摘 要：持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的管理力度，推出可行的管理方式，有助于房地產(chǎn)企業(yè)從根本上做好對(duì)項(xiàng)目成本的管理控制工作，而這也正是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的最終目標(biāo)，是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動(dòng)力。對(duì)此，本文則圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目管理展開探討，總結(jié)共性問題并提出可行措施，以期給當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)提供一些可行的指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理;成本控制;問題探討;可行對(duì)策

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步向好，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)中涌現(xiàn)出了一大批房地產(chǎn)企業(yè)，相繼展開大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)水平有限的背景下，加之一味追求速度的扭曲觀念，隨之引發(fā)了大量質(zhì)量問題，這不僅對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)開展造成制約性影響，還嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目需要認(rèn)知到這一問題并采取可行的管理措施。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的含義

顧名思義，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心主體便是房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)其采取可行的措施，作為管理者，需要對(duì)項(xiàng)目整體以及各處細(xì)節(jié)做以全面的掌握，合理調(diào)度人才，基于高效科學(xué)的管理措施來實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的配置，在創(chuàng)造高品質(zhì)工程的同時(shí)有效降低項(xiàng)目成本。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理問題

2.1 ?設(shè)計(jì)階段成本控制未到位

基于對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀的分析得知，國(guó)內(nèi)絕大部分設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)工作過于片面，并未對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本形成深度認(rèn)知，這種方式設(shè)計(jì)出的新項(xiàng)目會(huì)表現(xiàn)出過于側(cè)重技術(shù)的現(xiàn)象，在很大程度上忽略了經(jīng)濟(jì)情況，且過于追求項(xiàng)目的外觀，容易因高成本而引發(fā)大量安全隱患，

2.2 ?項(xiàng)目成本控制系統(tǒng)未完成

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然采取了項(xiàng)目管理措施，但只是一味的降低成本，會(huì)將項(xiàng)目劃分為多個(gè)部分并分包給一些小規(guī)模單位。此方式看似可行，實(shí)際上并不利于管理工作的開展，無法達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一狀態(tài)，若要達(dá)成系統(tǒng)化管理并非易事。施工單位的意見并不被房地產(chǎn)企業(yè)所接受，兩大主體無法達(dá)成共識(shí)，配合工作未落實(shí)到位，極端情況下還會(huì)加大內(nèi)耗，在無法降低項(xiàng)目成本的同時(shí)還會(huì)因內(nèi)部矛盾而引發(fā)成本增加問題。

2.3 ?缺乏先進(jìn)的項(xiàng)目控制手段

成本預(yù)算對(duì)項(xiàng)目開展起到了推動(dòng)性作用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面并未給予高度的重視，即便是一些強(qiáng)制性國(guó)標(biāo)也無法落實(shí)到位。雖然行業(yè)內(nèi)形成了一系列高效的項(xiàng)目控制手段，但企業(yè)在實(shí)施過程中無法將其應(yīng)用好，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的限制性因素，最終給各環(huán)節(jié)施工造成了制約性影響，成本控制手段難以發(fā)揮出真實(shí)效果。而在實(shí)際管理工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)還沿用老一套的手段，在當(dāng)前時(shí)代背景下顯然不具適用性，此時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制僅僅停留在表面階段。

3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

3.1 ?加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式

從現(xiàn)有的管理水平出發(fā)，總結(jié)出一些對(duì)工程品質(zhì)造成影響的因素，綜合考慮技術(shù)、人事等多方面因素，由此制定出完善的管理體制，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，在管理模式的推動(dòng)下增強(qiáng)所有員工的管理水平。

3.2 ?提高成本管理的意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，它需要得到所有工程人員的支持，因此“人人參與”是推動(dòng)管理工作持續(xù)開展的基本前提。并非每一位工程人員都要擔(dān)負(fù)起成本責(zé)任，但在日常工作中均需要培養(yǎng)管理意識(shí)，這種意識(shí)的形成可以推動(dòng)整體項(xiàng)目成本管理工作的開展。還需要意識(shí)到的是，責(zé)任一致并不等同于責(zé)任規(guī)劃，它實(shí)際上是一種成本控制方式，是所有工程人員主觀層面的意識(shí)。

3.3 ?選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層

基于高效的項(xiàng)目管理工作，有助于提升工程品質(zhì)，項(xiàng)目經(jīng)理要深度掌握業(yè)務(wù)流程，具備分析重點(diǎn)的能力，喚醒員工的積極性。項(xiàng)目經(jīng)理要發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，做好對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織與控制三方面工作。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在挑選項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)要從專業(yè)水平、個(gè)人素質(zhì)等多方面出發(fā)，選取出可行的項(xiàng)目管理指揮者。

3.4 ?加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理

項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理最為關(guān)鍵，它是決定工程質(zhì)量的主導(dǎo)因素，在實(shí)際工作中要遵循“精干高效”的基本原則，在合理設(shè)置項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的同時(shí)達(dá)到人員編制彈性化效果。作為項(xiàng)目部管理人員，要立足于項(xiàng)目各階段的實(shí)際特點(diǎn)，合理組織各個(gè)項(xiàng)目，提升項(xiàng)目之間的流動(dòng)性，形成一套明確的派遣與聘用機(jī)制，全面考慮項(xiàng)目規(guī)模、人員的實(shí)際特點(diǎn)等多方面因素，采取可行的因素組合方式，達(dá)到合力管理的效果。

3.5 ?提升項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目管理效率性

若要達(dá)到優(yōu)質(zhì)管理的效果，高素質(zhì)管理人員是必不可少的主體，這點(diǎn)在項(xiàng)目經(jīng)理中體現(xiàn)的尤為明顯。要求項(xiàng)目經(jīng)理具備與時(shí)俱進(jìn)的觀念，明確項(xiàng)管理的祝此內(nèi)容。有必要?jiǎng)?chuàng)建出一支綜合水平較高的管理隊(duì)伍，圍繞項(xiàng)目各環(huán)節(jié)展開有效的管理。不僅要做好當(dāng)下的管理工作，更需要將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，持續(xù)提升管理人員的綜合水平，可為其提供優(yōu)良的學(xué)習(xí)平臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)新技術(shù)、新理念的掌握能力。施工人員需培養(yǎng)起端正的工作態(tài)度，做好各處細(xì)節(jié)工作。

4. 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的協(xié)調(diào)管理與進(jìn)度管理的建議

利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，幫助項(xiàng)目各參與主體獲取所需信息，創(chuàng)建高效溝通機(jī)制，有助于推動(dòng)項(xiàng)目的開展，起到縮短項(xiàng)目周期、有效控制成本的效果。要實(shí)現(xiàn)與企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的對(duì)接，準(zhǔn)確了解企業(yè)的資金需求、供應(yīng)等各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息，保障資金處于動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)。除此之外，整合銷售管理功能也是必不可少的一項(xiàng)工作，在項(xiàng)目資金流體系中，需要充分考慮到銷售資金，將其納入到體系之中，一方面要給銷售業(yè)務(wù)提供支持，另一方面要全面考慮到既定銷售計(jì)劃、資金情況，通過可行的優(yōu)化方式以達(dá)到資金動(dòng)態(tài)平衡的效果。

5.總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來依然有明朗的發(fā)展趨勢(shì)，為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作必不可少，這是決定房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時(shí)也會(huì)直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)的形象。房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫傳統(tǒng)方式下重視產(chǎn)出的局面，在確保質(zhì)量的同時(shí)密切關(guān)注成本問題。在本文中，則圍繞質(zhì)量、合同、成本等各層面展開分析，探尋出一些可行的管理措施，以便提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理質(zhì)量，基于可行的措施達(dá)到資金動(dòng)態(tài)平衡的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展助力。

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作者簡(jiǎn)介：

劉召財(cái) ?臨沂三陽(yáng)置業(yè)集團(tuán)有限公司 1984年10月28日 男 漢 臨沂市沂南縣大莊鎮(zhèn)北雙泉村 大專（函授本科） 助工 建筑方面。