吳中正

摘? ? 要：本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的重要性，有利于緩解房建工程建設(shè)中的供需矛盾，同時(shí)也有利于提高房建工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 。接著從成本預(yù)算管理、合同管理以及進(jìn)度管理三個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;控制

1? 前言

成本管理和控制是運(yùn)用會(huì)計(jì)分析方法比較項(xiàng)目成本的計(jì)劃成本與實(shí)際成本，始終貫穿整個(gè)房地產(chǎn)工程施工全過程。由于項(xiàng)目成本的周期不同，影響成本的因素也不相同，需要在房建工程成本控制中實(shí)施精細(xì)化管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制有利于緩解房建工程建設(shè)中的供需矛盾。進(jìn)行成本管理與控制主要就是通過提升管理水平、管理強(qiáng)度、改進(jìn)工藝技術(shù)來達(dá)到成本控制的目的。成本管理和控制要貫穿基建工程施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)施工要素進(jìn)行合理分配，讓工程施工費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)。加強(qiáng)預(yù)算計(jì)劃管理，前期列出工程建設(shè)過程中需要發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)，在施工的時(shí)候按照前期的計(jì)劃進(jìn)行開展，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)?？傊?，在保障房建工程施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)施工環(huán)節(jié)的資金消耗進(jìn)行控制，能夠確保供需關(guān)系的協(xié)調(diào)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制有利于提高房建工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)運(yùn)營的主要目的就是創(chuàng)收，提升其盈利能力成為房建工程施工企業(yè)成本控制目標(biāo)。成本控制能力的高低直接影響房建工程項(xiàng)目的管控成效。通過開展成本管理和控制并結(jié)合國家的相關(guān)法律規(guī)定，科學(xué)、準(zhǔn)確的組織房建項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)和程序中所需要投入的成本資金額度，并對(duì)投入的資金進(jìn)行合理的配置。另外，作為房建工程項(xiàng)目管理人員，必須要認(rèn)識(shí)到成本管理和控制工作開展的重要性，提高人員與材料等資源的配比成效，進(jìn)而提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的策略

3.1? 成本預(yù)算管理和控制

成本預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的前提，在房建工程成本控制中，做好預(yù)算這項(xiàng)工作就要針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，安排專業(yè)人員深入到施工現(xiàn)場，對(duì)具體施工技術(shù)和工作進(jìn)行了解，并對(duì)施工項(xiàng)目的地形進(jìn)行測量，結(jié)合施工方案等資料做成本預(yù)算。這些前期準(zhǔn)備工作就是收集、整理一些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)和信息，特別是那些有效數(shù)據(jù)更是需要專業(yè)人員進(jìn)行深度的挖掘和分析，這些舉措能夠提高房建工程成本預(yù)算編制工作成效。房建工程成本預(yù)算要統(tǒng)一具體工程量的計(jì)算方式，通過精確化編制分項(xiàng)工程量，選擇切合實(shí)際的預(yù)算單價(jià)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目漏記或者重復(fù)計(jì)算等現(xiàn)象，確保每一個(gè)工序都能夠按照規(guī)章制度開展，這是確保工程施工計(jì)劃可行的重要保障，讓施工材料得到最大化的利用，確保資金周轉(zhuǎn)靈活，并為工程建設(shè)管理提供數(shù)據(jù)信息方面的支撐。

3.2? 合同管理和控制

作為房建工程施工的重要載體，合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制中的重要性也不言而喻。要能夠把工程性質(zhì)作為主要出發(fā)點(diǎn)，制定相應(yīng)的工程量清單，還要建立合同檔案，運(yùn)用定性分析與定量分析相結(jié)合，完善資金支付流程，在合同中羅列出需要注意的細(xì)節(jié)問題，精細(xì)化管理成本。比如，材料采購合同，要進(jìn)行嚴(yán)格把控，要弄清楚市場中各項(xiàng)材料的數(shù)據(jù)資料，做好施工建設(shè)的材料成本與質(zhì)量方面的工作。針對(duì)各類合同內(nèi)容，可以建立不同形式的合同清單，以及建立相應(yīng)的合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦出現(xiàn)合同變更方面的問題，需要按照相關(guān)流程走審批程序。在履行合同的時(shí)候，要結(jié)合計(jì)量、支付以及結(jié)算等方式開展循環(huán)管理模式，明確合同變更的具體責(zé)任，層層落實(shí)到位。管理人員要分析合同趨勢(shì)，實(shí)施動(dòng)態(tài)化合同管理，盡可能的簡化合同審批步驟，這樣才能更好的提升合同管理成效。

3.3? 進(jìn)度管理和控制

進(jìn)度管理也是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)施進(jìn)度管理的時(shí)候，要結(jié)合房建工程項(xiàng)目的特點(diǎn)對(duì)工期進(jìn)行確定，制定措施確保按時(shí)、保質(zhì)保量的完成施工。在房建工程開展的時(shí)候，務(wù)必要對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行控制和管理，找出影響施工進(jìn)度的關(guān)鍵因素，讓多方參與進(jìn)來制定相應(yīng)的解決措施，進(jìn)而優(yōu)化修訂工程計(jì)劃，讓施工進(jìn)度保持在可控范圍內(nèi)。此外，因?yàn)樵诜拷üこ淌┕み^程中，會(huì)因?yàn)槭┕ぜ夹g(shù)、設(shè)計(jì)變更等方面的因素要求臨時(shí)變更設(shè)計(jì)內(nèi)容，變更可能會(huì)增加工程造價(jià)，也會(huì)產(chǎn)生一定的資金消耗量，影響進(jìn)度。所以要對(duì)工程設(shè)計(jì)變更方面進(jìn)行嚴(yán)格的程序把控，要科學(xué)論證所有的變更項(xiàng)目內(nèi)容，所有的參與人員都要審查，盡量減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更可能引起的影響施工進(jìn)度的狀況?？傊?，在實(shí)施進(jìn)度管理的時(shí)候，要認(rèn)真分解工程內(nèi)容進(jìn)度安排，發(fā)揮計(jì)劃與評(píng)審功能，合理配置資源，減少因?yàn)檫M(jìn)度問題引發(fā)的成本問題。

4? 結(jié)論

綜上所述，要提升房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制成效，就要培養(yǎng)全員成本控制意識(shí)，特別是管理者，要制定措施提升參與員工成本控制的積極性。堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，以實(shí)際情況為準(zhǔn)，并在計(jì)劃開展中進(jìn)行動(dòng)態(tài)性的追蹤與調(diào)整，結(jié)合實(shí)際修正具體內(nèi)容，從而為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的順利開展提供保障。

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