趙雪梅

分享式經營租賃和綜合性產業(yè)化服務是創(chuàng)客空間主要盈利方式，也是創(chuàng)客空間未來發(fā)展方向。本文將在分析創(chuàng)客空間基本情況的基礎上，對當前分享式經營租賃和綜合性產業(yè)化服務發(fā)展現狀、經營模式特征以及存在的問題進行簡要分析，闡述其低成本和高收益的經濟屬性，通過案例論證在該經營模式下運營者和創(chuàng)客合作的重要意義。最后對創(chuàng)客空間的未來發(fā)展以及如何通過分享式經營租賃和綜合性產業(yè)化服務獲得高收益提幾點看法。

1 創(chuàng)客空間基本情況概述

1.1 創(chuàng)客空間基本含義

創(chuàng)客空間是為微小創(chuàng)新企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)提供低成本、便利化和開放式綜合服務的新興創(chuàng)業(yè)服務平臺，創(chuàng)客空間是新型的孵化模式，首先了創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的結合、線上和線下的結合，孵化和投資的幾何，為創(chuàng)新船業(yè)這提供良好的工作空間、網絡空間、資源分享空間和社交空間。近年來隨著全面深化改革的推進，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)得到快速發(fā)展。為進一步激發(fā)市場活力，政府也出臺了一系列政策來構建以創(chuàng)客空間為載體的，能夠有效整合資源的服務模式，培育了創(chuàng)新文化，形成了大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展局面。

1.2 創(chuàng)客空間政策解析

為打造中國經濟增長新引擎，國務院出臺了一系列推進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的政策，為各類創(chuàng)業(yè)者和其他各類服務的創(chuàng)客空間提供了便利的服務和平臺。在創(chuàng)客空間發(fā)展背后，創(chuàng)客空間的運營者和創(chuàng)客是如何通過合作來獲得盈利的，創(chuàng)客空間又能為創(chuàng)客提供怎樣的優(yōu)質服務是很多研究者研究的重點。在經濟新常態(tài)發(fā)展下，為開創(chuàng)經濟發(fā)展新局面，國務院通過這些扶持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策舉措，進一步激發(fā)了創(chuàng)客們的創(chuàng)業(yè)激情，在創(chuàng)業(yè)浪潮中創(chuàng)客空間得到發(fā)展，但是不少項目也在盈利模式的選擇上遇到了問題，不少出現了盈利難、供應多難題。

2 創(chuàng)客空間分享式經營租賃和綜合性產業(yè)化服務發(fā)展現狀

2.1 地產開發(fā)商差異化服務提高租賃率

地產開發(fā)商是創(chuàng)客空間主要運營者之一，在和創(chuàng)客的合作中，地產開發(fā)商為提高租賃率，采取差異化服務，通過轉型來獲得高估值。也就是房地產開發(fā)商通過另類去庫存的方式盤活現有存量，迎合政策和新時代市場的需求。近年來，商辦物業(yè)市場的租賃情況并不樂觀，在全國甲級寫字樓租金漲幅最大的北上廣三地為例，雖然供應量驚人，總部物業(yè)體量極大，但是實際供應量還是較往年縮小，近兩年市場空置率不斷提高。作為差異化服務出現的創(chuàng)客空間，市場辦公樓的出租率出現了兩極分化，企業(yè)數量在增長，但是他們堆寫字樓的需求量有限，不少初創(chuàng)團隊更加關注物業(yè)所在地的交通和居住情況，所以不少關外地區(qū)的創(chuàng)客空間對于創(chuàng)客的吸引力并不強。比如大部分創(chuàng)客在沒有拿到融資之前一般會找一些成本較低的辦公場地不會經已進入租金換股權的孵化器，而在拿到了融資以后就會重點考慮交通和內部創(chuàng)業(yè)氛圍，不會考慮交通不利地區(qū)的創(chuàng)客空間。

2.2 運營者股權投資經營

國內銀行存款也在通過各種新興互聯網金融平臺和創(chuàng)新產品等渠道來轉化為資產管理產品，中國資產管理市場規(guī)模不斷擴大，這些資金需要投資渠道，所以創(chuàng)客融資相對容易。而創(chuàng)客空間的運營者可通過零傭金、產業(yè)聚集等方式來吸引創(chuàng)客，從而獲得股權。實質上是將穿個看的項目變?yōu)橘Y產端來進行股權投資。比如36氪床板的氪空間模式，和其他投資性孵化器直接投資模式不同，該投資模式不向入住的創(chuàng)業(yè)團隊收取費用，也不進行股權投資，而是通過舉辦線下活動來為風險投資基金推薦優(yōu)秀的項目，所以該模式的風險也較小。不過近兩年創(chuàng)投投資數量雖然在增加，但是案例數量減少，金額下降，一些運營者想要將創(chuàng)客資源從股權投資標的變成債權投資標的，通過租金分期、分享式經營租賃、綜合性產業(yè)化服務來提高經濟效益?，F階段房地產商的創(chuàng)客空間是一租金為主要收益來源，另外還有一部分通過物業(yè)銷售保證現金流。此外像萬科的產品除了收取租金和物業(yè)費外，還通過收取增值服務費來提高租賃收益。

2.3 土地轉性的升值

近年來不少工業(yè)產房被改造成了創(chuàng)客空間，經過屋內裝修、建筑文化賦予后原有工業(yè)用地得到了升值，經營者可通過土地的轉性來獲得升值效益。改造以后，原本荒廢的產業(yè)園區(qū)盤活，一部分可用作招商地產總部基地，另一部分用來出租，從而在內部聚集一批創(chuàng)意類的微小企業(yè)，該片區(qū)消費氛圍被激活，提高該片區(qū)的住宅價格。當然，土地轉性以后不僅獲得了增值，還能轉變政策風口。比如上海地區(qū)工業(yè)用地原本占比較高，在政策要求下，工業(yè)用地得到控制，有超過300平方公里的工業(yè)用地需要改造。這時房地產開發(fā)商和創(chuàng)客團隊簽署合作協(xié)議，不僅盤活了存量用地，還因為租金總價低的優(yōu)勢吸引了大批創(chuàng)客的入駐。

2.4 WeWork盈利模式

WeWork的主要盈利模式是向創(chuàng)客收取租金，另外通過隱形回報來獲得收益，比如周邊地價溢價、對種子公司投資等。其商業(yè)模式的特點是地產開發(fā)到運營的輕資產創(chuàng)新、辦公樓宇產品形態(tài)創(chuàng)新、集約經營到共享經濟的創(chuàng)新、空間硬件到服務的變革。

2.5 衍生服務

隨著創(chuàng)客空間規(guī)模的擴大，以及創(chuàng)客數量的增大，為創(chuàng)客尋找合適的辦公空間、申請創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策的中介服務得到發(fā)展。但是由于創(chuàng)業(yè)中介只收取擁擠，難以解決交易低頻和商業(yè)模式延展性不夠的問題。將線下業(yè)務搬到線上以后，能撮合的交易規(guī)模并不大。

2.6 項目風控缺位

創(chuàng)客空間分享式經營租賃和綜合產業(yè)化服務是創(chuàng)客空間經營者主要盈利模式，但是在這些租賃和服務項目中，因為粉孔雀尾的問題導致不少項目出現了壞賬的問題，比如在資產端很多在P2P上高息融資的項目，在P2P出現問題后必定會給這些項目帶來風險。對于風控的要求應該是落實到Udine優(yōu)質資產的需求上，現階段市場上的項目模式是中介平臺，為創(chuàng)業(yè)過公司提供零傭金服務，可為資金做資產端、為P2P有借款需求的資金搭建應用場景、。和收取傭金的中介服務網站不同，這些服務項目的核心業(yè)務不是為創(chuàng)客尋找辦公空間，而是重點提供租金分期和租金管理的服務。當前多了金融公司為該模式提供租金貸款，創(chuàng)新公司可通過租金貸款的申請按月支付租金，而該項目則可以為這些創(chuàng)業(yè)公司全額付滿一季度的租金來獲得相應的優(yōu)惠。當然該項目模式的推廣效果在不同城市存在差異，如果租金優(yōu)惠無法抵扣租金分期的利息，而相關創(chuàng)業(yè)公司又沒有資金短缺的問題則該模式的推廣難度較大。

3 創(chuàng)客空間分享式經營租賃和綜合產業(yè)化服務發(fā)展前景

創(chuàng)客是一批處于興趣愛好努力將自己的想法和創(chuàng)意變?yōu)楝F實的人，而創(chuàng)客空間是一個具有加工工廠車間功能的開放式實驗室，創(chuàng)客們在里面共享資源、經驗和知識，創(chuàng)客空間的理念是分享和開源。在大創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的政策號召下，針對小微企業(yè)和個人的聯合罷工的創(chuàng)客空間出現，出現了專業(yè)的運營機構，不少房地產也開始涉足該新興領域。近兩年來常客空間發(fā)展速度極快，從而出現了創(chuàng)客空間多而創(chuàng)客少的不平衡問題，矛盾的是當前能為創(chuàng)客提供優(yōu)質經營租賃服務的創(chuàng)客空間卻不多。為提高創(chuàng)客空間的利用率，也為了給創(chuàng)客提供合適高效的創(chuàng)客空間，分享式經營租賃和為創(chuàng)客提供綜合性產業(yè)化服務的創(chuàng)客空間受到越來越多創(chuàng)客的歡迎，也成為創(chuàng)客空間經營者的主要盈利模式。

在當前創(chuàng)業(yè)率只有10%不到的局面下，創(chuàng)客和創(chuàng)客空間經營者該如何失效有效合作是當前需要重點考慮的問題。創(chuàng)客空間目前分成純粹的創(chuàng)客空間，這些主要為初創(chuàng)團隊提供整體的運營服務，通過股權來獲得服務和租金。這類創(chuàng)客空間對于創(chuàng)客團隊的入駐有一定標準，自身服務能力較高。另一類是WeWork模式，也就是通過收取創(chuàng)客的租金來獲得經營收益，這類創(chuàng)客空間更傾向于選擇已獲得A輪融資的初創(chuàng)企業(yè)，辦公環(huán)境較好，具有較濃的創(chuàng)業(yè)氛圍，適合創(chuàng)業(yè)團隊小、想要獲得獨立辦公環(huán)境的創(chuàng)客。創(chuàng)客模式市場空間和能量較大，尤其是WeWork模式的出現使得國內創(chuàng)客空間得到了較快的發(fā)展，在政策鼓舞下，創(chuàng)客空間市場風口來臨。

分享式經營租賃是創(chuàng)客空間經營者和創(chuàng)客實現雙贏的重要合作模式，也是分享經濟下的新型租賃經濟模式，提高了資源的利用率，有利于實現創(chuàng)客空間的可持續(xù)發(fā)展，滿足創(chuàng)客的不同需求。綜合性產業(yè)化服務更是為創(chuàng)客團隊提供了便利的辦公環(huán)境，促進創(chuàng)業(yè)空間科技成果的轉化，滿足產業(yè)化的需求。

4 結語

綜上所述，本文對創(chuàng)客空間的主要經營模式——分享式經營租賃和綜合產業(yè)化服務進行了簡單的介紹和分析，該經營模式一方面可以為創(chuàng)客空間運營者帶來不錯的經營收益，另一方面也為創(chuàng)客提供了良好的創(chuàng)業(yè)空間和便利的辦公環(huán)境。不過在該模式下也出現了差異化服務、項目風險控制缺失等帶來的問題，在未來還需要多借鑒創(chuàng)客空間發(fā)展模式，結合市場的發(fā)展調整創(chuàng)客空間經營模式。

本文系2018年度吉林省經濟管理干部學院教科研課題《創(chuàng)客空間發(fā)展現狀與運營模式研究》研究成果。