摘要：改革開放以來，我國市場經(jīng)濟(jì)體制處于全面深化改革的狀態(tài)，進(jìn)一步有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。在實(shí)際建設(shè)過程中，會(huì)涉及一些業(yè)務(wù)且具有一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因此，為進(jìn)一步有效地提高我國房地產(chǎn)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，文章主要就基于風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估展開了系統(tǒng)的研究和分析，希望能夠?yàn)橛嘘P(guān)課題研究提供有效的參考意見。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)控制;房地產(chǎn)抵押物價(jià)值;評(píng)估機(jī)制

隨著市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)的刺激之下其建設(shè)體系日漸趨于完善，成為國民經(jīng)濟(jì)的主要來源。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的業(yè)務(wù)類型較多，例如：租賃、出售、轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)低壓等等，在進(jìn)行上述業(yè)務(wù)往來時(shí)都需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身所存在的價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估，在此基礎(chǔ)上才能轉(zhuǎn)換成銀行金融貸款的等價(jià)價(jià)值，將金融風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的范圍內(nèi)。由此可見，在此背景之下，文章主要就風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行全面的研究是具有一定積極意義的。

一、房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估方法研究

房地產(chǎn)是土地和房屋及其所有權(quán)的有效總稱，在國內(nèi)，國家是享有土地所有權(quán)的因此房地產(chǎn)企業(yè)只能享受土地在規(guī)定年限的使用權(quán)。因此，企業(yè)在土地上進(jìn)行房屋建筑修建，并將其售賣出去能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益。一般來說，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的方法有：假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法以及收益法等等，下面將以常見的幾種評(píng)估方法來進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

（一）成本法

在對(duì)房地產(chǎn)抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估時(shí)，可采用多種方法，其中應(yīng)用較為廣泛的便是成本法。簡單來說，成本法是指在特定環(huán)境下，將需要進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行二次構(gòu)建所消耗的成本，需要注意的是這里所提到的成本是扣除了已損耗的價(jià)值。根據(jù)我國所制定的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論可知，采用成本法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，所計(jì)算出的數(shù)據(jù)越大，該項(xiàng)目所產(chǎn)生的價(jià)值越高;成本數(shù)據(jù)越小，價(jià)值也隨之降低，因此，房地產(chǎn)的存續(xù)時(shí)間越短。一般來說，使用該方法來進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是需要一定條件的，例如：房地產(chǎn)項(xiàng)目無法在市場中進(jìn)行有效流通、全新或基本全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。

（二）市場法

這是一項(xiàng)對(duì)已經(jīng)成交的地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法。在運(yùn)用該項(xiàng)方法時(shí)，所需要的實(shí)際案例數(shù)量不能較少，且每一個(gè)實(shí)例都要與被評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定的聯(lián)系，只有參與比較的實(shí)際案例與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度越高，所產(chǎn)生的結(jié)果才更為有效、精準(zhǔn)。一般來說，在對(duì)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)可采用該種方法。例如：居民樓、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓等等。需要注意的是，若被評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地區(qū)，不具有較為活躍且信息對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)市場，使用市場法來進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是具有意義的。事實(shí)上，市場法是操作最為簡便的一種方法，能夠?qū)⒌盅何镌谑袌錾纤a(chǎn)生的價(jià)格進(jìn)行有效的反應(yīng).但是.使用該方法還存在一種風(fēng)險(xiǎn)即不能將房地產(chǎn)項(xiàng)目未來所產(chǎn)生的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，簡單來說就是無法準(zhǔn)確無誤地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。因此，在使用該方法時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來選擇合適的評(píng)估方法。

（三）收益法

在原有的基礎(chǔ)上，將被評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目未來預(yù)期純收益進(jìn)行資本化，進(jìn)而求得市場價(jià)格的一種評(píng)估方法。由此可見，與上述所提到的兩種方法有所不同，收益法側(cè)重點(diǎn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，將該項(xiàng)目所涉及的現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等都準(zhǔn)確的計(jì)算出來，因此，使用該評(píng)估方法所得到的結(jié)果能夠?yàn)楣芾砣藛T決策提高一定的參考意見。

二、銀行抵押貸款評(píng)估特征分析

對(duì)基于風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，其最終目的是得到特定市場環(huán)境下可能成交的價(jià)格，但是以銀行抵押貸款來進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所產(chǎn)生的效果會(huì)有所不同。首先，從參與對(duì)象上來看，該項(xiàng)評(píng)估方法會(huì)涉及三方機(jī)構(gòu)，例如：金融機(jī)構(gòu)。為進(jìn)一步有效地將貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在有效范圍之內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)參與價(jià)值評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;其次，使用該項(xiàng)方法所得到的效果有所不同，對(duì)房地產(chǎn)抵押物銀行貸款進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)采用市場法和收益法，而兩種方法側(cè)重點(diǎn)有所不同，因此所得到評(píng)估結(jié)果會(huì)存在一定的差異。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化發(fā)展，我國建筑行業(yè)處于快速發(fā)展的狀態(tài)的，逐漸成為國有經(jīng)濟(jì)體系的重要組成結(jié)構(gòu)之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目在投入經(jīng)濟(jì)市場后，所涉及的交易活動(dòng)較多，為進(jìn)一步有效地規(guī)范市場從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，文章主要就基于風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估方法展開了系統(tǒng)的研究和分析，希望能夠有效地改善國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

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作者簡介：

樊冬菊，山東省鄆城縣發(fā)展和改革局，山東菏澤。