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        空間分析方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的應(yīng)用研究

        2019-10-20 01:59:19汪治全李守全
        炎黃地理 2019年5期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

        汪治全 李守全

        摘 要:空間分析法是地理信息指標(biāo)評(píng)定的重要方式,其對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展具有較大影響。文章就空間分析方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的應(yīng)用展開分析,期望有利于空間分析法應(yīng)用的規(guī)范,進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:空間分析法;房地產(chǎn);空間相關(guān)性

        1 空間分析方法的基本內(nèi)涵

        空間分析法是一種定量化的地理空間信息研究方式。具體而言,其能在地理空間數(shù)據(jù)優(yōu)化的基礎(chǔ)上,使其成為不同的表現(xiàn)形式,并以此進(jìn)行潛在信息提取,實(shí)現(xiàn)地理工程建設(shè)的有效指導(dǎo)。從本質(zhì)上講,空間分析法是GIS技術(shù)應(yīng)用的核心,其在隱含信息提取和傳輸?shù)倪^程中,實(shí)現(xiàn)了地理信息與一般信息的區(qū)分。一般情況下,空間位置、空間分布、空間形態(tài)、空間距離和空間關(guān)系是地理信息空間分析法表現(xiàn)的五項(xiàng)基本內(nèi)容[1]。

        2 空間分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)的的應(yīng)用形態(tài)

        空間分析方法是一個(gè)較為專業(yè)的地理解算過程。其在大量空間信息捕獲、利用的同時(shí),實(shí)現(xiàn)了地理空間信息價(jià)值功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)開發(fā)過程中,信息量算、信息分類、信息疊加、空間網(wǎng)絡(luò)分析和空間統(tǒng)計(jì)分析是空間分析應(yīng)用的重要形態(tài)。

        2.1進(jìn)行空間信息量算

        房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,空間實(shí)體存在著多種銜接關(guān)系,融入拓?fù)?、順序、距離、方位等。借助于空間分析法的應(yīng)用,房產(chǎn)開發(fā)人員可實(shí)現(xiàn)空間實(shí)體關(guān)鍵信息的查詢和定位。一般情況下,空間信息查詢包含了空間順序、空間距離和空間屬性;而整個(gè)量算過程又包含了質(zhì)心量算、幾何量算和形狀量算等內(nèi)容。通常情況下,為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效指導(dǎo),在開發(fā)之前,還應(yīng)對(duì)這些量算的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行進(jìn)一步分類、疊加和分析,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的彼此關(guān)聯(lián)。

        2.2空間信息分類

        信息分類是空間分析法應(yīng)用的重要內(nèi)容,同時(shí)其也是GIS功能表現(xiàn)的關(guān)鍵組成。信息分類中,主成分分析法、層次分析法、系統(tǒng)聚類法、判別分析法等都是其較為常見的應(yīng)用形式。通常情況下,地物的性狀不一,其具體的分類方式也存在差異。

        2.3空間信息疊加

        房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)專業(yè)的實(shí)踐過程,其開發(fā)過程受到較多地理因素的干擾,故而為確保開發(fā)過程各要素統(tǒng)籌的合理,需要對(duì)部分地理空間信息進(jìn)行疊加。具體而言,通過GIS軟件進(jìn)行地理景觀提取時(shí),分層提取是其提取控制的主要方式,并且在整個(gè)數(shù)據(jù)層中,其地理景觀的內(nèi)容具有集中性、相似性。房地產(chǎn)開發(fā)中,通過對(duì)相關(guān)主題層的數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加,即可產(chǎn)生一個(gè)全新的數(shù)據(jù)層,并且使得地層信息的屬性具有多元性,相關(guān)性,從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)的有效指導(dǎo)。

        2.4空間信息網(wǎng)絡(luò)分析

        現(xiàn)階段,網(wǎng)絡(luò)路徑布局是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容,其包含了交通網(wǎng)絡(luò)、電力線、電話線、供排水管線等多種形態(tài)。實(shí)踐過程中,網(wǎng)絡(luò)分析以“研究、籌劃一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)工程如何安排,并使其運(yùn)行效果最好”為根本目的,然后進(jìn)行了基本模型的構(gòu)建,確保了城市地理網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的規(guī)范建設(shè),提升了開發(fā)房產(chǎn)的整體服務(wù)質(zhì)量。

        2.5實(shí)現(xiàn)空間統(tǒng)計(jì)分析

        空間信息統(tǒng)計(jì)分析是空間分析法應(yīng)用的重要目的。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中,空間統(tǒng)計(jì)分析借助于GIS技術(shù)和設(shè)備得以實(shí)現(xiàn)。具體而言,其在空間地理要素、環(huán)境要素、人文要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上,對(duì)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行客觀、全面的評(píng)價(jià),從而實(shí)現(xiàn)地塊開發(fā)經(jīng)濟(jì)性、可行性的分析,實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有效指導(dǎo)。

        3 空間分析方法的工程應(yīng)用

        3.1房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概況

        以某在售房產(chǎn)作為研究對(duì)象,通過空間分析法對(duì)其進(jìn)行地理信息分析研究。具體而言,房產(chǎn)開發(fā)人員首先對(duì)住宅項(xiàng)目的名稱、位置、項(xiàng)目類型、價(jià)格等數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì),然后借助GIS建立項(xiàng)目空間數(shù)據(jù)庫,然后對(duì)主要道路和行政區(qū)域進(jìn)行數(shù)字化、矢量化處理,實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)分析底圖的獲得,并以此進(jìn)行開發(fā)房產(chǎn)在售情況及影響因素的分析。

        3.2空間分析法的具體應(yīng)用

        本房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,住宅聚集程度分析是其研究的重要內(nèi)容?;诖?,房產(chǎn)開發(fā)人員在空間信息量算、分類和疊加的基礎(chǔ)上,進(jìn)實(shí)現(xiàn)了地理信息系統(tǒng)分析底圖獲得,并以此構(gòu)建住宅點(diǎn)要素的分布模型。實(shí)際分析中,為實(shí)現(xiàn)任尺度住宅區(qū)分布狀況的有效把控,房產(chǎn)開發(fā)人員基于空間分析方法,進(jìn)行了RipleysK函數(shù)的應(yīng)用。并以此獲得點(diǎn)要素分布格局的計(jì)算。其計(jì)算公式如下所示:

        式中,n和d分別代表了住宅點(diǎn)要素個(gè)數(shù),而d為距離尺度;wij(d)是空間事物個(gè)體i與個(gè)體j之間的距離,A為研究區(qū)域面積。通過計(jì)算分析,房產(chǎn)開發(fā)人員實(shí)現(xiàn)了該住宅項(xiàng)目聚集指數(shù)函數(shù)分布特征圖的有效獲得(見圖1)。

        由圖可知,在0~20km的尺度范圍內(nèi),該房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間格局態(tài)勢(shì)有所改變;即住宅區(qū)由集聚向分散演變。由此可見,空間分析法對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)具有較大影響,其能為后期的工程建設(shè)提供有效指導(dǎo)。

        4 結(jié)論

        空間分析法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)研究具有重大影響。實(shí)踐過程中,房產(chǎn)開發(fā)人員只要充分認(rèn)識(shí)到空間分析法應(yīng)用的的必要性,并在開發(fā)研究中進(jìn)行量算、分類、疊加和統(tǒng)計(jì)分析的規(guī)范應(yīng)用,才能確保空間分析法應(yīng)用的規(guī)范,進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

        [1]李佩芫.改進(jìn)的杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究——以萬科為例[J].現(xiàn)代商業(yè),2018,No.495(14):128-129.

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