章文西

摘要：在社會(huì)不斷發(fā)展的時(shí)代背景之下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于之前也變得越發(fā)的完善，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也變得越發(fā)的激烈，為了能夠有效提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商在發(fā)展過(guò)程中一定要對(duì)資源進(jìn)行充分利用，同時(shí)還需要盡可能的簡(jiǎn)化房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程，從而更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)得以發(fā)展?；谶@一目的，本文則就房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的影響進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目報(bào)建流程;開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié);影響

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程相關(guān)概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程在實(shí)施過(guò)程中需要經(jīng)歷以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）規(guī)委會(huì)審查環(huán)節(jié)

無(wú)論是任何性質(zhì)的用地，最開(kāi)始都需要經(jīng)過(guò)各級(jí)規(guī)劃委來(lái)進(jìn)行審核，而審核的目的就是為了能夠更好地掌握方案修建的合理性，以及其是否能夠滿足城市總體規(guī)劃需求，這樣才能真正有效實(shí)現(xiàn)對(duì)于城市建設(shè)的有效控制與引導(dǎo)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在報(bào)建的時(shí)候，通常都需要及時(shí)的向規(guī)委會(huì)提交具有良好可行性的項(xiàng)目材料。

（二）發(fā)改委審查環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程之中，發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目是否合規(guī)進(jìn)行審查，需要按照本地區(qū)環(huán)保、產(chǎn)生、招商以及投資等多方政策來(lái)對(duì)項(xiàng)目報(bào)告進(jìn)行批復(fù)。

（三）選址環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程之中，規(guī)劃管理部門(mén)通常需要進(jìn)行選址，而在這一過(guò)程中大多是交由規(guī)劃部門(mén)來(lái)進(jìn)行牽頭，同時(shí)與環(huán)保部門(mén)、國(guó)土部門(mén)以及林業(yè)部門(mén)等進(jìn)行協(xié)商，而審查的內(nèi)容則是項(xiàng)目建設(shè)地址是否環(huán)保、安全等等。

（四）環(huán)保部門(mén)的批復(fù)

在確定選址之后，環(huán)保部門(mén)還需要按照相關(guān)法律以及開(kāi)發(fā)單位所提交的環(huán)保評(píng)估報(bào)告來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)用過(guò)程中的環(huán)保性能進(jìn)行評(píng)估，具體而言就是對(duì)其對(duì)于周邊環(huán)境的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施來(lái)進(jìn)行審查;同時(shí)還需要結(jié)合環(huán)保設(shè)備保養(yǎng)以及維修來(lái)進(jìn)行合理規(guī)范。

（五）用地預(yù)審環(huán)節(jié)

用地預(yù)審也是房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程中較為重要的部分，這一部分則是交由國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)，這一部分需要在工作過(guò)程中按照相關(guān)法律法規(guī)來(lái)對(duì)本地區(qū)土地使用情況進(jìn)行合理的規(guī)劃，同時(shí)還需要及時(shí)做好耕地保護(hù)工作，對(duì)項(xiàng)目擬用地面積、指標(biāo)以及占補(bǔ)平衡方案等多方面來(lái)進(jìn)行審查，這樣才能有效實(shí)現(xiàn)集約科學(xué)開(kāi)發(fā)用地。

（六）住建部門(mén)的審查

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程之中，住建部門(mén)同樣也需要進(jìn)行審查，而審查的內(nèi)容則主要是以設(shè)計(jì)圖紙、施工安全備案、施工許可等多方面環(huán)節(jié)的審查，做好這些環(huán)節(jié)的審查才能確保之后施工活動(dòng)的合理實(shí)施。

（七）招投標(biāo)監(jiān)督部門(mén)的評(píng)審

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程之中還包含了招投標(biāo)監(jiān)督部門(mén)的評(píng)審，相關(guān)法律體系有提到要積極組織相關(guān)專(zhuān)家來(lái)對(duì)招投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，同時(shí)按照相關(guān)職能來(lái)履行好自身的監(jiān)督管理職能，這樣才能真正有效保障招投標(biāo)的公正、公平性。

（八）竣工驗(yàn)收備案

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程除了上述幾點(diǎn)之外，還包含了竣工驗(yàn)收備案，在這一過(guò)程中不同職能部門(mén)在工作過(guò)程中都需要對(duì)本部門(mén)所涉及到的核準(zhǔn)批復(fù)方案以及設(shè)計(jì)進(jìn)行相應(yīng)的檢查與驗(yàn)收，以此來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，不同地區(qū)的市場(chǎng)外部環(huán)境自然也會(huì)存在著一定的差異，政策因素等多方面都會(huì)存在區(qū)別，因?yàn)閳?bào)建的流程本身就十分的繁瑣，再加上可操作性也十分的強(qiáng)，所以通常都需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與管理，這樣才能真正有效保證報(bào)建流程是真正按照政府相關(guān)法律體系而執(zhí)行的。政府部門(mén)在這一過(guò)程中，一定要發(fā)揮出自身行政管理的職能，對(duì)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的審批工作進(jìn)行及時(shí)的完善，這樣才能真正有效了解報(bào)建流程中所存在的問(wèn)題。分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審判機(jī)制以及相關(guān)法律問(wèn)題我們能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，和地方政府行政管理能力之間存在著較為緊密的聯(lián)系，政府部門(mén)在這一過(guò)程中可以發(fā)揮出自身的監(jiān)督職責(zé)，做好不同部門(mén)之間的溝通與協(xié)調(diào)，而企業(yè)在這一過(guò)程中也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)造成影響，尤其是企業(yè)內(nèi)部之間的協(xié)作以及運(yùn)作能力所造成的影響可謂是十分顯著。所以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中，其整個(gè)流程一定要進(jìn)行合理的把控，從開(kāi)發(fā)商的角度思考分析，以此來(lái)及時(shí)把握制度中存在的問(wèn)題，然后提出相應(yīng)的解決處理方案。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)檢流程對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響是十分顯著的，尤其是在開(kāi)發(fā)進(jìn)度這一方面的影響，要想更好地提高開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)質(zhì)量和效率，就一定要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程進(jìn)行合理優(yōu)化，這樣才能更好地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的目的，有效提高企業(yè)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力。而要想實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一定要及時(shí)把握項(xiàng)目報(bào)建流程以及不同階段的工作任務(wù)，這樣才能更好地分析報(bào)建項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響。

（一）目的與意義

首先，一定要很好地把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要遵守的相關(guān)政府法規(guī)以及行政管理部門(mén)的職責(zé)，對(duì)審批流程進(jìn)行有效規(guī)劃，同時(shí)明確指出項(xiàng)目報(bào)建的流程。因?yàn)橹挥姓嬲龅竭@一點(diǎn)，才能真正有效對(duì)整個(gè)報(bào)建流程進(jìn)行合理優(yōu)化，從而有效把握需要優(yōu)化的問(wèn)題以及任務(wù)，結(jié)合實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行完善與優(yōu)化。在實(shí)際分析過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)可以結(jié)合流程管理理論來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成正確的認(rèn)識(shí)，然后再基于此來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行合理的完善。其次，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的影響研究的時(shí)候，相關(guān)人員可以使用綜合分析法來(lái)進(jìn)行合理分析，在這一過(guò)程中相關(guān)人員可以從項(xiàng)目的立項(xiàng)審批開(kāi)始，對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的完善與優(yōu)化，結(jié)合實(shí)際問(wèn)題來(lái)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行優(yōu)化與管理，這樣才能進(jìn)一步構(gòu)建出較為完善且良好的流程管理體系。

（二）開(kāi)發(fā)流程的特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)境的影響研究，還需要很好地把握開(kāi)發(fā)流程的特征，而其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程最為本質(zhì)的特征之一就是綜合性，在現(xiàn)代化城市不斷發(fā)展的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程相較于之前而言也變得越發(fā)的復(fù)雜，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)在實(shí)施過(guò)程中涉及到的部門(mén)也變得越來(lái)越多，像是民防、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、消防等等，另外和城市群眾生活之間的關(guān)系也變得越發(fā)的緊密。為此，開(kāi)發(fā)商在發(fā)展過(guò)程中一定要做好綜合調(diào)研與分析工作，畢竟只有合理規(guī)劃與統(tǒng)籌才能真正有效開(kāi)發(fā)出較為成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（2）長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)方面較多，可以說(shuō)是從最開(kāi)始房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入，一直到最后的資本回收與運(yùn)作的全過(guò)程。從獲得土地信息這一方面來(lái)分析的話，需要對(duì)其可行性進(jìn)行研究，會(huì)經(jīng)過(guò)多方面的管理以及審批，整個(gè)流程需要耗費(fèi)較多的時(shí)間，一般情況下，普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是1-2年，而規(guī)模較大的則需要4-5年。（3）風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中整個(gè)流程十分的長(zhǎng)，再加上涉及多方領(lǐng)域，所以需要耗費(fèi)的資金也不少，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)過(guò)程中就會(huì)面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)以及不確定因素，很容易會(huì)加大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，所以開(kāi)發(fā)人員一定要結(jié)合實(shí)際來(lái)進(jìn)行合理規(guī)范。

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在上述分析中我們能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響是十分顯著的，開(kāi)發(fā)商在發(fā)展過(guò)程中一定要按照政府所制定出來(lái)的相關(guān)制度來(lái)對(duì)報(bào)建流程進(jìn)行合理優(yōu)化，這樣才能進(jìn)一步加快項(xiàng)目審批速度，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的目的，從而有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及競(jìng)爭(zhēng)力。為此，企業(yè)管理人員在經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中一定要結(jié)合現(xiàn)如今報(bào)建流程來(lái)進(jìn)行合理分析，制定出相應(yīng)的解決方案，確保整個(gè)流程的簡(jiǎn)化性，這樣才能得到更好地發(fā)展。

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