張明

摘要：本文以房產(chǎn)測繪面積為研究視角，針對房產(chǎn)測繪面積中存在問題做出分析的基礎(chǔ)上，提出房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);測繪面積;質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪面積與消費(fèi)者的權(quán)益息息相關(guān)，這就要求房產(chǎn)面積測繪必須精準(zhǔn)。然而房產(chǎn)面積受到多方面因素的影響，這就需要相關(guān)工作人員做好質(zhì)量控制工作。

一、房產(chǎn)測繪面積中存在的問題

第一，測繪標(biāo)準(zhǔn)不夠完備。房產(chǎn)面積測繪是一項(xiàng)非常復(fù)雜、系統(tǒng)的工作，在實(shí)踐中需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)的完成每一個(gè)步驟的工作，如果其中的操作存在瑕疵將會(huì)無法滿足開發(fā)商、客戶等的需要。我國的房產(chǎn)面積測繪工作如今正處于起步發(fā)展階段，對于各個(gè)方面的規(guī)范要求依舊不夠完善，缺少一部分準(zhǔn)確、細(xì)致的參數(shù)體系作為指導(dǎo)。相關(guān)部門在操作的過程中，由于沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的約束以及資料指導(dǎo)，在測繪糾紛出現(xiàn)的時(shí)候，沒有辦法提供科學(xué)解決問題的依據(jù)，往往只是依據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去確定，最終使得測繪面積結(jié)果存在一定的偏差。

第二，復(fù)雜建筑測繪的過程中捉襟見肘。對于一些規(guī)模比較大的、結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的建筑展開測繪工作的時(shí)候，工作量十分大，測繪面積的組成比較復(fù)雜，操作程序也非常多，需要相關(guān)工作人員處理的數(shù)據(jù)很多，計(jì)算量很大。對于此類建筑進(jìn)行面積測繪的過程中，需要工作人員具備極強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)以及責(zé)任意識，然而現(xiàn)階段方面面積測繪專業(yè)隊(duì)伍的匱乏，導(dǎo)致此類工作難以保質(zhì)保量完成，最終導(dǎo)致測繪面積存在問題。

第三，對于公用面積的分?jǐn)偛粔蚓珳?zhǔn)。在房產(chǎn)面積測中，很多業(yè)主只是知道測繪面積的結(jié)果，而對于測繪面積是如何計(jì)算出來的并不是很清楚，這在一定程度上是對客戶知情權(quán)的屏蔽。另外，一部分開發(fā)商的意志可能會(huì)對測繪工作人員的實(shí)踐工作帶來一定的誤導(dǎo)，進(jìn)而將一些本不應(yīng)該實(shí)施分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行了分?jǐn)?。在?shí)際測繪工作中，對于陽臺、飄臺等部位，相關(guān)工作人員往往判斷不夠準(zhǔn)確清晰，不明白這些部位是否需要進(jìn)行計(jì)算。

第四，相關(guān)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不高。房產(chǎn)測繪工作對于工作人員的專業(yè)知識以及職業(yè)技能要求極高，然而一部分執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)水平不高，例如對于某些精密儀器的使用不夠規(guī)范，最終影響測繪面積的精準(zhǔn)性?，F(xiàn)階段，一部分單位為了節(jié)省測繪成本，對于相關(guān)工作人員的崗前培訓(xùn)立足不足等都會(huì)影響測繪人員專業(yè)水平的持續(xù)性提升。

二、房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制對策

（一）有效控制測繪資料以及圖紙質(zhì)量

房產(chǎn)面積測繪需要將相關(guān)測繪資料以及圖紙作為依據(jù)，所以這些內(nèi)容的質(zhì)量直接決定測繪面積的質(zhì)量?；诖耍陂_展房產(chǎn)測繪工作之前，應(yīng)該將房產(chǎn)的施工圖紙上交到政府相關(guān)部門實(shí)施審核，經(jīng)過嚴(yán)肅認(rèn)真的審核程序之后，測繪單位接受委托之后再開展面積測繪工作，進(jìn)而切實(shí)保證房產(chǎn)測繪面積具有合法性。與此同時(shí)，在實(shí)施測繪工作的過程中，如果遇到變更事項(xiàng)，測繪單位必須要求委托方出具詳細(xì)的變更單。為了方便測繪過程中的數(shù)據(jù)查閱與計(jì)算，應(yīng)該精準(zhǔn)的把握施工圖紙，確保施工圖紙包含建筑平面圖、剖面圖、樓梯等部位的詳細(xì)圖、陽臺、飄臺的大樣圖等。例如，遇到坡屋頂?shù)姆秶€在平面圖中難以確定，但是在剖面圖中就可以清晰的呈現(xiàn)出來。另外，在房產(chǎn)的相關(guān)資料中，應(yīng)該為測繪單位提供詳細(xì)的功能位置的相關(guān)說明與解釋，例如中央空調(diào)、配電室等等。

（二）確保面積計(jì)算部位以及公用均攤面積的科學(xué)性

對于面積計(jì)算部位的確定，需要嚴(yán)格遵照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定。在正式開始房產(chǎn)測繪工作之前，為了規(guī)避測繪總面積出現(xiàn)偏差，測繪單位必須要明確房產(chǎn)測繪的全面積、半面積以及不需要計(jì)量面積的位置。例如，對于公用面積的測量與計(jì)算一定要結(jié)合實(shí)際情況確定。如果某一部分的公用面積是全封閉形式的，那么就要測量與計(jì)算這一部分的全面積;如果這一部分屬于敞開狀態(tài)的，要分清這一部分是否位于建筑物的主體結(jié)構(gòu)當(dāng)中，進(jìn)而結(jié)合實(shí)際情況去測繪。在開展面積測繪工作中，為了進(jìn)一步提高測繪面積的精準(zhǔn)性，測繪單位必須要求項(xiàng)目委托方出具詳實(shí)精準(zhǔn)的說明書，同時(shí)還要對說明書進(jìn)行精準(zhǔn)的核實(shí)，查找陽臺、飄臺、花壇等面積是否存在錯(cuò)標(biāo)的現(xiàn)象[1]。對于公用面積均攤問題，測繪單位務(wù)必認(rèn)識到這一問題的重要性與核心性，因?yàn)檫@一問題的處理是否合理、精準(zhǔn)，直接關(guān)系消費(fèi)者的合法權(quán)益。再將房產(chǎn)各位置面積準(zhǔn)確計(jì)算出來之后，必須嚴(yán)格遵照《房屋測量規(guī)范》以及政府相關(guān)規(guī)定去確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算。如果無法明確分?jǐn)偯娣e，應(yīng)該組織測繪、技術(shù)等部門的人員進(jìn)行商討。在完成分?jǐn)偯娣e計(jì)算之后，需要將分?jǐn)偯娣e結(jié)果與之前計(jì)算結(jié)果進(jìn)行對比，確保這一工作的精準(zhǔn)性。

（三）有效控制外業(yè)測繪質(zhì)量

外業(yè)測繪在房產(chǎn)面積測繪具有重要的影響作用，所以在開展房產(chǎn)面積測繪的過程中，一定要集中關(guān)注外業(yè)測繪。具體來講，控制好外業(yè)測繪質(zhì)量，應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：第一，要對房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)地勘察，審核房產(chǎn)范圍圖與調(diào)查獲得的產(chǎn)權(quán)邊界圖與是房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖是否匹配;第二，要切實(shí)保證房產(chǎn)面積測繪的結(jié)果具有精準(zhǔn)性以及內(nèi)容上完整性;第三，房屋的層次、幢號、室號、結(jié)構(gòu)以及用途等基本要素一定要調(diào)查清楚，確保這些基本元素符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定[2]。

（四）高效精準(zhǔn)的管理業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)

房產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)是非常多的，所以計(jì)算的過程中的任務(wù)比較繁重，這就要求相關(guān)工作人員要細(xì)致謹(jǐn)慎的去對待這一問題，具體來講要從以下幾個(gè)方面著手：第一，核實(shí)房產(chǎn)項(xiàng)目的的房產(chǎn)圖，確保房產(chǎn)圖的規(guī)格、尺寸以及標(biāo)準(zhǔn)必須要符合相關(guān)規(guī)則與規(guī)定，同時(shí)也要查驗(yàn)房產(chǎn)繪制圖中所反應(yīng)的內(nèi)容是否清晰完整;第二，在實(shí)施測繪工作的過程中，要確保側(cè)面面積的精準(zhǔn)性，測算的方法一定要正確，堅(jiān)決不可以存在任何錯(cuò)誤;第三，測繪報(bào)告一定要清晰完整、規(guī)范細(xì)致;第四，房產(chǎn)檔案的保管要精細(xì)、認(rèn)真。

三、結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量受到多方面因素的影響，而現(xiàn)階段我國房產(chǎn)面積測繪中存在系列問題，不利于全面維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。希望文章的闡述，可以使得相關(guān)工作人員認(rèn)識到這一工作的重要性，進(jìn)而結(jié)合國家相關(guān)規(guī)定，最大程度的提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳輝.淺議房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制對策[J].建材與裝飾，2018（20）：224-225.

[2]黎志洪.房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制對策[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2016（06）：85-86.