覃梅芳

摘要：當前我國部分城市房價再次開始上漲，并且普遍存在租賃住房市場激勵不足的情況，同時大量住房空置造成嚴重資源浪費，為改善這一現狀政府部門應當采取房產稅試點、購租并舉等措施，通過相應房地產財稅政策引導房地產市場健康發(fā)展，保障民生。本文將對房地產市場健康發(fā)展意義和我國房地產財稅政策基本情況進行分析，并探討外國構建購租并舉住房制度的經驗，最終研究完善我國房地產稅收政策的建議。

關鍵詞：房地產;財稅政策;經驗

中圖分類號：F812.42? 文獻識別碼：A? 文章編號：

2096-3157（2019）06-0095-02

城市化進程不斷推進過程中，我國很多城市房價開始上升，為有效控制房價過快上漲，部分地方政府部門采取一系列措施干預房價。雖然房價在短期內得到控制，但在房地產基本制度不完善的情況下，還無法有效改善土地財政這一住房基本制度。住房市場化改革過程中，需求端“重購輕租”，供給端“重售輕租”，在住房買賣市場聚集大多數資源，住房體系平衡被打破。新時期政府在深化住房制度改革中應充分貫徹購租并舉，以有效解決當前存在的各種問題，為完善房地產市場結構、推動租房市場發(fā)展提供助力，有效滿足民眾住房需求。

一、房地產市場健康發(fā)展的意義

房地產有機結合了房產和地產，其屬性包括資產、商品、社會保障等。同時該產業(yè)具有基礎性、先導性，對于推動城鎮(zhèn)化建設、發(fā)展社會經濟具有重要價值和意義，若調控不當或調控效果不佳，那么將會引發(fā)社會分配不公，并且難以實現“住有所居”的目標，社會穩(wěn)定將會受到影響，所以實際中應采取有效措施推動房地產市場發(fā)展。

第一，房地產市場同時具備內需和消費兩種功能，對于擴大內需和發(fā)展經濟具有重要意義。首先房地產投資開發(fā)可擴大內需和推動經濟增長，其次可間接促進住房消費和關聯生產。房地產不僅能夠為上游建筑業(yè)發(fā)展提供助力，還能促進消費資料和生產資料需求提升，能夠刺激家用電器、房屋裝修等消費品需求，還能夠擴大社會就業(yè)，帶動服務業(yè)發(fā)展，最終推動我國經濟進步。

第二，在加快構建和諧社會、改善和保障民生方面房地產發(fā)展具有重要意義。民生問題中住房問題非常重要，其在很大程度上影響著社會穩(wěn)定。構建和諧社會的基本目標之一就是“住有所居”，解決低收入家庭住房問題需要聯合運用市場機制和政府公共財政支持，政府部門在構建住房保障體系時應保證其層次性，使得不同層級居民需求都能夠得到滿足，保證社會穩(wěn)定。

第三，城鎮(zhèn)化科學發(fā)展和房地產市場健康發(fā)展關系密切。城鎮(zhèn)建設中房地產是重要的構成部分，其在實現城鎮(zhèn)化中發(fā)揮著重要作用，總的來說房地產業(yè)發(fā)展是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的共同結果，從另一個角度上來說房地產發(fā)展也推動了城鎮(zhèn)化。

二、我國房地產財稅政策基本情況

我國住房分配制度改革啟動于上世紀90年代，在鼓勵住房消費和住房商品化政策的影響下，房地產市場快速發(fā)展。當前覆蓋房屋買賣市場、住房保障、租賃住房市場的多層次財稅體系已經基本形成。

第一，地方政府主要收入來自土地出讓收入。在多重機制和體制的影響下，城市化進程當中地方政府主要通過土地出讓獲得收入。在城鎮(zhèn)住房制度改革推廣時，地方政府每年通過土地出讓獲得500億元左右收入，在一般預算收入中占比10%左右。而到2008年全國通過出讓土地獲得超過1萬億元收入，2010年則翻了一番，2015年地方政府總收入中25%以上來自出讓土地，在國內生產總值中占比4.5%。對于我國地方政府來說，其城市建設和發(fā)展主要通過出讓土地收入獲得支撐。

第二，公共財政對住房改革和住房保障的補貼機制逐步形成和完善，依據財政部分公布數據，我國住房保障領域公共財政支出主要由住房改革、城鄉(xiāng)社區(qū)住宅、保障性安居工程等方面支出構成。公共財政逐步發(fā)展和完善住房改革和住房保障補貼機制，

第三，開發(fā)、流動、持有環(huán)節(jié)均被房地產稅覆蓋。上世紀80年代開始，我國房地產領域政策框架逐步健全，包括土地使用稅、印花稅、增值稅、所得稅、房產稅等，這些稅費分布在開發(fā)環(huán)節(jié)好、流通環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)[1]。

第四，當前我國政府部門主要通過房地產財稅政策進行市場調節(jié)。在房地產市場改革過程中，我國市場主要通過房地產財稅政策調整，尤其是交易環(huán)節(jié)稅收政策，對房地產稅會場中供需關系進行調節(jié)。另外重慶、上海等城市在房產稅改革中，開始進行個人房產的房產稅的征收，以實現對房地產市場的調控[2]。

三、外國構建購租并舉住房制度的經驗

為使住房買賣市場和住房租賃市場相互影響和促進，很多發(fā)達國家實施購租并舉住房制度。我國可借鑒外國經驗，進一步優(yōu)化財稅政策，維持房價在一定穩(wěn)定范圍內，引導更多民眾選擇租賃，在住房租賃市場不斷發(fā)展中，住房梯次消費模式逐漸形成，過度購房需求被引導過度到租賃市場，這樣能夠避免房價過度增長[3]。

第一，保證租賃住房穩(wěn)定供應。租賃房供應主體在發(fā)達國家住房租賃市場中主要包括專業(yè)租賃機構和個人，在財稅方面其能夠獲得較多優(yōu)惠政策。在個人出租住房時，多數歐美發(fā)達國家規(guī)定該類房屋折舊可抵扣其他應稅收入，租賃中發(fā)生的虧損也可在其他收入中抵扣。部分國家還減免持有出租住房的資本利得稅。而規(guī)?；?、機構化住房租賃企業(yè)能夠穩(wěn)定供應租賃房源，所以發(fā)達國家提供多種稅收政策支持住房租賃企業(yè)發(fā)展，以保障租賃住房的穩(wěn)定供應。為保證租賃房源的穩(wěn)定性，需扶持機構化、規(guī)劃化[4].

第二，利用房產稅減少空置住房。在稅收政策設計方面多數國家都重視“輕流轉重持有”，地方政府主要通過自持有環(huán)節(jié)獲得房產稅，一些國家同時征收房產稅和穩(wěn)定租金。地方政府通過稅收補貼形式進行低租金住房建設，居民的選擇更多。一些地方政府利用法律法規(guī)對租金漲幅進行控制[5]。

第三，利用財稅政策引導租房。發(fā)達國家的常規(guī)住房選擇之一就是租賃，選擇租房的比例高達30%以上，部分國家比例甚至超過50%。一些國家采用租金抵扣個人所得稅、租約保障、租金管制。上世紀70年代美國采取住房補貼，包括租房券和租金憑證，這種方式既能夠減輕低收入家庭負擔，又能夠方便人們選擇住房，最終保障社會的穩(wěn)定性[6]。

四、完善我國房地產稅收政策的建議

1.對土地供應和收支管理進行規(guī)范

一方面，應進一步強化土地供應，保證中小型普通商品住房、棚戶區(qū)改造住房、保障性住房用地的落實，針對投機性土地使用開展嚴格管理。另一方面，應對土地出讓方式進行完善和落實。最后，還應當提升土地出讓收支管理水平[7]。

2.合理引導住房消費，優(yōu)化房地產稅收政策

實際中應進一步提升保證性住房建設支出控制水平，增加保障性住房租金補助投入。充分發(fā)揮實物保障和貨幣補貼的作用，促進合理化住房租賃消費。對稅收優(yōu)惠措施進行制定，鼓勵民眾采取租房的方式解決住房問題。在個人所得稅稅前抵扣中納入個人承租住房租金，這樣能夠鼓勵租房，降低居住成本，并促進租賃合同登記備案，推動住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展[8-9]。

3.逐步實現“輕流轉、重持有”，簡化稅種

進一步優(yōu)化房地產稅收體系，設立設置房地產交易環(huán)節(jié)征收稅種，依據情況逐步征收房產稅征收。稅率依據住房持有時間長短個人和企業(yè)所得稅確定，稅率按照持有時間確定，有效遏制投機行為。交易環(huán)節(jié)稅率應適當降低，持有環(huán)節(jié)稅率應適當提升[10-11]。

4.促進存量住房資源利用，征收個人住房房產稅

在總結部分城市關于征收個人住房房產稅試點工作的基礎上，在房地產稅制調整的總體框架下對房產稅進行合理推廣。針對存量住房應征稅，鞏固稅源，將稅基擴大。計征數額按照評估價值確定，對于高檔商品住房、普通住房征收不同稅率，對住房需求進行合理引導[12-13]。

五、結語

通過以上內容可知，當前我國房地產市場發(fā)展中還有很多問題，其中較為突出的就是財稅政策，財稅政策在房地產市場發(fā)展中發(fā)揮重要作用，其對于租購并舉的實現具有重要意義。地方政府部門應采取有效的房地產財稅政策引導房地產市場健康發(fā)展，充分發(fā)揮出其引導作用，保證人們住房需求得到最大限度滿足。本研究對房地產市場健康發(fā)展的意義進行了分析，探討了外國具有借鑒意義的做法和經驗，研究了完善我國房地產稅收政策的建議，但仍存在一定局限，希望行業(yè)人員強化重視，針對我國房地產財稅政策開展深入研究，推動我國房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮出其推動經濟進步的作用。

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