摘? ? 要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展背景下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系更加突出，如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成為企業(yè)發(fā)展中的重要研究課題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，本文就針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)進(jìn)行分析，并提出一些具體的完善策略，希望能為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進(jìn)步和發(fā)展提供有效參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本管理;特點(diǎn);完善策略

1? 引言

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間較短，大部分人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠全面，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成本管理依舊沒有形成可靠的管理理念，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進(jìn)步和發(fā)展造成較大影響。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、施工及竣工過程，都需要對(duì)其進(jìn)行綜合管理，但是許多開發(fā)商直接套用著傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)成本管理模式，難以實(shí)現(xiàn)最大化的企業(yè)利益，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。面對(duì)這種情況，有必要深入分析商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)，采取有效策略進(jìn)行完善，使商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平得到有效提高。

2? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)分析

2.1? 選址及設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)

與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)出一定的特殊性，為獲取更高的商業(yè)利益，在選址方面提出了較為嚴(yán)格的要求，一般商業(yè)地產(chǎn)的選址有以下兩類：①建設(shè)地址在城市中心，這主要是因?yàn)楹笃诘倪\(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較低，但是前期的地價(jià)成本較高。②建設(shè)地址在新城區(qū)，這主要是因?yàn)榈貎r(jià)較低，但是后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。在這種情況下，需要結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行合理選址，整個(gè)過程要充分考慮到人口流動(dòng)、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、交通等各個(gè)方面，只有保證選址的合理性，才能夠獲取最大的商業(yè)利益。[1]而設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)成本管理中的重要環(huán)節(jié)，通過科學(xué)有效的設(shè)計(jì)能夠降低成本投入，使項(xiàng)目成本得到及時(shí)回收，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。

2.2? 運(yùn)營方面的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體較多，其中包括了項(xiàng)目投資方、商業(yè)運(yùn)營方、商鋪經(jīng)營者及終端消費(fèi)者等等，想要獲取最大化的企業(yè)利益，既要做好產(chǎn)品銷售工作，也要注重產(chǎn)品的經(jīng)營管理。比如在購物中心商鋪的經(jīng)營過程中，經(jīng)營者向消費(fèi)者出售商品，在實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)濟(jì)收益后，向投資者繳納租金。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收是比較復(fù)雜的，整個(gè)過程要考慮到選址、租憑、消費(fèi)者需求及其消費(fèi)特點(diǎn)等等，只有對(duì)這些因素進(jìn)行綜合考慮，才能夠提高企業(yè)運(yùn)營水平，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益得到提升。

2.3? 融資方面的特點(diǎn)

從本質(zhì)上來說，商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種金融產(chǎn)品，大部分商品項(xiàng)目都是選擇一次性投資構(gòu)建，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資工作就提出了較高要求，需要在回收資金后，才能夠進(jìn)行下一期的項(xiàng)目建設(shè)。[2]同時(shí)，為吸引商鋪經(jīng)營者入駐，需要采取傳統(tǒng)的租金優(yōu)惠方式或是一定時(shí)間的免租，這就顯著加大了商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，不得不采取合作開發(fā)、預(yù)租、信托、債權(quán)、房地產(chǎn)投資基金、資產(chǎn)證券化等融資模式，以此緩解資金需求。由于融資方式及融資總量較多，企業(yè)面臨著較高的融資風(fēng)險(xiǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)運(yùn)用的方式也更加多樣化。

3? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的完善策略

3.1? 做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時(shí)候，需要提高對(duì)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的重視性，盡可能降低項(xiàng)目投入成本，降低后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。首先，為保證選址及定位的合理性，需要做好成本調(diào)研及分析工作，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)地段周邊的人口密集度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通情況、人群收入水平及消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行分析，便于更好的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃。同時(shí)，需要在決策規(guī)劃時(shí)期進(jìn)行招商工作，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營方提出的意見進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而開展針對(duì)性的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，為后期的經(jīng)營工作提供有利條件，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益得到有效保障。

3.2? 優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營方式

與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式及成本回收模式都是不同的，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時(shí)候，需要充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)性，發(fā)揮其含有的價(jià)值，使商業(yè)經(jīng)營的意義得到體現(xiàn)。根據(jù)以往商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營情況來看，普遍都是將產(chǎn)權(quán)分散出去，讓不同的商戶獨(dú)立進(jìn)行運(yùn)營管理，這就影響到商業(yè)的統(tǒng)一性，無法對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理，很容易出現(xiàn)混亂的經(jīng)營管理情況，給商業(yè)地產(chǎn)成本管理帶來較大挑戰(zhàn)。因此，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時(shí)候，需要以長遠(yuǎn)的眼光去分析問題，以租憑的方式進(jìn)行運(yùn)營，結(jié)合市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，使后期的運(yùn)營階段中成本管理及招商工作更具有統(tǒng)一性。

3.3? 注重全壽命周期的成本分析

在進(jìn)行全壽命周期的成本分析時(shí)，既要重視對(duì)某個(gè)階段的成本問題進(jìn)行分析，也要對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的成本進(jìn)行分析。這種管理方式的主要目的就是對(duì)各階段所產(chǎn)生的成本進(jìn)行控制，將項(xiàng)目的成本控制在最低范圍內(nèi)，整個(gè)過程比較強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的定位、決策、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、分解、施工、運(yùn)營、使用及拆毀等各個(gè)階段的成本分析。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目建造成本及運(yùn)營成本之間存在一定的沖突，需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析，站在長久、全面的角度上進(jìn)行考慮，進(jìn)而找出最佳的方案。此外，在進(jìn)行項(xiàng)目全壽命周期的成本分析過程中，需要對(duì)傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析方法進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，充分利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)提高數(shù)據(jù)分析的工作效率及準(zhǔn)確性，使成本分析工作更具有科學(xué)性及有效性，為商業(yè)地產(chǎn)成本管理提供更加可靠的信息依據(jù)。

3.4? 拓寬融資渠道

為緩解商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，需要對(duì)單一的融資渠道進(jìn)行改變，通過債券融資、貸款等融資手段獲取更多的資金，為項(xiàng)目建設(shè)的開展提供有利支持。[3]由于這種融資模式所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，很容易影響到項(xiàng)目成本，需要對(duì)融資渠道進(jìn)行拓寬，盡可能降低商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。就目前來看，部分開發(fā)商已經(jīng)采用信托投資資金模式獲取項(xiàng)目資金，這種模式體現(xiàn)出以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：①使融資渠道得到拓寬，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力得到降低。②既能夠提高資金總量，也能夠防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)分割等情況，便于后期進(jìn)行統(tǒng)一管理。雖然這種融資模式的應(yīng)用依舊存在一些問題，但是在國家法律制度及相關(guān)流程的規(guī)范下，勢(shì)必能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多機(jī)遇。

4? 結(jié)束語

綜上所述，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，成本管理直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，只有做好成本管理工作，才能夠在最短時(shí)間內(nèi)完成成本回收，實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)利益。為提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平，需要充分了解商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)，做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作、優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)用方式、注重全壽命周期的成本分析、拓寬融資渠道，從多方面提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理效果，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 笪建軍，趙燕.電商物流類企業(yè)配送成本核算方法優(yōu)化與控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2017（16）.

[2] 程清.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對(duì)策[J].建材與裝飾，2018（10）.

[3] 張嫻.網(wǎng)絡(luò)銷售時(shí)代，關(guān)于物流企業(yè)成本核算方法的探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（19）.

作者姓名：

楊海濱（1981—），性別：男，籍貫：山東臨沂，職稱：中級(jí)，學(xué)歷：本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，單位： 青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。