賈晨亮

摘要：沈陽市嘗試利用既有的信息化基礎，探索存量土地中改造地塊價值判斷方法，以期建立存量發(fā)展階段，開發(fā)項目選地的定量分析、評估模型，為選擇最適宜開發(fā)的片區(qū)和地塊。在精準化選地基礎上，結合規(guī)劃預期、政府政策以及人口發(fā)展趨勢，結合空間指標量化的規(guī)劃引導，避免城市發(fā)展中項目開發(fā)高強度和調整頻繁的問題。

Abstract： Shenyang City attempts to use the existing information base to explore the value judgment method of the reconstructed land in the stock land， in order to establish the quantitative analysis and evaluation model of the development project in stock development stage and select the most suitable area and land for development. On the basis of precise land selection， combined with planning expectations， government policies and population development trends， as well as the spatial indicators quantitative planning guidance， this paper avoids the problem of high intensity and frequent adjustment of project development in urban development.

關鍵詞：土地開發(fā);潛力評估;存量土地;沈陽市

Key words： land development;potential assessment;stock land;Shenyang City

中圖分類號：F293.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）25-0053-03

0? 引言

在新型城鎮(zhèn)化的進程中，宏觀經(jīng)濟增速放緩，居民購買力減弱，同時投資、投機型的住房需求受到抑制。雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升趨勢，但受大環(huán)境影響，房地產(chǎn)利潤空間被擠壓，增長速率大大減緩。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路與模式必須轉換。

1? 沈陽土地概況

在全國范圍內，沈陽是房地產(chǎn)供給過量、去庫存壓力大的典型城市。2005年，依據(jù)國土部11號令和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的精神，沈陽市結合自身的的實際情況，政府決定經(jīng)營性用地實行統(tǒng)一市場供應、統(tǒng)一出讓方式、統(tǒng)一地價體系和保持原有的土地收益分配。土地拆遷主體為各區(qū)人民政府，負責相應各區(qū)區(qū)域范圍內的土地拆遷工作，土地拆遷費用按拆遷政策由各區(qū)一次性“包死”，堅決杜絕“敞口”拆遷。沈陽市各獨立操作區(qū)，由區(qū)、開發(fā)區(qū)、管委會將拆遷凈地交由市土地市場公開交易。

沈陽市各區(qū)為盡快推進城市房地產(chǎn)開發(fā)，加大土地出讓力度，在受房地產(chǎn)過熱、房價瘋漲、缺乏詳細研究分析的情況下，對一些受機場凈空、周邊建筑擋光的影響因素較大，開發(fā)條件不成熟的老舊城區(qū)進行盲目拆遷，造成一批土地拆遷后一直處于拆遷狀態(tài)，甚至一些凈地會閑置多年而遲遲無人問津。

2? 存在問題

2.1 條件缺乏支撐

沈陽市行政審批最大的特點即為在土地交易的規(guī)劃設計要點階段，即明確土地開發(fā)及其建設行為的導控內容、指標或標準。

簽訂土地出讓合同后，用地許可、方案審查、擴初審定、工程許可、施工許可、竣工驗收階段可視為對設計要點的逐步實施。

從根本上來說，部分專項規(guī)劃存在于圖紙點位和數(shù)據(jù)達標，以行政區(qū)為單位的整體指標平衡，在局部地塊的操作實施方面困難重重，或者根本就不存在實施可行性，沒有真正解決老城區(qū)有人缺設施，新城區(qū)設施無人去的現(xiàn)實問題。

2.2 指標調整頻發(fā)

沈陽規(guī)劃實施管理在依法行政的前提下，關鍵是依控規(guī)的地塊規(guī)劃設計要點、依規(guī)范和專項的工程擴初審定。

通常我們所說的“一書兩證”，其本質就是依據(jù)要點和審定頒發(fā)的行政許可。規(guī)劃審批存在的問題不是單元控規(guī)的審查論證和報批，而是已批控規(guī)土地利用和建設項目調整申請的審批管理。一直以來，控規(guī)調整申請不斷，申請調整的內容更是五花八門，有用地性質調整、中小學調整、公用設施調整、綠化用地調整、開發(fā)指標調整、以及規(guī)劃勘誤調整等等。

控規(guī)調整修改中，即使嚴格履行了法定程序以及征求相關部門意見，但控規(guī)的調整修改，特別是公共資源類型，仍不免對調整修改的“行為本身”，以及規(guī)劃的權威性和嚴肅性產(chǎn)生質疑。

3? 土地開發(fā)統(tǒng)籌

土地開發(fā)潛力評估選取具備開發(fā)條件的地塊是本研究的基礎環(huán)節(jié)，也是地產(chǎn)項目投資開發(fā)的先決條件。

3.1 儲備交易地塊

本研究以中心城區(qū)為范圍，依據(jù)歷年年度土地市場儲備交易情況，依據(jù)2014年儲備地塊、2015年儲備地塊以及2015年擬儲備地塊，篩選近期或者五年內可以進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的地塊。用地類型包括尚未交易的居住和商住儲備用地，其中2015年擬儲備地塊可直接作為開發(fā)地塊進行考慮。

3.2 規(guī)劃改造地塊

基于規(guī)劃經(jīng)驗和規(guī)劃用地變更，判斷近期或者五年內有可能進行改造的地塊。地塊來源主要依據(jù)規(guī)劃的居住和商住用地。用地類型包括容積率小于1.3或1.5的現(xiàn)狀為居住用地;規(guī)劃中用地性質改變?yōu)榫幼『蜕套⌒再|的地塊;經(jīng)驗判斷具有改造開發(fā)潛質的地塊。

3.3 小結

統(tǒng)籌現(xiàn)場踏勘、儲備交易和規(guī)劃核定，中心城區(qū)重點范圍內，近期具有改造條件地塊共1300余個，總面積約1萬公頃。改造地塊布局以城市三環(huán)外范圍為主。三環(huán)外地塊面積占比約81%;二三環(huán)間地塊面積占比約15%;二環(huán)內地塊面積占比約4%。

4? 潛力要素選取

土地開發(fā)價值以地塊區(qū)位條件為直接體現(xiàn)。土地開發(fā)價值分析目的針對城市擬開發(fā)的涉及區(qū)位因素的空間區(qū)位進行定量分析，重點因素為歷史文化、周邊建成區(qū)、綜合交通條件、市政供給條件等區(qū)位要素，采用因素權重賦值的辦法，按空間定量導向分析地理區(qū)位優(yōu)劣勢，統(tǒng)籌未來規(guī)劃預期和現(xiàn)狀成熟度的開發(fā)潛力度，對地塊進行開發(fā)價值評價。

2007年4月19日，《宜居城市科學評價指標體系研究》通過建設部科技司驗收，該研究認為城市宜居度包括：環(huán)境優(yōu)美、社會文明、經(jīng)濟富裕、資源承載、公共安全、生活便宜六個方面。研究以馬斯洛理念和城市生活宜居角度出發(fā)，將評價影響要素分為優(yōu)勢要素和劣勢要素。

優(yōu)勢要素分公共服務、人文環(huán)境、交通、商業(yè)、活動空間、生態(tài)、市政等7大類26小類影響因子。包括城市商業(yè)中心、大型環(huán)境中心、郊野公園、公服中心、行政中心、大型超市、地鐵站點、地鐵換乘站、公交樞紐、環(huán)城水系、帶狀公園、中小學、托幼幼兒園、三甲醫(yī)院、綜合體育設施、城市綠道慢道等。

劣勢要素分市政、環(huán)境、服務設施、交通等4大類15小類影響因子。包括道路堵點、排水澇點、臨街道路鐵路、批發(fā)市場及物流集散、城中村、棚戶區(qū)、傳染病醫(yī)院、高壓線等。

5? 潛力因素分析

運用GIS空間分析法和權重層次分析法開展土地開發(fā)地塊的潛力要素賦值。

5.1 計算方法

開展空間查詢與量算、疊置、緩沖區(qū)分析等GIS空間分析方法，對地塊影響要素條件進行綜合開發(fā)潛力指標賦值。計算公式如下：

5.2 修正方法

影響城市用地開發(fā)的區(qū)位因素較多且互相關聯(lián)，本研究借鑒其他城市先進經(jīng)驗和方法，對影響因素進行權重賦值，即強調各因素之間的重要性判斷，以及因素間相互作用影響程度。土地開發(fā)潛力的數(shù)據(jù)測算借用加權平均法統(tǒng)計，以期切合各因素對土地開發(fā)和消費購房影響程度。

綜合分析板塊的就業(yè)崗位、住房空置率、受教育程度、收入特征、年齡特征等現(xiàn)狀情況，對于一些房地產(chǎn)項目庫存數(shù)量較大、跨河職住交通端點、人口分布比例失調的地區(qū)內，預測可改造地塊開發(fā)潛力進行修正。計算公式如下：

6? 開發(fā)潛力評價

土地開發(fā)影響要素每個因素變量都在一定程度上，適當反映該要素對土地開發(fā)的影響信息。為了系統(tǒng)、全面地分析問題，研究在分析城市改造地塊開發(fā)要素的空間分布強度時，統(tǒng)籌考慮優(yōu)勢、劣勢因素及其相關聯(lián)性，因而統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映的情況在一定程度上有重疊，進而影響最終判別土地開發(fā)潛力的具體指標。

6.1 量化評價

地塊開發(fā)潛力評價中針對對開發(fā)地塊影響因素的具體量化，采用主成分分析方法、服務類加權法等方法揭示大樣本、多變量數(shù)據(jù)或樣本之間內在關系的一種方法，綜合考慮土地開發(fā)影響因素對開發(fā)潛力的影響成都，以獲取土地開發(fā)潛力評價的最主要信息及數(shù)據(jù)定量。

對各個影響因素按服務輻射范圍進行評分標準設定，計算各影響因素服務輻射范圍覆蓋開發(fā)地塊的有效面積，以加權平均的方式計算地塊得分。針對全市范圍，按類分別開展土地開發(fā)正面、負面影響因素的定量標準和分析統(tǒng)計工作。

6.2 潛力評價

明確各項影響因子在控規(guī)街區(qū)層面對土地開發(fā)和居民生活的影響程度的規(guī)劃條件評價。從整體發(fā)展來看，沈陽市三環(huán)范圍內地區(qū)開發(fā)潛力逐步以圈層式由中心向四周擴散，城市發(fā)展導向逐步均衡。城市三環(huán)外渾南副城、渾南新城、沈北副城、蘇家屯老城區(qū)等片區(qū)潛力也較強。城市中心區(qū)由于近幾年公共設施建設投入較大，基于公服、交通、市政的城市服務能力提高最快，同時基于地鐵的開發(fā)建設完善，房地產(chǎn)項目城市開發(fā)潛力差別不大。

6.3 潛力分級

結合改造地塊的分布及開發(fā)強度的統(tǒng)籌，明確改造地塊的開發(fā)潛力分級。沈陽城市三環(huán)內小渾南地區(qū)、大東二三環(huán)之間地區(qū)土地開發(fā)潛力較大。鐵西區(qū)、于洪區(qū)臨三環(huán)地區(qū)作為主城集中城市生活區(qū)，土地開發(fā)地塊潛力較小，應具體分析設施布局和服務能力不足的影響，針對性的進行服務能力的提升和改善，激活城市土地開發(fā)活力。

沈陽城市三環(huán)外鐵西新城、渾南新城地區(qū)是未來沈陽市設施最完善、服務最齊全的地區(qū)，比較適宜居住。

7? 結語

當前城市規(guī)劃設計進入基于大數(shù)據(jù)分析的空間模型量化研究，使規(guī)劃更加擬合城市發(fā)展的基本要素條件，更加科學化、理性化，土地開發(fā)潛力評估，為城市土地出讓提供了精準的技術支撐，為城市開發(fā)管理提供了切實可行的操作方案。

沈陽市基于土地開發(fā)正面、負面設施的評價，為城市開發(fā)的土地決策提供了一定的技術支撐，為大數(shù)據(jù)分析指導規(guī)劃設計提供了一定的發(fā)展思路，具有較高的借鑒意義。控規(guī)編制街區(qū)層面將落實改造地塊指標，結合現(xiàn)狀保留地塊指標，對街區(qū)、單元人口容量、建筑容量、開發(fā)強度指標進行反饋核實，提高了規(guī)劃決策的精準性，同時，避免了土地開發(fā)盲目儲備、開發(fā)指標過高的情況。同時，潛力要素的信息化分析，為城市服務要素的規(guī)模、布局的全面掌控，提供了技術支撐，避免城市開發(fā)建設對城市服務要素的侵蝕。在后續(xù)的城市發(fā)展中，更應注重城市現(xiàn)狀、規(guī)劃設施的持續(xù)更新維護，實際落位公立、私立各項設施，提高空間數(shù)據(jù)的全面性和有效性，使土地開發(fā)潛力評估更具有現(xiàn)實意義。

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