劉辰

摘要：對于住宅項目實體展示區(qū)來說，它既是獨立存在、運作的工程，又與被展示項目密不可分。而目前項目實體展示區(qū)的開發(fā)尚無統(tǒng)一規(guī)范，且因開發(fā)時間緊迫、工序復(fù)雜，迫切需要以完善的計劃管理方法進行統(tǒng)籌。

住宅項目實體展示區(qū)的計劃管理，主要是以項目管理的模式，應(yīng)用計劃管理的方法，依托被展示項目的整體計劃管理體系，進行項目計劃編制及流程控制的過程。首先，要確立實體展示區(qū)的開發(fā)目標;其次，根據(jù)開發(fā)目標編制開發(fā)計劃，并進行各項資源的合理配置;最后，執(zhí)行開發(fā)計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)控與糾偏。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅項目;實體展示區(qū);計劃管理

近年來，因環(huán)保、效率、統(tǒng)籌等多方面要求，成品房住宅項目逐漸登上市場，與之配套的實體樣板間、展示區(qū)的開發(fā)熱度也不斷攀升。同時，項目異地展示區(qū)因成本高、與實體效果差異性大、后期資產(chǎn)處理繁瑣等問題，也飽受詬病。因此，為響應(yīng)政策號召，增強客戶體驗，降低開發(fā)成本，提高資源利用效率，大部分開發(fā)商紛紛開始著手實體展示區(qū)的研發(fā)實施。

一、背景分析

（一）成品房發(fā)展的現(xiàn)時需要

2017年以來，中國房地產(chǎn)市場風云多變，為深切貫徹十九大確立的“房住不炒”的政策基調(diào)、不斷深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，多地陸續(xù)出臺了多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)迎來史上“最強調(diào)控”。在此形式之下，清水類住宅項目在各大城市陸續(xù)退出市場，更加環(huán)保、高效的成品房、精裝房項目，受到各地政府大力推崇和消費者的追捧。

從消費者角度來看，當今中國正處于全面深化改革、努力實現(xiàn)民族偉大復(fù)興的浪潮之中，各行各業(yè)均保持高速發(fā)展的快節(jié)奏。對于房地產(chǎn)住宅市場而言，購房消費者呈現(xiàn)年輕化、集約化的特點，因缺乏裝修的時間和精力，現(xiàn)今的消費者對于毛坯房的需求持續(xù)降低，而更偏好于“拎包入住”的成品房。

（二）成品房與實體展示區(qū)的聯(lián)系

成品房是項目實體展示區(qū)開發(fā)的充分條件。伴隨著成品房、裝修房而來的，是實體樣板間的建設(shè)。實體樣板間因其直觀性、真實性及參考性，對消費者、政府及開發(fā)商都有重要的價值意義。

然而，為增強客戶參觀體驗，僅僅是建造幾間實體樣板間是不足的。景觀園林、地下車庫、樓棟外立面等作為住宅項目的重要組成部分，亦有必要打造展示樣板并同實體樣板間一起對外展示。將以上部分進行整合，并以售樓部為客戶終端，便形成了項目的實體展示區(qū)。

（三）開發(fā)商對實體展示區(qū)的需求

展示區(qū)對住宅項目而言，是展現(xiàn)項目形象的窗口，也是開發(fā)商對外宣傳的實體媒介。傳統(tǒng)的展示區(qū)具有異地化、迅速呈現(xiàn)、昭示性強等特點，曾一度深受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。然而，隨著政策及市場情況變化，傳統(tǒng)展示區(qū)開發(fā)成本大、資源回收率低、與實體效果差異大等種種缺點也逐一暴露，帶來了營銷費用過高、成本控制困難、客戶投訴量大等一系列問題，越來越多的開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向?qū)嶓w展示區(qū)。

二、住宅項目實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理

（一）住宅項目實體展示區(qū)范圍

住宅項目實體展示區(qū)范圍包括：售樓部、實體樣板間、展示樓棟外立面、展示區(qū)景觀園林、展示部分地下車庫五大方面。

其中，售樓部優(yōu)先采用小區(qū)規(guī)劃中無地下室或地下室面積小的獨立商業(yè)。若規(guī)劃方案中并無此種業(yè)態(tài)，則選擇易于施工的底商作為售樓部，盡量避免異地建設(shè)售樓部，以降低營銷費用、避免后期資產(chǎn)處置不便。

（二）住宅項目實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理范圍及目標

1、 管理范圍

實體展示區(qū)的計劃管理共涉及策劃定位、招標采購、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、開放管理等五大環(huán)節(jié)，管理的專業(yè)范疇包含營銷、招采、設(shè)計、工程、物業(yè)等方面。

2、 管理目標

實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理的目標，是以合理的計劃組織、資源配置，在項目首次開盤銷售前，完成實體展示區(qū)的整體開發(fā)并實現(xiàn)對外開放，以實現(xiàn)充分蓄客，為項目銷售提供保證。

較保守的進度目標為，自項目獲取起，3個月售樓部開工，8個月售樓部及前場景觀對外開放，9.5個月展示區(qū)全面對外開放。

展示區(qū)按照先開放售樓部，再開放實體樣板間的節(jié)奏進行開發(fā)。其中，售樓部需在開盤前3個月開放，實體展示區(qū)在開盤前1.5個月開放。

（三）住宅項目實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理模型

根據(jù)專業(yè)分工及實施范圍，可針對住宅項目的實體展示區(qū)開發(fā)情況，建立一套獨立的開發(fā)計劃管理模型。模型建立的步驟如下：

1、由房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)計劃管理部門組織各職能部門、項目部，按照開發(fā)順序，梳理項目實體展示區(qū)從啟動到最終開放的所有工作任務(wù)，并列明每項工作的工期及初步的邏輯關(guān)系;

2、計劃管理部門按照重要程度及隸屬關(guān)系，對各項工作任務(wù)進行級別劃分，將全部工作任務(wù)分為里程碑、一級、二級及三級節(jié)點;

3、明確各項計劃節(jié)點的所屬環(huán)節(jié)、責任部門，并明確完成標準以方便后續(xù)計劃實施過程管理;

4、根據(jù)最終目標要求，對計劃模型進行微調(diào)，合理穿插工序、配置資源，確保開發(fā)計劃管理模型能夠滿足初期制定的計劃管理目標。

為方便對實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理模型有更直觀的認識，下面以成都市某房地產(chǎn)開發(fā)商實體展示區(qū)開發(fā)計劃為例，梳理關(guān)鍵開發(fā)計劃節(jié)點如下表：

實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理模型需做到各項節(jié)點描述準確，階段劃分明確，責任部門具體，完成標準清晰，需具有較強的實操性和指導意義，以便開展后續(xù)計劃的過程管理。

（四）住宅項目實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理特點

與一般開發(fā)項目的計劃管理類似，實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理主要包括計劃的編制、執(zhí)行、考核與調(diào)整。但又因?qū)嶓w展示區(qū)自身的特征，其計劃管理也具有相應(yīng)特點。

1、計劃管理周期短

受開盤限制，實體展示區(qū)開發(fā)周期一般不超過7個月。因而對于計劃編制要求迅速，一般從啟動到評審?fù)ㄟ^，不超過3天時間;計劃節(jié)點要求細致，需細化到如材料選型定樣等末梢工作，以便加強過程控制;執(zhí)行要求偏差小，要確保各項計劃能夠保質(zhì)保量按時完成。

2、計劃節(jié)點穿插多

因?qū)嶓w展示區(qū)的開發(fā)工期較為緊迫，為及時達成預(yù)期目標，避免造成資源浪費，需要做好各項計劃節(jié)點的穿插。需控制的關(guān)鍵有：

（1）策劃定位環(huán)節(jié)快速推進。實體展示區(qū)策劃定位、總體規(guī)劃、目標成本下達是后續(xù)一系列工作的前提，需在項目獲取前即啟動，超前謀劃，項目啟動后稍作微調(diào)后即可完成。

（2）各項專業(yè)設(shè)計同步推進。實體展示區(qū)建筑、精裝、景觀等各項專業(yè)設(shè)計工作需同步開展，既能有效縮短總體設(shè)計周期，又能保持展示區(qū)各專業(yè)板塊的整體協(xié)調(diào)性，避免設(shè)計反復(fù)及二次變更。

（3）工程分段實施。售樓部、實體樣板間、地下車庫等部分分段施工，景觀園林拆分為售樓部前場部分、樣板區(qū)后場部分，減少相互干擾，全面推進工程進展。

（4）精裝修盡早介入。為今早啟動實體樣板間精裝施工，通常選擇首開樓棟的2、3層作為樣板間落位;根據(jù)水泥硬化時間，在主體施工至7、8層，實體樣板間的精裝修工程即介入。

3、計劃考核嚴肅，計劃剛性強

因計劃的松弛時間很小，原則上，實體展示區(qū)開發(fā)計劃不允許調(diào)整，且需進行嚴肅考核。若上游節(jié)點未按時完成，下游節(jié)點責任部門需與上游部門協(xié)調(diào)，通過采取增加單日工時、人力、費用等資源的方式進行搶工。計劃監(jiān)管部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配合。

三、結(jié)語：

住宅項目實體展示區(qū)開發(fā)計劃管理是應(yīng)時代需求而生的新型專項計劃管理模式，能夠在有限的時間下，快速統(tǒng)籌資源、推進工作實施，是確保項目實體展示區(qū)開放的有力手段。通過對實體展示區(qū)開發(fā)進行有效的計劃管理，可以確保開盤目標的順利實現(xiàn)，促進項目內(nèi)部收益率、利潤率等關(guān)鍵指標的提高，也為項目的后續(xù)開發(fā)提供參考樣板，減少各種變更風險。

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