nóng)收入快速增長。

2.2 進城購房需求強烈，住房支出不斷增加

調查顯示，2018年農(nóng)戶調查中，農(nóng)村居民為子女或本人進城購房情況是：14.74%已經(jīng)購買城鎮(zhèn)住房;42.57%的家庭有確定的城鎮(zhèn)購房意愿，其中，13.68%近期正在攢錢準備購買，28.89%未來幾年肯定要買;有23.92%確定不需要購買，還有18.83%的農(nóng)戶說不清未來是否會購買。從2012-2018年甘肅省農(nóng)戶進城購房的趨勢變化表中的數(shù)據(jù)可以看出，農(nóng)戶進城購房的行為逐年增加，從2012年8.21%的農(nóng)戶進城購房到2018年的14.74%。而與此同時，選擇不需要購買的農(nóng)戶從2012年的35.77%下降到2018年23.92%?？梢?，在農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流轉過程中，進城購房已經(jīng)成為農(nóng)村居民消費中的一個重要部分。

3 農(nóng)戶進城購房意愿影響因素實證分析

借鑒現(xiàn)有的研究方法與成果，在問卷調查的基礎上，本文選取農(nóng)戶進城購房情況來考察農(nóng)戶金融服務需求情況，并從農(nóng)戶金融需求和家庭特征角度選取最能影響農(nóng)戶進城購房的變量（收入水平、資金需求、借款用途、借款來源、打工與否、受教育程度、年齡），運用logistic回歸分析對影響農(nóng)戶進城購房的影響因素進行實證分析。分析思路如下：首先，根據(jù)對2000戶農(nóng)戶的調查數(shù)據(jù)，對這七個變量進行設置;其次，建立模型，實證檢驗分析各變量之間的相互關系;最后，以農(nóng)戶進城購房情況為因變量，其他變量為自變量，運用統(tǒng)計分析方法反映出各變量之間的數(shù)量關系。

3.1 模型設定

模型選取多變量Logistic回歸模型（多變量邏輯回歸模型），logistic回歸模型是成熟且應用廣泛的分類模型，主要用來預測離散因變量與一組解釋變量之間的關系，最常用的是二值型logistic，即因變的取值只包含兩個類別，在實際工作中，多元型logistic回歸使用范圍更廣，因變量可以是包含兩個以上不同水平值的分類變量，且水平之間不必存在等級順序關系。logistic回歸法是通過回歸方程，確定概率的期望值，與回歸分析有相似之處，都是通過回歸方程計算權重，以所觀察的對象作為自變量，通過權重影響觀察樣本事件實際發(fā)生的概率，典型回歸分析試圖直接獲得觀察值，而邏輯回歸在于推導觀察值發(fā)生的概率。

農(nóng)戶家庭主要勞動力的受教育程度影響著農(nóng)戶進城購房的意愿。受教育程度越高，在城市就業(yè)工作的穩(wěn)定性越高，相應地具有更強的經(jīng)濟實力和更好的生活水平，因此也就更加傾向于在城市購房。農(nóng)戶的進城購房意愿與資金需求呈正向變動，越是有購房意愿的農(nóng)戶資金需求越強烈?，F(xiàn)在縣城的房價一般在4000-5000元，一套房子花費30-50萬，因此大部分農(nóng)戶購房都需要借貸。即使支付了首付款，農(nóng)民工辦理貸款也并不容易。房貸起碼在5年以上，且需要長期穩(wěn)定的收入來源。而農(nóng)民存在收入不穩(wěn)定、未繳納社保、住房公積金，還貸信譽低等諸多問題，對此，銀行方面一般都是慎貸。

借款用途影響著農(nóng)戶的進城購房意愿，農(nóng)戶進城購房通常是舉全家之力，現(xiàn)在農(nóng)村建房成本略低于城市，大多數(shù)農(nóng)戶需要借款來完成這一目標。打算在村里建房的農(nóng)戶，這些人的住房需求確實存在，而這種需求也可以通過進城購房的途徑來實現(xiàn)，在這樣的情況下農(nóng)戶就會面臨農(nóng)村建房和進城購房的選擇并進行心理上的比較，農(nóng)村建房及其他用途的借款均會影響農(nóng)戶進城購房的意愿。

注釋：

①本項調查在甘肅省轄區(qū)內(nèi)所有人民銀行縣區(qū)支行開展，每半年開展一次調查，由各縣區(qū)支行派出調查人員在調查村選擇30戶的村民進行調查，全省共調查農(nóng)戶2000戶。在調查對象的選擇上，由村支書協(xié)助選定調查農(nóng)戶，在農(nóng)戶家庭經(jīng)濟情況“好、中、差”中各選三分之一，以確保問卷調查能夠代表一個地區(qū)的綜合經(jīng)濟發(fā)展水平。在調查中，成功發(fā)放農(nóng)戶調查問卷1930份，回收有效問卷1689分，問卷填寫合格率為87%。從問卷發(fā)放、填寫和回收情況看，樣本分布合理，問卷質量較高，是比較成功的抽樣調查。

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