摘要：在我國，有抵押貸款未還清的房產(chǎn)要出售，不可以像發(fā)達(dá)國家一樣，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時將該房屋所附帶的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給對方，而是要先涂銷抵押才可以轉(zhuǎn)讓。按照我國不動產(chǎn)登記部門的操作實(shí)務(wù)，必須先涂銷抵押，而后受理過戶遞件申請。首先，從法律角度分析“先涂銷抵押再受理過戶申請”沒有法律依據(jù)且違背了法律精神；其次，從二手房交易市場角度分析“先涂銷抵押再受理過戶申請”給現(xiàn)實(shí)抵押房交易帶來的困難；再次，提出改善抵押房產(chǎn)交易流程的創(chuàng)新解決方案；最后，從整個房地產(chǎn)市場和金融市場健康發(fā)展的角度分析改善抵押房產(chǎn)交易流程的必要性和積極意義。

關(guān)鍵詞：涂銷抵押，房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）02-0054-60 收稿日期：2016-12-03

1 “先涂銷抵押再受理過戶申請”的法律分析

我國規(guī)范抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律主要有《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；此外還有作為行政法規(guī)的《不動產(chǎn)登記暫行條例》；作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記技術(shù)規(guī)范》；以及各個省市地方一些地方性法律法規(guī)文件。通過對法律文件的梳理，筆者發(fā)現(xiàn)如下問題。

1.1 抵押期間，抵押物經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。其中，“提存”的意思是：向雙方約定的第三方提存，相當(dāng)于保證金質(zhì)押，即提存保證金的形式繼續(xù)保障抵押權(quán)人的權(quán)益。此外，《擔(dān)保法》第四十九條也規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

由此可見，我國法律明確規(guī)定了，抵押期間只要經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的。同時，按民法中的追認(rèn)權(quán)，即便轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人，事后抵押權(quán)人追認(rèn)的，轉(zhuǎn)讓依然有效。此外，按照2000年《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?？梢姷盅簷?quán)有追及效力，抵押物轉(zhuǎn)讓時即便未通知抵押權(quán)人，也可以由受讓人代為清償。這就奠定了既轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)又轉(zhuǎn)讓房屋負(fù)債的法律基礎(chǔ)。

然而，實(shí)務(wù)中“先涂銷抵押后受理過戶申請”的做法，讓這些法律規(guī)定都成為“一紙空文”，無法在房屋登記中得到實(shí)現(xiàn)。因為涂銷抵押之后，過戶一般還需要幾個工作日，這幾個工作日，房屋可能被業(yè)主其他債權(quán)人申請法院查封，這對于同意轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)人來說無疑是滅頂之災(zāi)，因此，在目前的登記制度下，抵押權(quán)人根本不敢同意轉(zhuǎn)讓。

1.2 不動產(chǎn)登記部門“先涂銷抵押后受理過戶申請”的做法缺乏制度依據(jù)

我國具體規(guī)范房屋登記行為的法律規(guī)章主要有《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記辦法》《房屋登記技術(shù)規(guī)范》以及一系列地方性法律法規(guī)。有趣的是，所有的法律規(guī)章都只規(guī)定了涂銷抵押登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記三種登記類型各自審核要求和辦理程序，而并沒有明確當(dāng)一宗房屋轉(zhuǎn)讓，需要三種登記一起申請時如何辦理。更沒有明確提到過必須“先涂銷抵押后受理過戶申請”。在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要審核的要件中也沒有涂銷抵押這一項。

對于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，有抵押登記的情況，有且僅有《房屋登記辦法》第三十四條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書。需要注意的是：此處提交同意轉(zhuǎn)讓的書面文件和他項權(quán)利證書的規(guī)定并不等同于涂銷抵押，相反，這是對《物權(quán)法》《擔(dān)保法》“同意轉(zhuǎn)讓”相關(guān)規(guī)定的落實(shí)。

1.3 不動產(chǎn)登記部門“先涂銷抵押再受理過戶申請”政策的由來

事實(shí)上，2000年初實(shí)行的《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》遵循了《擔(dān)保法》第四十九條的精神，規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，只需通知抵押權(quán)人即可，抵押權(quán)人逾期未表示拒絕的，即視為同意轉(zhuǎn)讓，房管局將為買賣雙方涂銷抵押、過戶、再抵押三步并辦。此處的“三步并辦”相當(dāng)于允許房屋帶抵押轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無需提前還貸，通過銀行的“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和債務(wù)。該政策在上海一直沿用到2005年初夏，彼時，上海樓市過熱，“轉(zhuǎn)按揭”被認(rèn)為是炒樓“幫兇”，上海房地局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房貸款管理的指引》，明令涂銷抵押、過戶、再抵押不再并辦，各區(qū)房管局嚴(yán)格按照新版《上海市房地產(chǎn)登記條例》對各項登記辦理時限的要求辦理業(yè)務(wù)。自此，上海結(jié)束了不提前還貸就能賣房的美好時光，因為涂銷抵押、過戶、再抵押不再并辦意味著業(yè)主必須提前還貸才能過戶了，因從涂銷抵押到過戶到再抵押是有較長時間的，銀行不愿承擔(dān)此期間的風(fēng)險，比如涂銷抵押之后、過戶完成之前房產(chǎn)被法院查封。

隨著《房屋登記辦法》特別是《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺，不動產(chǎn)登記日漸規(guī)范化，每項登記都有受理、審核、登記、發(fā)證等固定程序，違反程序登記將令登記部門背負(fù)登記不當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。因此，按部就班地執(zhí)行規(guī)章制度成為了登記部門的首選。不動產(chǎn)登記制度體系中并沒有一種既轉(zhuǎn)讓所有權(quán)又變更抵押人的登記形式，故按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》分別辦理三種登記成為唯一的選擇。之所以“先涂銷抵押再受理過戶申請”，是因為在過戶遞件受理環(huán)節(jié)，登記部門要一次性確認(rèn)資料是否齊全，并出具回執(zhí)，資料不齊的，也要書面一次性告知需要補(bǔ)充哪些資料。倘若房屋還處在抵押狀態(tài)，則房屋貸款有無還清、該房屋可否轉(zhuǎn)讓還是未知數(shù)，自然受理過戶申請是有瑕疵的。

綜上所述，從法律層面來說，抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是沒有障礙的。但是具體到不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，由于并沒有對抵押房轉(zhuǎn)讓有足夠明確的規(guī)定，導(dǎo)致“涂銷抵押、過戶、再抵押”三步走模式的出現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上，涂銷抵押再轉(zhuǎn)讓是有違《物權(quán)法》《擔(dān)保法》的立法精神的：抵押擔(dān)保，僅僅是為抵押人和抵押權(quán)人之間的債務(wù)作一個擔(dān)保，保障債權(quán)人的債權(quán)，真正用途并非為了限制抵押物本身的流通，更不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)實(shí)中，這一“涂銷抵押、過戶、再抵押”的登記模式，對抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓造成了很大困難。

2 “先涂銷抵押再受理過戶申請”對二手房交易流程的影響

2.1 現(xiàn)有帶抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓模式

在現(xiàn)行“涂銷抵押、過戶、再抵押”三步走的登記模式下，貸款未結(jié)清的房產(chǎn)要賣出，原業(yè)主必須先提前結(jié)清貸款以涂銷抵押，然后才能過戶給買家。如果業(yè)主自有資金可以提前還貸，則交易流程與一般二手房交易無異。如果業(yè)主靠自身實(shí)力無法還貸，按墊資方的不同則大致有三種模式：第一種是買家提前支付首付款給業(yè)主，幫業(yè)主還貸；第二種是由專業(yè)的小額貸款公司等民間金融機(jī)構(gòu)來幫業(yè)主墊資；第三種是通過銀行的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，即銀行提前為買方發(fā)放貸款來替業(yè)主還貸，由于“涂銷抵押、過戶、再抵押”三者不再并辦，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)需要由擔(dān)保公司來擔(dān)保交易過程的風(fēng)險。

2.2 抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險及流程分析

通過墊資完成的抵押房產(chǎn)交易，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)有提前還貸、涂銷抵押、過戶遞件。在帶抵押登記二手房轉(zhuǎn)讓過程中，作為替業(yè)主墊資還貸的一方，無論是買家、銀行還是小額貸款公司，其面臨的風(fēng)險主要有：（1）墊資款打入業(yè)主賬戶后被業(yè)主惡意挪用，銀行提前還貸扣款不成功的風(fēng)險；（2）墊資后，買賣雙方任意一方“反悔”的風(fēng)險，具體表現(xiàn)為還完貸款后賣方不配合辦理過戶或惡意過戶給第三人，或者過戶后買方不配合辦理新證的抵押等；（3）過戶審核期，有買賣雙方外的第三人針對過戶行為向房管局提出異議（如業(yè)主一房多賣的情況），或者向法院申請查封交易房產(chǎn)（主要為賣方的債權(quán)人），從而導(dǎo)致無法過戶的風(fēng)險。

針對以上風(fēng)險，在買家墊資的模式下，買方是完全暴露在風(fēng)險之下，一旦業(yè)主違約，買家只能通過常規(guī)訴訟手段維護(hù)自己的權(quán)益，往往耗時長、費(fèi)用高、不確定性大。因此，買家墊資多發(fā)生在業(yè)主所欠貸款不多的情況下，中介為促成交易，誘導(dǎo)買家?guī)蜆I(yè)主墊資，買家可以憑此爭取到一個理想的價格。但是，買家為此行為付出血的教訓(xùn)的案例也屢見不鮮。

小額貸款公司（以下簡稱小貸公司）等民間金融機(jī)構(gòu)墊資的情況是最典型的，專業(yè)墊資公司為此設(shè)計了一整套成熟的風(fēng)控措施：針對上述風(fēng)險（1），小貸公司首先會派人專程去銀行核實(shí)賣方的貸款情況及準(zhǔn)確的還款賬號，其次會要求在實(shí)際打款前代保管業(yè)主的身份證和供樓存折，并取消電話銀行、手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等功能，防止資金被挪用。對于風(fēng)險（2），小貸公司會要求買賣雙方對擔(dān)保公司簽署履約承諾。小貸公司實(shí)際墊資前，買方要將首付款辦妥資金監(jiān)管保證履約；而賣方必須辦理公證委托，委托擔(dān)保公司工作人員代辦接下來的贖樓和過戶交易，并將過戶所需各類證件交墊資公司保管。同時業(yè)主還要與墊資公司簽訂公司借款專用格式的“借據(jù)”，并通過公證賦予該“借據(jù)”強(qiáng)制執(zhí)行的效力。對于風(fēng)險（3），尚無良好的規(guī)避方法，因為第三人的風(fēng)險是不可控的，這也是墊資贖樓業(yè)務(wù)最關(guān)鍵的風(fēng)險所在。墊資公司只能通過自主判斷業(yè)主的財務(wù)狀況和信用狀況，綜合考慮房屋目前的負(fù)債率，來決定是否敘辦該筆墊資業(yè)務(wù)。正常情況下，如果該房產(chǎn)抵押率過高，或者業(yè)主屬于生意破產(chǎn)賣房的類型，都是難以獲得墊資的。因為房屋抵押率過高說明房屋凈值低，業(yè)主違約成本低，墊資出現(xiàn)風(fēng)險后墊資公司即使拍賣房產(chǎn)也收不回全部本息；而業(yè)主生意破產(chǎn)，則業(yè)主極有可能有多個債權(quán)人。

至于銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，風(fēng)險主要由為交易過程擔(dān)保的擔(dān)保公司承擔(dān)，其風(fēng)控手段大致與前述小貸公司無異，只是更加繁瑣，需要擔(dān)保公司和銀行雙重審批，買賣雙方選擇這種轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有買賣雙方簽了合同以后，轉(zhuǎn)按揭申請卻因買賣任意一方的原因?qū)徟煌ㄟ^的風(fēng)險，從而耽誤了還貸時間。

2.3 現(xiàn)有帶抵押房產(chǎn)交易模式的缺陷

2.3.1 風(fēng)險大，案件頻發(fā)

這點(diǎn)在買家墊資的情況下特別明顯，買家往往對賣家的風(fēng)險缺乏足夠的識別能力，盲目墊資，一旦“遇人不淑”則血本無歸。更有甚者，部分中介對買家隱瞞房產(chǎn)有抵押的情況，待買家簽完合同給付定金之后，告訴買家房產(chǎn)抵押的事實(shí)，買家為了定金不受損失只能硬著頭皮幫業(yè)主墊資，此時中介還會順勢向買家推銷一筆高利貸。即便是專業(yè)的墊資公司，也偶有過戶途中業(yè)主房產(chǎn)被其他債權(quán)人申請訴訟保全的情況。

2.3.2 溝通成本高

交易各方互不信任，成交相當(dāng)不容易。一是買家對中介、業(yè)主、墊資公司的不信任，買家不愿意讓自己所有積蓄冒任何風(fēng)險，所以往往一到需要買家配合賣家去辦理合同公證的時候，買家就打了退堂鼓。二是業(yè)主對墊資公司不信任，按照要求業(yè)主要將所有證件交予墊資公司，還要辦理公證委托，委托墊資公司工作人員全權(quán)辦理領(lǐng)取他項權(quán)利證書、涂銷抵押、過戶等手續(xù)，這對于業(yè)主來說是風(fēng)險極大的，遇到黑心的高利貸公司，業(yè)主直接可能錢房兩空。三是墊資公司對于買賣雙方也無法信任，因為買賣雙方任意一方毀約，墊資方所墊資金都將無法從銀行撤回，如果買賣雙方串通，則有可能把墊資公司套進(jìn)去。

2.3.3 流程長，費(fèi)用高

從經(jīng)濟(jì)成本上看，小貸公司墊資一般是月息1.5%-3%左右，從實(shí)際墊出資金之日起到賣方收齊尾款之日止。銀行轉(zhuǎn)按揭需要1%的擔(dān)保費(fèi)，以及提前發(fā)放貸款產(chǎn)生的利息。此外還需要按揭費(fèi)、中介費(fèi)。另外，從時間成本上看，業(yè)主提前還貸可需要提前一段時間申請（一般為1個月），同時需要經(jīng)過墊資公司的內(nèi)部審核、前期調(diào)查、三方墊資協(xié)議的簽署和公證辦理，以及資金監(jiān)管、入資還貸、涂銷抵押等。由此可見，一筆帶抵押二手房交易需要五方的參與：買家、賣家、墊資公司、房產(chǎn)中介、銀行，交易起來是相當(dāng)繁瑣的，因為每一方都有自己的風(fēng)控需要。

2.3.4 其實(shí)銀行更適合充當(dāng)買賣雙方的橋梁

銀行較民間金融機(jī)構(gòu)更適合充當(dāng)買賣雙方的橋梁：首先，銀行更方便監(jiān)管資金，可以通過凍結(jié)措施防止資金被挪用，全流程監(jiān)管定金、首付款、尾款等；其次，買賣雙方對銀行有足夠的信賴，開展交易更順利；再次，銀行掌握提前還貸的主動權(quán)，可以主動免除業(yè)主提前還貸預(yù)約等待期，為交易節(jié)約時間。

然而，目前市場中鮮有銀行開展墊資業(yè)務(wù)，究其原因是該業(yè)務(wù)對于銀行來說風(fēng)險跟收益不成正比。墊資業(yè)務(wù)屬于短期貸款，期限一般在1個月左右，銀行受制于監(jiān)管部門的規(guī)定，一不能高息放貸，二不能以貸收費(fèi)。從事墊資所獲利息收益與涂銷抵押后房產(chǎn)被法院查封的風(fēng)險相比，極度不匹配。因此，目前墊資市場多是以民間金融機(jī)構(gòu)墊資為主。

3 可行的改良方案

3.1 可行的改良方案

綜上所述，問題的關(guān)鍵在于如果改變“先涂銷抵押后受理過戶申請”的不動產(chǎn)登記模式。筆者認(rèn)為，可以采取先過戶遞件、待過戶審核通過后，再將涂銷抵押和過戶歸檔同步辦理。具體做法是：根據(jù)《房屋登記辦法》第三十四條規(guī)定，由抵押權(quán)人先行提交同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件和他項權(quán)利證書，先不涂銷抵押，不動產(chǎn)登記部門據(jù)此受理買賣雙方的過戶申請，并進(jìn)行過戶審核，待審核期完畢后，再由銀行通過電子渠道提交涂銷抵押的申請，通過電子手段實(shí)現(xiàn)涂銷抵押、過戶的同步進(jìn)行，將涂銷抵押和過戶的時間差縮小到最小，從而將交易的風(fēng)險降到最低。這樣，過戶審核期間即使遇到法院前來查封房產(chǎn)，由于銀行前期只是同意過戶，并未涂銷抵押，銀行此時仍然對房屋有抵押權(quán)，銀行不會遭遇損失。因此，銀行同意轉(zhuǎn)讓的積極性也就高了。

3.2 新方案的優(yōu)點(diǎn)

實(shí)際上，先受理過戶申請再涂銷抵押，產(chǎn)生的效果大不止如此：

第一，它避免了買方或賣方可能反悔的風(fēng)險。銀行實(shí)際涂銷抵押之前，買賣雙方已向登記部門提交了遞件申請，買賣雙方都不存在反悔的時間和空間。這樣將節(jié)約大量預(yù)防買賣雙方反悔的措施，如辦理公證委托、收取客戶證件等。

第二，無需再過于擔(dān)心業(yè)主的信用狀況。涂銷抵押與過戶是同時進(jìn)行的，銀行過戶途中房產(chǎn)被法院查封。反映在實(shí)務(wù)上，擴(kuò)大了墊資業(yè)務(wù)適用的范圍。一些高風(fēng)險的業(yè)主（如破產(chǎn)的私營業(yè)主）也可以獲得墊資，以及一些負(fù)債過高的房產(chǎn)也可以獲得墊資。

第三，降低風(fēng)險后讓銀行真正參與了進(jìn)來。銀行作為中間人的好處既是可以主動免去提前還貸預(yù)約，又可以安全的監(jiān)控資金，還可以節(jié)約溝通成本（因為買賣雙方都會信任和配合銀行）。

第四，抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓變得隨時可以撤銷或中止。買方、賣方、銀行三方可以約定合同撤銷的情形，在過戶受阻的情況下，銀行可以撤銷合同，返還買方的購房款項，三方都不會有大的損失。并且，按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，先前繳納的過戶稅款，最終過戶不成的，可以退還納稅人。而在目前的流程下，先還貸再過戶，一旦過戶不成，還貸也無法撤銷了，因此相當(dāng)被動。

第五，提高了資金效率。買家的首付款這時可以比較放心的為業(yè)主墊資，因墊資本身的風(fēng)險小了，銀行會保證墊資款的安全。

綜上所述，改良后的抵押房轉(zhuǎn)讓流程可以達(dá)到簡化手續(xù)、節(jié)約費(fèi)用、提高速度、預(yù)防風(fēng)險的效果，客觀上將破除目前抵押房轉(zhuǎn)讓瓶頸。

4 改良抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程的重要意義

事實(shí)上，破除抵押房產(chǎn)交易瓶頸的需求是很迫切的。

4.1 從便利人民工作生活的角度來看

一個家庭在首次購房之后，往往在短短幾年之內(nèi)，就會有換房的需求。以往由于收入及房價漲幅很快，早期購房者在需要換房的時候，多數(shù)已經(jīng)能很輕松地結(jié)清貸款了，因此不存在置換的煩惱。但是，以現(xiàn)在的房價、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及購房杠桿率，恐怕一般家庭短短幾年已經(jīng)不能還清貸款了，可以預(yù)見在不遠(yuǎn)的將來，房貸未還清又需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況將越來越多。

在“先涂銷抵押再過戶”的模式下，很多換房的需求實(shí)際上被壓抑了。生活在城市中的業(yè)主既要兼顧工作又要照顧家庭，輕松自由換房，能夠讓業(yè)主自由選擇居住的地方，從而提升生活的幸福感，減輕“房”對“人”的束縛。

4.2 從提高房屋資產(chǎn)流動性的角度來看

房產(chǎn)作為一項重要的金融資產(chǎn)，其價格是硬幣的一面，其流通性是硬幣的另一面。在市場信心充足的情況下，10%的成交量就足以撐起100%的市場價格，而在信心崩潰的前提下，則恰好相反。銀行手持”斷供“的房產(chǎn)，如果只能采取訴訟、執(zhí)行、拍賣的方式，將面臨房產(chǎn)價值大幅縮水的風(fēng)險，因為從提起訴訟到執(zhí)行到拍賣，少則半年多則兩年，這在下跌市場中是非常危險的。因此，抵押房產(chǎn)的流動性是一個很重要的問題，流動性越好，市場越有效。反之，市場在極端情況下，有可能“塞車”，競相下跌。

正因為貸款容易，貸款利率低，所以居民在月供能力范圍內(nèi)會選擇盡可能多的貸款改善居住條件，未來市場上越來越多的房產(chǎn)會以抵押房形式存在。因此，從預(yù)防房地產(chǎn)市場恐慌性下跌的角度考慮，疏通抵押房的交易瓶頸，有利于讓市場更有效。

4.3 從提高金融市場效率的角度來看

從提高金融市場效率的角度來看，改良抵押房轉(zhuǎn)讓流程，有助于實(shí)現(xiàn)抵押貸款市場的良性循環(huán)。通過帶抵押轉(zhuǎn)讓的方式處置抵押物，相比傳統(tǒng)的訴訟、執(zhí)行、拍賣的處置方式要高效很多。后者少則半年多則兩年才能收回欠款，而且要扣除訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)、逾期利息、拍賣傭金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。銀行可以貸款風(fēng)險發(fā)現(xiàn)的初期嘗試采取同意轉(zhuǎn)讓的方式幫助抵押人處理抵押財產(chǎn)，一方面避免了訴訟和不良貸款的產(chǎn)生；另一方面也最大限度維護(hù)了抵押貸款客戶的利益，銀行客戶雙贏。進(jìn)一步來看，抵押人將更積極地抵押房產(chǎn)用于投資經(jīng)營活動。

4.4 從當(dāng)下房地產(chǎn)去庫存的角度來看

從當(dāng)下房地產(chǎn)去庫存的角度來看，改良抵押房的轉(zhuǎn)讓流程有利于解決換房一族的煩惱。“換房的煩惱”指的是先賣舊房再買新房，還是先買新房再賣舊房的問題。

如果直接先出售舊房獲得購房資金，則對于購入一手樓來說，業(yè)主一家要面臨租房居住和無處掛靠戶口的尷尬局面，因為一手樓交樓和裝修都沒那么快；如果先買新房，又不夠購房的首付資金。因此，可行的辦法是先將舊房抵押以獲得新房的首付款，待新房入住后，再以帶抵押轉(zhuǎn)讓的方式出售舊房。可見，優(yōu)化帶抵押房產(chǎn)交易流程，對一手房的銷售也是有利的。

5 總結(jié)

為帶抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供便利是一把雙刃劍，它為人們真實(shí)換房需求提供了便利的同時，也有可能淪為投機(jī)客”炒房“的工具。對于它不利的一面，我們可以從貸款政策的角度限制它，比如限制投機(jī)客申請房貸的次數(shù)等。對于它好的一面我們要發(fā)揚(yáng)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展和完善不動產(chǎn)登記制度的大局來看，抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程的改革勢在必行，“先受理過戶申請再涂銷抵押”只是一個折衷的辦法，最根本的還是要對《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂。

作者簡介：

李厚來，就職于中國銀行廣州番禺支行，研究方向為房地產(chǎn)金融。