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        “雙限”政策下借名買房協(xié)議的效力與風(fēng)險(xiǎn)

        2019-10-18 08:51:34馬琳
        中國房地產(chǎn)·市場版 2019年9期
        關(guān)鍵詞:司法實(shí)踐法律風(fēng)險(xiǎn)

        馬琳

        摘要:雖然借名購房形式上違背了房產(chǎn)調(diào)控的政策限制,使政策規(guī)定的限購人員或禁購人員突破了限制而達(dá)到買房的目的,但這種突破只是個(gè)體間的調(diào)整,即有購房資格的被借名人自由處分其購房資格,而受政策限制的實(shí)際購房人借用其購房資格從而實(shí)現(xiàn)買房的目的。被借名人處分其購房資格的行為并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,并未損害社會的公共利益,即其不具備《合同法》規(guī)定的合同無效情形。

        關(guān)鍵詞:法律規(guī)定;司法實(shí)踐;法律風(fēng)險(xiǎn)

        中圖分類號:F299.27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

        文章編號:1001-9138-(2019)Ob9-0055-57 收稿日期:2019-08-28

        近幾年,在各地房地產(chǎn)調(diào)控政策日益嚴(yán)格的背景下,為規(guī)避稅收、限貸及限購(“雙限”)政策,出現(xiàn)了借名買房、“假離婚”、陰陽合同、虛構(gòu)債務(wù)以房抵債等現(xiàn)象。筆者查詢中國法院裁判文書網(wǎng)(網(wǎng)址http://wenshu.court.gov.cn)顯示,截至2019年8月,因借名買房糾紛出具的法律文書約4900份,案由涉及所有權(quán)確認(rèn)糾紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、房屋買賣合同糾紛、合同糾紛等。筆者認(rèn)為,認(rèn)真分析研究限購限貸政策下借名買房協(xié)議的效力以及法律風(fēng)險(xiǎn),在理論及實(shí)踐層面均有積極意義。

        1限購限貸政策下借名買房協(xié)議的效力

        借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人、借名人,被借名之人為名義購房人或出名人。實(shí)踐中,借名買房多通過簽訂借名買房協(xié)議進(jìn)行,鑒于此類協(xié)議的簽訂多是為了規(guī)避限購限貸等調(diào)控政策,那么其效力如何?是否會被認(rèn)定無效?

        1.1法律規(guī)定

        有觀點(diǎn)認(rèn)為借名買房行為是為了規(guī)避國家相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策和法規(guī),屬于《合同法》第52條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的或違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情形,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,借名買房當(dāng)事人之間簽訂的借名買房協(xié)議,只要是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,即屬有效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。

        筆者認(rèn)為,借名買房協(xié)議的效力應(yīng)區(qū)分具體情況,具體分析。

        《合同法》第52條規(guī)定,“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?!?/p>

        因此,若借名買房協(xié)議系雙方當(dāng)事人自愿簽訂,是雙方真實(shí)意思表示,則對于協(xié)議效力如何,需確認(rèn)是否存在惡意串通損害國家、集體或第三人利益,以合法形式掩蓋非法目的,損害社會公共利益或是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形。

        雖然借名購房形式上違背了房產(chǎn)調(diào)控的政策限制,使政策規(guī)定的限購人員或禁購人員突破了限制而達(dá)到買房的目的,但這種突破只是個(gè)體間的調(diào)整,即有購房資格的被借名人自由處分其購房資格,而受政策限制的實(shí)際購房人借用其購房資格從而實(shí)現(xiàn)買房的目的。被借名人處分其購房資格的行為并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,并未損害社會的公共利益,即其不具備前述《合同法》規(guī)定的合同無效情形。

        另外,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第14條的規(guī)定:“《合同法》第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?!倍雠_的房屋限購、限貸政策并非法律和行政法規(guī),亦不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,而是屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定,因此,協(xié)議違反類似規(guī)定并不當(dāng)然造成合同無效。

        1.2司法實(shí)踐

        司法實(shí)踐中對當(dāng)事人違反限購政策簽訂的借名買房協(xié)議并未當(dāng)然認(rèn)定為無效。

        第一種情況:借名買方協(xié)議所購買的房屋為一般商品房的,該借名買方協(xié)議一般認(rèn)定為有效。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第15條規(guī)定:“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。”根據(jù)上述規(guī)定,北京市高級人民法院院就借名買房確權(quán)案件的處理原則是:借名買房過程中,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人可依據(jù)合同約定要求被借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,即借名買房協(xié)議原則上是有效的。

        第二種情況:借名買房協(xié)議購買的房屋為政策性保障住房的,該借名買房協(xié)議或被認(rèn)定為無效。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定:“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持?!薄侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第10條第2款規(guī)定:“《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù),經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的,可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理?!?/p>

        綜上可見,當(dāng)事人為規(guī)避房地產(chǎn)限貸限購政策而簽署借名買房協(xié)議時(shí),該協(xié)議通常并不因違反限購政策而當(dāng)然無效,需結(jié)合具體情況進(jìn)行具體分析。

        2借名買房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

        “借名買房”表面使得借名人突破了房產(chǎn)限購政策的束縛,實(shí)現(xiàn)了其買房目的,但其中隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

        2.1借名人主要風(fēng)險(xiǎn)

        1.借名購買房屋,被借名人反悔,不承認(rèn)或不履行雙方達(dá)成的借名買房協(xié)議,導(dǎo)致借名人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)或取回購房款,自身權(quán)益無法保障。

        2.在未辦理完畢過戶手續(xù)時(shí),借名人對房屋只享有債權(quán),借名購買房屋后,房屋登記在被借名人名下,若被借名人擅自轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)或者因被借名人欠債導(dǎo)致房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行,會使借名人喪失向被借名人主張過戶的權(quán)利。

        3.借名買房未簽訂書面協(xié)議,未留存相關(guān)證據(jù),導(dǎo)致在后期無法證明雙方存在借名買房合同關(guān)系,而不能主張被借名人配合過戶。

        2.2被借名人主要風(fēng)險(xiǎn)

        1.被借名人將購房指標(biāo)讓渡給借名人,便不能再享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。

        2.征信記錄或會受影響。若購房是通過銀行貸款的形式,一旦借名人未按期償還貸款,被借名人或會面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),而且征信記錄或會受到影響。

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