吳淑婭

摘 要 在眾多項(xiàng)目開發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的投資數(shù)額比較大，從項(xiàng)目的開始直至結(jié)束，都需要資金在其中運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，合理管控資金鏈?zhǔn)钱?dāng)前房地產(chǎn)健康發(fā)展的根本。近年來(lái)，我國(guó)不斷出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，這就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金鏈管理方式已經(jīng)不符合當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此探究符合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理鏈的方式是必然趨勢(shì)。本文通過(guò)概述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理提供參考策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金鏈 管理方法

一、前言

就房地產(chǎn)的性質(zhì)而言，其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，管理資金鏈的好壞程度直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。本文對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理方法進(jìn)行探究，主要有完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)、進(jìn)一步擴(kuò)寬融資渠道、擴(kuò)寬房地產(chǎn)資金回流渠道，進(jìn)而縮短資金回收期、運(yùn)用科學(xué)合理的方式進(jìn)行資金鏈管理，形成系統(tǒng)性管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，降低資金負(fù)債率，運(yùn)用品牌效應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈概述

所謂資金鏈，從整體上來(lái)講，其中包括融資、業(yè)務(wù)等方面的資金內(nèi)容，同時(shí)也是保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)順利運(yùn)行的基本鏈條。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目自開發(fā)至結(jié)束全過(guò)程的資金流動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中需要大量資金的支持，如果沒(méi)有資金，就無(wú)法保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金無(wú)法滿足項(xiàng)目對(duì)資金方面的需求，因此企業(yè)要想生存發(fā)展，最重要的途徑就是外部融資。當(dāng)前，我國(guó)資金鏈主要分為三個(gè)部分：其一，資金來(lái)源主要包括銀行機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資者以及房產(chǎn)合伙基金;其二，資金使用主要包括土地使用、房產(chǎn)開發(fā)、建筑以及房產(chǎn)運(yùn)營(yíng);其三，資金回流主要包括重要客戶以及消費(fèi)者方面。

三、解決當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)寬融資渠道

從根本上來(lái)說(shuō)，只有確保金融市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中獲得更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金。雖然我國(guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)發(fā)展有了很大的進(jìn)步，但從整體上來(lái)看，還需要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的改革力度，提升房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，同時(shí)，對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作也要加強(qiáng)重視，以此來(lái)維護(hù)當(dāng)前金融市場(chǎng)的發(fā)展秩序，為房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)發(fā)展中構(gòu)建良好的發(fā)展環(huán)境，創(chuàng)新符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的金融產(chǎn)品，進(jìn)而提高投資資本市場(chǎng)發(fā)展熱度。就融資渠道少這一問(wèn)題而言，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著很大的制約性，因此擴(kuò)寬融資渠道是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。在當(dāng)前新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行合作融資，兩者共同參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，一方面，有效降低開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定進(jìn)行，另一方面，品牌效應(yīng)能夠切實(shí)促進(jìn)商業(yè)性房產(chǎn)的銷售，具有經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）擴(kuò)寬房地產(chǎn)回流渠道，進(jìn)而縮短資金回收期

房地產(chǎn)資金回流主要有兩種方式，一種是銷售資金回流，另一種是租賃資金回流。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)采取的回流方式主要是銷售資金回流，這種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成了一定的發(fā)展壓力。房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中，因銷售的原因?qū)Y金回流的速度或進(jìn)程造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有資金去開發(fā)新項(xiàng)目，基于此，必須重視加快房地產(chǎn)企業(yè)的銷售資金回流。

筆者對(duì)擴(kuò)寬房地產(chǎn)資金回流渠道提出幾點(diǎn)建議：其一，進(jìn)一步完善典當(dāng)市場(chǎng)，以此來(lái)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的銷售速度，進(jìn)而縮短資金回收時(shí)間;其二，加大對(duì)政府采購(gòu)市場(chǎng)的完善力度，利用政府采購(gòu)市場(chǎng)方式來(lái)滿足購(gòu)買房地產(chǎn)能力低而且有買房需求的消費(fèi)者;其三，向個(gè)人或者相關(guān)投資機(jī)構(gòu)出售商業(yè)抵押貸款支持券，以此來(lái)提升相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)的借貸能力，積極關(guān)注有關(guān)信托投資融資方面的渠道，以此為基礎(chǔ)豐富房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)中的投資品種，還可以關(guān)注非銀行類型的金融融資渠道，以此來(lái)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中的資金來(lái)源，有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金充足和穩(wěn)定。[1]

（三）運(yùn)用科學(xué)合理的方式進(jìn)行資金鏈管理，形成系統(tǒng)性管理

一般來(lái)說(shuō)，完整的資金鏈主要由三個(gè)部分構(gòu)成，資金籌集、資金使用以及資金回流，要想對(duì)資金鏈條進(jìn)行科學(xué)管理，就需要對(duì)以上三部分進(jìn)行全方面、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理，逐漸形成系統(tǒng)性的管理方式。其一，要想切實(shí)擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的融資渠道，就應(yīng)該權(quán)衡各種資金來(lái)源的成本以及其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，探索符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的海外基金、典當(dāng)短期等融資渠道和方式，同時(shí)還要采取有效措施控制因融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其二，在資金使用過(guò)程中，還要加強(qiáng)對(duì)其預(yù)算方面的管理，這主要在于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有階段性特征，在引入資金時(shí)應(yīng)該把握融資實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體性的分析和測(cè)算，為資金管理提供可靠、真實(shí)的信息，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有效避免資金鏈危機(jī)事件，同時(shí)做好項(xiàng)目成本控制工作，運(yùn)用資源整合的方式減少對(duì)企業(yè)中閑置資金的占用，有效降低整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本投資水平;其三，做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流部分工作，在當(dāng)前樓市政策背景下，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際，做好房產(chǎn)銷售策劃以及房產(chǎn)營(yíng)銷方面的工作，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，分析當(dāng)前市場(chǎng)上的客戶群實(shí)際情況，從而針對(duì)性擴(kuò)展市場(chǎng)，以此來(lái)進(jìn)一步加快資金回流速度。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，降低資金負(fù)債率

就房地產(chǎn)企業(yè)的特征而言，其具有投資大、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等特征，但從資金方面來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)本身?yè)碛械目芍滟Y金有限，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量投資資金，基于此，要想切實(shí)保證企業(yè)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行，需要企業(yè)通過(guò)舉債外借方式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，否則就會(huì)因此造成資金鏈斷裂，對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。要想切實(shí)保證企業(yè)具有合理的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收付賬務(wù)的管理，及時(shí)將企業(yè)應(yīng)收的資金收回，減輕企業(yè)未來(lái)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)中的支付壓力，進(jìn)一步加快企業(yè)資金流的流動(dòng)，提升對(duì)有效資金的使用效率，提升企業(yè)的銷售水平，豐富銷售經(jīng)驗(yàn)，減少企業(yè)存貨量，提升企業(yè)中流動(dòng)資金的比例，加強(qiáng)對(duì)資金的管理工作。另外，還要將企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目中的現(xiàn)金溢余以及企業(yè)工作業(yè)務(wù)方面的考核等相結(jié)合，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，以此來(lái)提升企業(yè)員工在未來(lái)工作中的積極性。[2]

（五）運(yùn)用品牌效應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)

由于當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)了一系列收緊政策，這在一定程度上加速了房地產(chǎn)企業(yè)“入冬季”的到來(lái)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身開發(fā)能力不足也是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金困難的重要原因之一，而房產(chǎn)降價(jià)也無(wú)法吸引消費(fèi)者買房的原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有竣工，從而導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力表示懷疑。優(yōu)秀的品牌可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中最大限度避免政策帶來(lái)的不利影響，因此，要想切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的開發(fā)實(shí)力和能力，可通過(guò)樹立品牌形象，促進(jìn)企業(yè)健康、順利發(fā)展，同時(shí)還能切實(shí)達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期銷售水平。要想切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈處于穩(wěn)定狀態(tài)，就應(yīng)該保證金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況而言，其對(duì)金融政策方面的關(guān)注度還有待進(jìn)一步提升，但總的來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)中獲取的信息有限，其對(duì)金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握不準(zhǔn)確，因此提出應(yīng)對(duì)資金鏈危機(jī)的針對(duì)性方案存在一定的難度。[3]

四、結(jié)語(yǔ)

資金鏈作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵，企業(yè)中各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開資金的支持。本文通過(guò)分析幾個(gè)方面的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理方法，希望能夠以此為房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理提供幫助。

（作者單位為天津天房天陸置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 張洪衛(wèi).新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（18）：89-90.

[2] 崔存金.當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的思路[J].會(huì)計(jì)師，2017（07）：31-32.

[3] 徐政偉.當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的對(duì)策[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2017（11）：123-124.