汪治全 李守全

摘 要：空間分析法是地理信息指標(biāo)評(píng)定的重要方式，其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展具有較大影響。文章就空間分析方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的應(yīng)用展開(kāi)分析，期望有利于空間分析法應(yīng)用的規(guī)范，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：空間分析法；房地產(chǎn)；空間相關(guān)性

1 空間分析方法的基本內(nèi)涵

空間分析法是一種定量化的地理空間信息研究方式。具體而言，其能在地理空間數(shù)據(jù)優(yōu)化的基礎(chǔ)上，使其成為不同的表現(xiàn)形式，并以此進(jìn)行潛在信息提取，實(shí)現(xiàn)地理工程建設(shè)的有效指導(dǎo)。從本質(zhì)上講，空間分析法是GIS技術(shù)應(yīng)用的核心，其在隱含信息提取和傳輸?shù)倪^(guò)程中，實(shí)現(xiàn)了地理信息與一般信息的區(qū)分。一般情況下，空間位置、空間分布、空間形態(tài)、空間距離和空間關(guān)系是地理信息空間分析法表現(xiàn)的五項(xiàng)基本內(nèi)容[1]。

2 空間分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)的的應(yīng)用形態(tài)

空間分析方法是一個(gè)較為專業(yè)的地理解算過(guò)程。其在大量空間信息捕獲、利用的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了地理空間信息價(jià)值功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，信息量算、信息分類(lèi)、信息疊加、空間網(wǎng)絡(luò)分析和空間統(tǒng)計(jì)分析是空間分析應(yīng)用的重要形態(tài)。

2.1進(jìn)行空間信息量算

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，空間實(shí)體存在著多種銜接關(guān)系，融入拓?fù)洹㈨樞?、距離、方位等。借助于空間分析法的應(yīng)用，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員可實(shí)現(xiàn)空間實(shí)體關(guān)鍵信息的查詢和定位。一般情況下，空間信息查詢包含了空間順序、空間距離和空間屬性；而整個(gè)量算過(guò)程又包含了質(zhì)心量算、幾何量算和形狀量算等內(nèi)容。通常情況下，為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效指導(dǎo)，在開(kāi)發(fā)之前，還應(yīng)對(duì)這些量算的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行進(jìn)一步分類(lèi)、疊加和分析，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的彼此關(guān)聯(lián)。

2.2空間信息分類(lèi)

信息分類(lèi)是空間分析法應(yīng)用的重要內(nèi)容，同時(shí)其也是GIS功能表現(xiàn)的關(guān)鍵組成。信息分類(lèi)中，主成分分析法、層次分析法、系統(tǒng)聚類(lèi)法、判別分析法等都是其較為常見(jiàn)的應(yīng)用形式。通常情況下，地物的性狀不一，其具體的分類(lèi)方式也存在差異。

2.3空間信息疊加

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)專業(yè)的實(shí)踐過(guò)程，其開(kāi)發(fā)過(guò)程受到較多地理因素的干擾，故而為確保開(kāi)發(fā)過(guò)程各要素統(tǒng)籌的合理，需要對(duì)部分地理空間信息進(jìn)行疊加。具體而言，通過(guò)GIS軟件進(jìn)行地理景觀提取時(shí)，分層提取是其提取控制的主要方式，并且在整個(gè)數(shù)據(jù)層中，其地理景觀的內(nèi)容具有集中性、相似性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通過(guò)對(duì)相關(guān)主題層的數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加，即可產(chǎn)生一個(gè)全新的數(shù)據(jù)層，并且使得地層信息的屬性具有多元性，相關(guān)性，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效指導(dǎo)。

2.4空間信息網(wǎng)絡(luò)分析

現(xiàn)階段，網(wǎng)絡(luò)路徑布局是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，其包含了交通網(wǎng)絡(luò)、電力線、電話線、供排水管線等多種形態(tài)。實(shí)踐過(guò)程中，網(wǎng)絡(luò)分析以“研究、籌劃一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)工程如何安排，并使其運(yùn)行效果最好”為根本目的，然后進(jìn)行了基本模型的構(gòu)建，確保了城市地理網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的規(guī)范建設(shè)，提升了開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的整體服務(wù)質(zhì)量。

2.5實(shí)現(xiàn)空間統(tǒng)計(jì)分析

空間信息統(tǒng)計(jì)分析是空間分析法應(yīng)用的重要目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，空間統(tǒng)計(jì)分析借助于GIS技術(shù)和設(shè)備得以實(shí)現(xiàn)。具體而言，其在空間地理要素、環(huán)境要素、人文要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行客觀、全面的評(píng)價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)性、可行性的分析，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有效指導(dǎo)。

3 空間分析方法的工程應(yīng)用

3.1房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況

以某在售房產(chǎn)作為研究對(duì)象，通過(guò)空間分析法對(duì)其進(jìn)行地理信息分析研究。具體而言，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員首先對(duì)住宅項(xiàng)目的名稱、位置、項(xiàng)目類(lèi)型、價(jià)格等數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后借助GIS建立項(xiàng)目空間數(shù)據(jù)庫(kù)，然后對(duì)主要道路和行政區(qū)域進(jìn)行數(shù)字化、矢量化處理，實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)分析底圖的獲得，并以此進(jìn)行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)在售情況及影響因素的分析。

3.2空間分析法的具體應(yīng)用

本房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，住宅聚集程度分析是其研究的重要內(nèi)容?；诖?，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員在空間信息量算、分類(lèi)和疊加的基礎(chǔ)上，進(jìn)實(shí)現(xiàn)了地理信息系統(tǒng)分析底圖獲得，并以此構(gòu)建住宅點(diǎn)要素的分布模型。實(shí)際分析中，為實(shí)現(xiàn)任尺度住宅區(qū)分布狀況的有效把控，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員基于空間分析方法，進(jìn)行了RipleysK函數(shù)的應(yīng)用。并以此獲得點(diǎn)要素分布格局的計(jì)算。其計(jì)算公式如下所示：

式中，n和d分別代表了住宅點(diǎn)要素個(gè)數(shù)，而d為距離尺度；wij（d）是空間事物個(gè)體i與個(gè)體j之間的距離，A為研究區(qū)域面積。通過(guò)計(jì)算分析，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員實(shí)現(xiàn)了該住宅項(xiàng)目聚集指數(shù)函數(shù)分布特征圖的有效獲得（見(jiàn)圖1）。

由圖可知，在0～20km的尺度范圍內(nèi)，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間格局態(tài)勢(shì)有所改變；即住宅區(qū)由集聚向分散演變。由此可見(jiàn)，空間分析法對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較大影響，其能為后期的工程建設(shè)提供有效指導(dǎo)。

4 結(jié)論

空間分析法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)研究具有重大影響。實(shí)踐過(guò)程中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員只要充分認(rèn)識(shí)到空間分析法應(yīng)用的的必要性，并在開(kāi)發(fā)研究中進(jìn)行量算、分類(lèi)、疊加和統(tǒng)計(jì)分析的規(guī)范應(yīng)用，才能確保空間分析法應(yīng)用的規(guī)范，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]李佩芫.改進(jìn)的杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究——以萬(wàn)科為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2018，No.495（14）：128-129.