滕占全

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)在城市化建設(shè)中大力發(fā)展建筑業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎(chǔ)上得到迅猛的發(fā)展，并且不斷成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果直接影響到整個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就做好策劃工作，有效預(yù)測(cè)和把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目投資建設(shè)的基本效益。本篇文章在此基礎(chǔ)上，主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行研究與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;開(kāi)發(fā);前期策劃;企業(yè)效益;消費(fèi)需求;政策

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開(kāi)始不斷的成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)于生產(chǎn)建設(shè)水平、社會(huì)生活以及總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程等方面均會(huì)產(chǎn)生重要影響。在工程項(xiàng)目實(shí)施之前，可以提出較為抽象性的建筑意圖，總體把控復(fù)雜而全面的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行項(xiàng)目策劃，就是在一系列的流程活動(dòng)中完成既定的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，就需要保證前期策劃的科學(xué)性與合理性，使每個(gè)流程的活動(dòng)方法和活動(dòng)內(nèi)容具備完成空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作是屬于輔助性的策劃活動(dòng)，綜合性強(qiáng)，但是仍舊需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，完成對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)論證。關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的內(nèi)容及建議等均需要綜合實(shí)際情況展開(kāi)全面化的研究與探討[1]。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃內(nèi)容及必要性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作中，需要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位以及市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)部分進(jìn)行策劃[2]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前提是獲取土地，對(duì)土地的使用方向進(jìn)行確立，完成基本定位，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的第一步。策劃的重點(diǎn)就是選取合適的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，這些均屬于前期策劃的重點(diǎn)內(nèi)容，定位土地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)于保證產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位具有重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃工作中，還要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)分析，只有市場(chǎng)環(huán)境得到認(rèn)可，才能夠達(dá)成經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，策劃人員深入分析市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)具有重要作用。

科學(xué)的項(xiàng)目策劃可以在保證利潤(rùn)的基礎(chǔ)上防止失誤，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，要獲得利潤(rùn)，就要保證前期決策符合利益目標(biāo)[3]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期堅(jiān)持科學(xué)決策，可以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，且由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃需要多個(gè)部門合作，綜合營(yíng)銷、技術(shù)、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)和財(cái)務(wù)等多部門信息，形成專業(yè)、多向性的部門合作，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理策劃、科學(xué)決策以及正確的產(chǎn)品定位，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施符合市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展的基本需求。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的基本流程和要點(diǎn)部分

（一）目標(biāo)人群及市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作需要對(duì)區(qū)域環(huán)境以及宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研搜集和分析處理經(jīng)濟(jì)信息、技術(shù)信息、材料信息以及勞動(dòng)力價(jià)值信息等，根據(jù)當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)政策和銀行利率等情況，實(shí)施項(xiàng)目定位。在不同的地區(qū)市場(chǎng)政策、經(jīng)濟(jì)政策和地方政策各不同，區(qū)域環(huán)境不同，項(xiàng)目的投入分析也不同，這些調(diào)研信息都會(huì)給產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)一定的影響[4]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)水平情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，了解消費(fèi)者基本需求，再在此基礎(chǔ)上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)趨于良好。

（一）住房環(huán)境和物業(yè)條件

開(kāi)發(fā)商在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)發(fā)之前，要對(duì)取得的土地情況進(jìn)行分析，結(jié)合周邊環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施總體上的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作就是從住房環(huán)境和物業(yè)管理等角度，不斷進(jìn)行策劃優(yōu)化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作中，對(duì)于小區(qū)主干道路上的交通狀況進(jìn)行分析，在建筑設(shè)計(jì)中要注意考慮業(yè)主的出行方便，巧妙避開(kāi)交通擁堵路段。物業(yè)管理水平也直接影響到業(yè)主的居住體驗(yàn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃中，策劃人員要綜合樓盤的功能特點(diǎn)，將物業(yè)因素也考慮進(jìn)去，形成對(duì)物業(yè)管理的一個(gè)總的規(guī)劃，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃工作更加具有現(xiàn)實(shí)意義。

（二）相關(guān)法規(guī)和政策把握

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃是一項(xiàng)較為系統(tǒng)性的工作，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況進(jìn)行分析，然后在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)建設(shè)、銷售和管理等進(jìn)行一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，使其朝著項(xiàng)目預(yù)期方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大，并且在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中存在較多的不確定因素，尤其是容易受到政策和經(jīng)濟(jì)等方面的因素影響，行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)大[5]。因而在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的過(guò)程中，相關(guān)人員要對(duì)住房制度進(jìn)行重點(diǎn)把握，住房制度處于不斷的改革中，對(duì)于其中一些新增的政策法規(guī)、建筑施工要求、物業(yè)管理稅收辦法、管理開(kāi)發(fā)制度、拆遷安置規(guī)定、設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)以及土地應(yīng)用文件內(nèi)容等均要充分把握，對(duì)這些政策性內(nèi)容認(rèn)真貫徹，可以有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的合理性與合法性。

三、結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用，且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展，包括帶動(dòng)了鋼鐵制造業(yè)、建筑行業(yè)和策劃行業(yè)的發(fā)展，全面有效的提高了我國(guó)的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需要做好策劃工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃質(zhì)量越高、策劃內(nèi)容越完善，則能夠更加有效的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力提高。隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大大降低，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃內(nèi)容不斷更新，策劃的流程和方式也需要進(jìn)一步的優(yōu)化和完善，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的有效性。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃中，仍舊要考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，做好風(fēng)險(xiǎn)防范，使房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃更加具有預(yù)見(jiàn)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵慶，陸偉.房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)契合分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（06）：9.

[2]陸偉，邵慶.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.

[3]郭曉羽.簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作前期策劃和整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)融合[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（11）：294.

[4]楊瑛.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃定位的作用——以中星美華村項(xiàng)目為例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.

[5]袁亞楠.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃相關(guān)問(wèn)題的探討[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2012（24）：246.