王蒙

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控及應(yīng)對(duì)提出了新的要求。本文首先介紹了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，并結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從完善房地產(chǎn)金融體系、拓寬融資渠道等多個(gè)方面，提出了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) ?金融風(fēng)險(xiǎn) ?應(yīng)對(duì) ?策略

通常而言，房地產(chǎn)投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要通過(guò)科學(xué)合理的措施與方法嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目追求經(jīng)濟(jì)效益，使金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率大大增加。因此，深入探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，并提出合理化的應(yīng)對(duì)實(shí)施策略，對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展具有極為深遠(yuǎn)的意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，更多的購(gòu)房者傾向于通過(guò)按揭抵押貸款購(gòu)房。盡管在這個(gè)過(guò)程中，執(zhí)行較為嚴(yán)格的審批流程，對(duì)個(gè)人住房還款能力進(jìn)行了深入評(píng)估，但實(shí)踐表明，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的潛在性較強(qiáng)，不容易預(yù)先辨識(shí)，主要表現(xiàn)為：欺詐風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)提供虛假材料騙取銀行貸款額度;銀行存貸期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行放貸年限長(zhǎng)于其攬儲(chǔ)期限，使資金流面臨著相對(duì)不匹配風(fēng)險(xiǎn);提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)，由于借款人提前償還借款造成的預(yù)期收益損失。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)快、回款周期長(zhǎng)，為了在金融機(jī)構(gòu)獲取充足的資金，極易出現(xiàn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超高，償還貸款能力存疑，資金鏈面臨潛在威脅。企業(yè)財(cái)務(wù)信息也是易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域，部分房地產(chǎn)企業(yè)為獲取更為有效的資金支持，在財(cái)務(wù)信息方面做手腳，不能真實(shí)全面地反映企業(yè)信用情況，若房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售不甚理想，則資金回流難度大，造成不良貸款。

（三）商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行是為房地產(chǎn)供應(yīng)資金的主要渠道。為有效提高經(jīng)濟(jì)效益，商業(yè)銀行通常會(huì)持續(xù)擴(kuò)大貸款規(guī)模。當(dāng)前，商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為有效占據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)地位，部分商業(yè)銀行在貸款管理中存在片面性，甚至采用惡性競(jìng)爭(zhēng)方法，盲目放貸，造成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。在貸款條件的審查環(huán)節(jié)，個(gè)別商業(yè)銀行忽視對(duì)借款人資產(chǎn)和信用情況的嚴(yán)審把關(guān)，向部分不具備償債能力的單位放款，使貸款資金回流困難。部分商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度依賴(lài)，容易被動(dòng)地遭遇連鎖反應(yīng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范建議

（一）建立健全房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道

完善系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系，可為房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展提供可靠的資金供應(yīng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行的可靠保障，因此要注重建立健全房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。要通過(guò)政策制定與引導(dǎo)，適度刺激房地產(chǎn)投資信托行業(yè)發(fā)展，使房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道趨于多元化，避免過(guò)度單純地依賴(lài)商業(yè)銀行。

（二）建立和完善住房信貸保障制度

系統(tǒng)化的住房信貸保障制度，對(duì)于分散房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)具有極為重要的保障意義，但就目前來(lái)看，其作用尚未全面發(fā)揮到位，因此充分挖掘住房信貸保障制度的潛力勢(shì)在必行。要扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保管理體系，建立由政府有關(guān)部門(mén)及部分社會(huì)機(jī)構(gòu)公共構(gòu)建的擔(dān)保體系，形成立體化、層次化的信貸保障框架。通過(guò)該體系有效作用的充分發(fā)揮，當(dāng)商業(yè)銀行借款人償債能力不足時(shí)，可及時(shí)向商業(yè)銀行清償貸款本金和利息，有效降低抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，減少商業(yè)銀行壞賬率，實(shí)現(xiàn)社會(huì)化資本運(yùn)作。

（三）建立和完善個(gè)人信用制度

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)逐利性愈發(fā)突出，對(duì)個(gè)人信用提出了新的挑戰(zhàn)，因此要注重建立和完善個(gè)人信用制度。要不斷完善個(gè)人信用管理法律法規(guī)，使個(gè)人信用制度的建立及運(yùn)行有據(jù)可依，為個(gè)人信用制度有效作用的發(fā)揮提供根本遵循。要強(qiáng)化對(duì)失信人的公開(kāi)曝光及懲處力度，充分發(fā)揮失信行為負(fù)面典型的警示教育作用。要有針對(duì)性地設(shè)立個(gè)人信用管理權(quán)威機(jī)構(gòu)，當(dāng)前個(gè)人信用測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)通常為銀行，測(cè)評(píng)效果主觀影響因素較多，權(quán)威性不足，因此要探索建立可信度強(qiáng)、權(quán)威性高的個(gè)人信用專(zhuān)管部門(mén)，提高個(gè)人信用制度管理的可操作性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，市場(chǎng)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，造成這些潛在風(fēng)險(xiǎn)的要素較多，有關(guān)人員應(yīng)該立足房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的客觀實(shí)際需求，多措并舉，綜合施策，從房地產(chǎn)金融體系等多個(gè)方面著手，降低金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

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