陳斐

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程不斷加快，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)值不斷加大，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必不可少的重要產(chǎn)業(yè)。然而在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)衰退的現(xiàn)象：住房空置率上升、房價(jià)高于收入比、市場(chǎng)上的供過于求、可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力不足。

關(guān)鍵詞：周期性 房地產(chǎn) 對(duì)策及建議

一、前言

本文以西北城市中的西寧市為研究樣本，將對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)進(jìn)行分析，首先存在周期波動(dòng)，并且房地產(chǎn)波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策，其次房地產(chǎn)投機(jī)造成了通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性，對(duì)西北地區(qū)資源型的城市研究較少，所以從西北城市出發(fā)。

二、西寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

從西寧市的生產(chǎn)總值GDP可以劃分為以下幾個(gè)階段第一發(fā)展階段2000—2003年，全市的gdp由101億元增加到174億元，。第二階段發(fā)展2005年-2010年人民生產(chǎn)總值由237.57億元增值到2010年的680億元。在2000-2010出現(xiàn)了三次波峰（2005、2008、2010），兩次波底（2006、2009）?？傮w上是穩(wěn)步上升趨勢(shì)。第三階段衰退階段（2011-2017）全市的GDP由770.07億元增長到1284.91億元。雖然有兩個(gè)階段的GDP增長速率在增加，但是增長率的總體趨勢(shì)是下滑的，尤其是在2016年開始增長速率降到10%以下，房地產(chǎn)出現(xiàn)衰退期。

三、西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

通常是隨著西寧市宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和資源的開采利用波動(dòng)，西寧市的房地產(chǎn)會(huì)跟隨兩者的波動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)。從2000年到2017，西寧市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了成長、繁榮、衰退。

（一）房地產(chǎn)投資狀況

從房地產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)的投資總體來看（如圖3.1所示）投資占比在（2003、2008、2015、2017）所占數(shù)額下降，災(zāi)005和2001年比重上升說明2000年到2013年 、2017年投資者對(duì)于西寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心還是比較樂觀的，但是從2013年以后，房地產(chǎn)的投資規(guī)模和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例都開始下滑，說明投資者對(duì)于西寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展信心不足，從而減少投資規(guī)模。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格水平

從房地產(chǎn)價(jià)格來看，201年6642元相比2000年1400元，增長了4倍左右。房地產(chǎn)價(jià)格增長率出現(xiàn)了以下幾個(gè)階段：第一階段（2000-2004年），這個(gè)階段價(jià)格處于相對(duì)平穩(wěn)時(shí)期，平均變化幅度僅為5.25%，所以這個(gè)階段西寧市的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn);第二個(gè)階段（2005-2006年），這個(gè)階段急速變化時(shí)期，變化平均幅度為74%;第三階段段（2007-2011年），這個(gè)階段房地產(chǎn)價(jià)格快速增加階段，增長率雖然2010年出現(xiàn)小幅下滑，但是年平均增長率為14.09%，所以這個(gè)階段是快速增加階段;第四階段（ 2012-2017年），整體下滑階段，這個(gè)階段房地產(chǎn)價(jià)格雖然整體看似穩(wěn)定，但是結(jié)合西北城市人均可支配收入3年的人均可支配收入超過20000元等方面來比較，是出于低位的，所以這個(gè)階段是下滑階段。

（三）數(shù)據(jù)指標(biāo)選取

西北城市生命周期與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)性的實(shí)證分析及結(jié)論.本文研究所選取的數(shù)據(jù)來源于《青海省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《西寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》和《西寧市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。選取西寧市的2000年一2017年的年度數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行實(shí)證分析，部分?jǐn)?shù)據(jù)是在原始數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上整理計(jì)算所得.

本文按照房地產(chǎn)周期波動(dòng)間接影響因素的分析，選了各個(gè)指標(biāo)，進(jìn)行主成分

分析，首先是影響房地產(chǎn)供給的投資開發(fā)數(shù)據(jù)，其次是影響需求的 GDP、城鎮(zhèn)

居民收入同時(shí)用商品房銷售面積以及銷售額來表示房地產(chǎn)市場(chǎng)。

四、對(duì)策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定和周期波動(dòng)性大的這些特征，主要是由于房地產(chǎn)投資規(guī)模的不合理而直接或者間接引起的。在西北城市中這些不合理的投資來源主要分為房地產(chǎn)開發(fā)商的不合理投資和外部資金的不合理投資。這些外部資金主要來源于國家金融機(jī)構(gòu)、民間資本以及企業(yè)資本。

西北城市的居民收入通常是貧富差距大和兩極分化嚴(yán)重，這造成了擁有住房的居民其對(duì)于住房的投機(jī)需求較大，而對(duì)于收入較小的居民，對(duì)于住房的剛性需求較大。為了解決投機(jī)和滿足低收入群體的住房需求，并且防止由于財(cái)富效應(yīng)的擴(kuò)大，政府應(yīng)該牽頭和房地產(chǎn)企業(yè)等建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一是西北城市的典型特征之一，大多數(shù)工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠煤炭、石油、天然氣和金屬礦物的開發(fā)利用，而這些都是有儲(chǔ)存量限度的，因此工業(yè)型城市必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

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