周 滔，楊 文，蔡偉光

（1.重慶大學(xué) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400044；2.重慶大學(xué) 建設(shè)經(jīng)濟(jì)與管理研究中心，重慶 400044）

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)與開(kāi)發(fā)模式也隨之改變[1]，城市發(fā)展模式由粗放式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式；城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪客跐?；城市?jīng)濟(jì)由以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榈诙?、三產(chǎn)業(yè)并重。在這種時(shí)代背景下，城市更新成為我國(guó)城市挖潛增效的主要方式。在我國(guó)大多數(shù)城市中心區(qū)存在的舊工業(yè)區(qū)由于擁有優(yōu)勢(shì)地理位置，對(duì)其進(jìn)行更新改造已成為當(dāng)下城市更新的主要形式，成為改變城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市活力，實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑[2]。目前，許多城市都大規(guī)模開(kāi)展了對(duì)舊工業(yè)區(qū)的更新，出現(xiàn)了一批典型的“成功案例”，但也有大量的“失敗項(xiàng)目”。系統(tǒng)分析舊工業(yè)區(qū)城市更新所面臨的制約因素，對(duì)于科學(xué)認(rèn)知舊工業(yè)區(qū)更新的科學(xué)規(guī)律、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升更新的綜合效用具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

現(xiàn)有關(guān)于舊工業(yè)區(qū)城市更新的研究主要聚焦于經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、更新策略、更新模式等議題。對(duì)更新策略的研究，學(xué)者們主要結(jié)合生態(tài)環(huán)境、歷史文化，探索經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)方面可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展策略[3-4]；對(duì)更新模式的研究，學(xué)者們主要從使用功能、開(kāi)發(fā)主導(dǎo)方、保護(hù)級(jí)別等不同角度分析，歸納出針對(duì)不同更新對(duì)象的更新改造模式[5-6]；對(duì)影響因素的分析，學(xué)者們多基于可持續(xù)發(fā)展理論，從區(qū)域和建筑維度進(jìn)行因素梳理[7]。

舊工業(yè)區(qū)的發(fā)展受到開(kāi)發(fā)主導(dǎo)方、空間結(jié)構(gòu)特征、歷史文化背景等方面影響，這些因素使得不同的舊工業(yè)區(qū)需根據(jù)自身情況采取不同的更新模式。其可以分為主題博物館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和主題公園三種常見(jiàn)模式[5-6][8]。主題博物館模式是以工業(yè)元素的陳列展示，對(duì)舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行保護(hù)利用；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園模式是通過(guò)吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融入舊工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)改造；主題公園模式是為改善環(huán)境，提供公共休憩、娛樂(lè)場(chǎng)所。由于三種更新模式的側(cè)重點(diǎn)和改造手法的差別，在更新發(fā)展全過(guò)程中需考慮的關(guān)鍵制約因素也不盡相同，決策者在進(jìn)行項(xiàng)目改造時(shí)應(yīng)依據(jù)所采用的更新模式來(lái)判斷需重點(diǎn)把控的因素。因此，需要區(qū)分上述三種模式并對(duì)各模式下關(guān)鍵制約因素進(jìn)行對(duì)比研究。

本文主要研究以下三個(gè)問(wèn)題：（1）影響舊工業(yè)區(qū)城市更新發(fā)展的制約因素有哪些？（2）主題博物館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園三種主要更新模式下的關(guān)鍵制約因素分別是什么？（3）針對(duì)不同更新模式下的關(guān)鍵制約因素要采取怎樣的措施來(lái)推動(dòng)舊工業(yè)區(qū)城市更新的持續(xù)發(fā)展？重慶市是典型的老工業(yè)城市，有深厚的工業(yè)文化積淀和工業(yè)歷史背景。近年來(lái)，重慶市開(kāi)展了一系列舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目。其中，重鋼工業(yè)博物館以工業(yè)為主題，打造“活態(tài)”博物館，是主題博物館更新模式的代表；S1938 國(guó)際創(chuàng)客港擁有較大規(guī)模和政府的高度關(guān)注，選其作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新模式代表案例；鵝嶺二廠文創(chuàng)公園選作主題公園更新模式代表案例。本文利用ISM 方法對(duì)三個(gè)案例進(jìn)行分析，理清各制約因素之間相互關(guān)系，并對(duì)三種更新模式制約因素體系進(jìn)行對(duì)比分析，找出各自根源制約因素和關(guān)鍵制約因素，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

二、舊工業(yè)區(qū)城市更新現(xiàn)狀及問(wèn)題

對(duì)舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行更新改造，有利于城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)和諧發(fā)展。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、文化傳承四個(gè)因素促使舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行更新發(fā)展。另一方面，舊工業(yè)區(qū)更新發(fā)展也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、環(huán)境友好和文化傳承（見(jiàn)圖1）。這四個(gè)因素與舊工業(yè)區(qū)更新是相互促進(jìn)、相互影響的關(guān)系，舊工業(yè)區(qū)城市更新是城市發(fā)展、社會(huì)安定、環(huán)境改善和工業(yè)文化保護(hù)等的重要途徑。

圖1 舊工業(yè)區(qū)更新成因圖（箭頭表示促進(jìn)作用）

我國(guó)各大城市自20 世紀(jì)90 年代以來(lái)陸續(xù)開(kāi)展了許多舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目。其中比較成功的有北京798、上海M50、重慶鵝嶺二廠、杭州LOFT49等。但總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目的整體效益和環(huán)境效益低下[9]，沒(méi)有兼顧經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益、整體與局部利益、近期與長(zhǎng)期效益；更新改造總體目標(biāo)與功能定位缺乏科學(xué)的研究，主觀性強(qiáng)[10-11]，缺乏可持續(xù)戰(zhàn)略眼光；大多數(shù)更新改造都存在盲目跟風(fēng)行為，沒(méi)有充分挖掘和結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)舊工業(yè)區(qū)歷史文化價(jià)值、美學(xué)價(jià)值和環(huán)境可持續(xù)價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠；且改造理念落后，尚沒(méi)有一套成熟的舊工業(yè)區(qū)更新理念。政府方面，支持力度不夠，政策制度不完善等原因使得舊工業(yè)區(qū)更新發(fā)展情況不盡理想[12]。

所以，不是所有舊工業(yè)區(qū)都適合改造再利用，要根據(jù)舊工業(yè)區(qū)的區(qū)位、周邊環(huán)境、自身?xiàng)l件等來(lái)判斷其是否適宜更新改造，由于項(xiàng)目參與主體和項(xiàng)目自身特色條件不同，需要采取的更新模式也就不一樣，那么不同更新模式下需要考慮的關(guān)鍵制約因素是什么？怎樣去克服和避免這些因素？這些問(wèn)題都是舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

三、研究方法

本研究采用文獻(xiàn)綜述、專家訪談、實(shí)地問(wèn)卷調(diào)研、ISM 分析方法，初步識(shí)別和選取制約因素，獲取數(shù)據(jù)，分析制約因素相互關(guān)系。

（一）因素識(shí)別

在對(duì)國(guó)內(nèi)外舊工業(yè)區(qū)城市更新相關(guān)文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目特征，參考相關(guān)專家意見(jiàn)，從政策理論、參與主體、項(xiàng)目條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)作五個(gè)層面進(jìn)行分析，最終確立了45 個(gè)影響舊工業(yè)區(qū)更新發(fā)展的制約因素（見(jiàn)表1）。其中34 個(gè)因素來(lái)源于相關(guān)文獻(xiàn)總結(jié)，11個(gè)因素來(lái)源于相關(guān)案例總結(jié)。

表1 舊工業(yè)區(qū)城市更新制約因素及其來(lái)源

（二）ISM 方法

本研究涉及的因素眾多，理清這些制約因素之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，找出因素體系的根源因素和各因素直接相關(guān)的緊前因素，對(duì)舊工業(yè)區(qū)城市更新持續(xù)發(fā)展有重要意義。因此，需要一個(gè)結(jié)構(gòu)化方法來(lái)將這樣一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的因素系統(tǒng)分解為一個(gè)更易于理解和直觀的多層結(jié)構(gòu)化子系統(tǒng)。解釋結(jié)構(gòu)模型（Interpretative Structural Modeling，ISM）就是將一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)分解成多個(gè)簡(jiǎn)單的子系統(tǒng)，最終構(gòu)成以一個(gè)多梯級(jí)的結(jié)構(gòu)模型，用來(lái)分析系統(tǒng)間各因素相互影響關(guān)系[22]。所以，本研究采用ISM 方法來(lái)對(duì)識(shí)別出的舊工業(yè)區(qū)城市更新發(fā)展制約因素進(jìn)行結(jié)構(gòu)分層，構(gòu)建一個(gè)多層結(jié)構(gòu)模型，為舊工業(yè)區(qū)城市更新的組織者和參與者提供決策參考。

四、分析過(guò)程與結(jié)果

本文以重鋼工業(yè)博物館（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目A）、S1938 國(guó)際創(chuàng)客港（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目B）、鵝嶺二廠文創(chuàng)公園（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目C）分別作為主題博物館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、主題公園三種模式的代表進(jìn)行分析。根據(jù)識(shí)別的45 個(gè)制約因素和ISM 方法要求，設(shè)計(jì)調(diào)研訪談問(wèn)卷，邀請(qǐng)三個(gè)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人員、管理人員和入駐企業(yè)、商鋪等，分別對(duì)各自所在項(xiàng)目情況進(jìn)行訪談?wù){(diào)查。

（一）制約因素相互關(guān)系分析

1.鄰接矩陣建立。鄰接矩陣是用來(lái)表示因素間是否存在直接關(guān)系的矩陣。為了保障研究的有效性和可靠性，邀請(qǐng)了項(xiàng)目A 的館長(zhǎng)、管理層的全部成員，共9 人，識(shí)別45 個(gè)制約因素間的相互影響關(guān)系。采取德?tīng)柗品ǎ瑢? 人的意見(jiàn)形成統(tǒng)一結(jié)果。按照以下規(guī)則，將結(jié)果轉(zhuǎn)化為45 階鄰接矩陣M1。

如果因素Xi直接導(dǎo)致因素Xj，記M（Xi，Xj）=1，否則M（Xi，Xj）=0，i，j ∈Z，且0＜i，j ＜46。注：M（Xi，Xj）=0。

同理，邀請(qǐng)項(xiàng)目B 的管理層人員、入駐創(chuàng)意園區(qū)的企業(yè)代表，共8 人，將結(jié)果轉(zhuǎn)化為鄰接矩陣M2。邀請(qǐng)項(xiàng)目C 的管理層人員、入駐企業(yè)、商鋪代表，共8 人，將結(jié)果轉(zhuǎn)化為鄰接矩陣M3。

2.可達(dá)矩陣獲取?？蛇_(dá)矩陣是通過(guò)鄰接矩陣與單位矩陣的迭代計(jì)算得到的，用以表示因素間是否存在直接及間接關(guān)系?？蛇_(dá)矩陣N 可通過(guò)以下公式計(jì)算得到：

I 表示單位矩陣，K 為大于1 的自然數(shù)，上述公式采用布爾代數(shù)規(guī)則進(jìn)行乘方運(yùn)算，直到兩個(gè)相鄰冪次方的矩陣相等為止。用MATLAB 編程計(jì)算得到三個(gè)項(xiàng)目可達(dá)矩陣。

3.因素層級(jí)劃分?？蛇_(dá)矩陣中可達(dá)集P（Xi）是Xi對(duì)應(yīng)行的值為1 的所有因素組成的集合，表明Xi對(duì)這些因素有影響；先行集Q（Xi）是Xi對(duì)應(yīng)列的值為1 的所有因素組成的集合，表明這些因素對(duì)Xi有影響。通過(guò)以下公式可得到先行集合可達(dá)集的交集R（Xi）。

其中i∈Z，且0＜i＜46。若R（Xi）=P（Xi），則該因素i 可進(jìn)行層級(jí)抽取。每一次抽取出一部分因素后，要再次列出剩下因素的可達(dá)集和先行集，按照上述方法，繼續(xù)抽取下一層級(jí)因素，直到所有因素抽取完畢，最終會(huì)得到所有因數(shù)的層級(jí)劃分情況。

（二）ISM 有向圖結(jié)果分析

通過(guò)因素的層級(jí)劃分過(guò)程和各因素先行集，可以畫(huà)出各因素相互關(guān)系的有向圖。本研究最終得出了項(xiàng)目A、B、C 三個(gè)舊工業(yè)區(qū)更新發(fā)展制約因素的有向結(jié)構(gòu)圖。

1.重鋼工業(yè)博物館。項(xiàng)目A 位于重慶市大渡口區(qū)，前身是1890 年創(chuàng)辦的漢陽(yáng)鐵廠。原重鋼位于主城區(qū)，重工業(yè)、重化工、重污染使得重鋼不得不順應(yīng)環(huán)保需求和城市發(fā)展而搬遷。隨著大渡口區(qū)進(jìn)行城市功能轉(zhuǎn)型，重整城市面貌，大力打造文化和工業(yè)旅游，擁有深厚文化積淀和歷史文化的重鋼舊工業(yè)區(qū)被納入重點(diǎn)改造對(duì)象。以其獨(dú)有的建筑構(gòu)造特色和工業(yè)歷史背景，采取主題博物館更新模式，以政府為主導(dǎo)，打造成為如今的工業(yè)博物館。其制約因素有向圖如圖2 所示。

圖2 項(xiàng)目A 有向圖

項(xiàng)目A 的因素有10 個(gè)層級(jí)，相關(guān)理論研究不成熟（X2）作為根源制約因素，對(duì)整個(gè)因素系統(tǒng)的影響作用最大。理論研究的不成熟直接導(dǎo)致政策制度不完善（X1）、缺乏從事城市更新的組織（X4）以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足（X7）。政策理論維度的因素其中三個(gè)（X1、X4、X2）都在有向圖底端，只有缺乏政府資金支持性政策（X3）在第五層。缺乏政府資金支持性政策（X3）不受其他因素影響，但沒(méi)有資金支持會(huì)難以吸引相關(guān)企業(yè)入駐[23]，使得企業(yè)間合作交流不足，從而打亂對(duì)項(xiàng)目A 產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)作維度的因素基本處于中間層。由此可見(jiàn)，政策理論維度的因素對(duì)主題博物館類的舊工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目有著很關(guān)鍵的影響。此外，項(xiàng)目A 屬于政府主導(dǎo)型項(xiàng)目，加之其有較深的工業(yè)文化和歷史底蘊(yùn)，在有向圖中政企權(quán)責(zé)劃分不明確（X5）、本土特色不足（X12）、基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善（X25）三個(gè)因素既不受其他因素影響，也不會(huì)影響其他因素。

2.S1938 國(guó)際創(chuàng)客港。項(xiàng)目B 位于重慶市沙濱路，港毗鄰重慶大學(xué)及磁器口古鎮(zhèn)，臨近高校吸引年輕創(chuàng)客，其前身為紅巖縫紉機(jī)廠舊廠房。舊廠區(qū)被重慶輕紡集團(tuán)收購(gòu)，打造為濱江全體驗(yàn)大體量創(chuàng)客園區(qū)。按類別劃分，其更新模式屬于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，是政府主導(dǎo)型項(xiàng)目。該項(xiàng)目被納入沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，受到政府的高度關(guān)注，并予以入駐企業(yè)租金補(bǔ)貼。目前約有20 多家企業(yè)入駐園區(qū)。其制約因素有向圖如圖3 所示。

圖3 項(xiàng)目B 有向圖

項(xiàng)目B 制約因素共10 層，根源制約因素為：相關(guān)理論研究不成熟（X2）。該項(xiàng)目有政府的資金支持和嚴(yán)格的企業(yè)準(zhǔn)入退出制度，有良好的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的功能業(yè)態(tài)，故X3、X35、X13、X24四個(gè)因素在制約因素系統(tǒng)中處于最頂層，直接影響項(xiàng)目的運(yùn)作，但不會(huì)影響其他因素，也不受其他因素影響。值得注意的是：項(xiàng)目運(yùn)作維度的因素有75%處于第四層，并且這些因素之間相互影響。項(xiàng)目運(yùn)作制約因素在一定程度上會(huì)阻礙項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而整體定位缺乏特色性（X27）和融資體制理念落后（X40）直接影響到這75%項(xiàng)目運(yùn)作維度的因素，融資體制理念落后（X40）又不受其他因素影響。所以，對(duì)融資體制理念落后（X40）要重點(diǎn)把控。項(xiàng)目的整體定位由項(xiàng)目本身情況和開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)決定，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)最終是由人來(lái)完成，而人員的設(shè)計(jì)成果是由其掌握的知識(shí)體系為支撐，所以創(chuàng)客港的發(fā)展制約因素最終歸結(jié)于底層因素政策理論體系的完善程度。

3.鵝嶺二廠文創(chuàng)公園。項(xiàng)目C 位于重慶市渝中區(qū)，前身是民國(guó)中央銀行印鈔廠，之后更名為重慶印制二廠。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)，以重慶輕紡集團(tuán)為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的鵝嶺二廠項(xiàng)目，在城市更新理念下，蝶變重生為文創(chuàng)公園?，F(xiàn)已成為重慶一道獨(dú)特的風(fēng)景線，重慶本地年輕人喜愛(ài)的旅游地，同時(shí)也吸引了許多重慶本土文創(chuàng)公司入駐。其制約因素有向圖如圖4 所示。

圖4 項(xiàng)目C 有向圖

項(xiàng)目C 制約因素共7 層，根源因素為：相關(guān)理論研究不成熟（X2）、融資體制和理念落后（X40）。對(duì)比于項(xiàng)目B，融資體制和理念落后（X40）因素的重要作用提升。項(xiàng)目C 是企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目，在政府政策和資金補(bǔ)助方面沒(méi)有項(xiàng)目B 的優(yōu)勢(shì)，所以項(xiàng)目C 更加注重融資和資金的管理。第三層的舊工業(yè)區(qū)周邊環(huán)境限制（X11）、本土特色不足（X12），第四層的舊工業(yè)區(qū)自身空間限制（X9）、物理環(huán)境限制（X10）這四個(gè)因素都屬于項(xiàng)目條件維度，在有向圖中，它們不受其他因素影響，但會(huì)影響第二層和第一層的因素。這意味著項(xiàng)目自身?xiàng)l件是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目要有一定的自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)，才具有打造開(kāi)發(fā)的著力點(diǎn)。此外，對(duì)于企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目，政府若未充分發(fā)揮其監(jiān)督和調(diào)控作用（X6），各方利益難以協(xié)調(diào)，會(huì)造成企業(yè)過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)效益，急于追求快速見(jiàn)效。從而對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)布局缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，不利于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，造成過(guò)度商業(yè)化（X45），園區(qū)失去原有特色，逐漸失去活力。

4.結(jié)果對(duì)比分析。為了識(shí)別出具有高依賴性和高驅(qū)動(dòng)力的因素，針對(duì)性的采用MICMAC（impact matrix cross-reference multiplication applied to a classification）方法，對(duì)制約因素關(guān)系強(qiáng)度進(jìn)行分析。在可達(dá)矩陣的基礎(chǔ)上，依賴性是各因素對(duì)應(yīng)列值為1 的加和，驅(qū)動(dòng)力是各因素對(duì)應(yīng)行值為1 的加和[24]。最終計(jì)算結(jié)果如表2 所示。由于本文制約因素總共45 個(gè)，若0＜驅(qū)動(dòng)力值≤22 為弱驅(qū)動(dòng)力，若驅(qū)動(dòng)力值＞22 為強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力。若0＜依賴性值≤22 為弱依賴性，若依賴性值＞22 為強(qiáng)依賴性。驅(qū)動(dòng)力值越高，因素就越靠近最底層，對(duì)其他因素的影響力就越大，對(duì)舊工業(yè)區(qū)城市更新發(fā)展的制約影響也就越大。因而可以根據(jù)驅(qū)動(dòng)力值的大小對(duì)制約因素進(jìn)行影響程度排序。

表2 MICMAC 制約因素關(guān)系強(qiáng)度分析

強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力弱依賴性因素比較獨(dú)立，受其他因素影響少，但能夠?qū)ζ渌T多因素產(chǎn)生影響。強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)依賴性因素關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，影響諸多因素的同時(shí)還會(huì)受到其他諸多因素的影響。弱驅(qū)動(dòng)力因素對(duì)整個(gè)因素系統(tǒng)的影響弱，此類因素?zé)o需重點(diǎn)考慮。所以，把控好具有高獨(dú)立性和高關(guān)聯(lián)性的因素，就能控制好其他因素，屬于關(guān)鍵制約因素。項(xiàng)目C 有向圖中因素40 是根源因素，影響性強(qiáng)，故也屬于關(guān)鍵制約因素。根據(jù)表2，三個(gè)項(xiàng)目均無(wú)強(qiáng)關(guān)聯(lián)性因素。篩選出強(qiáng)獨(dú)立性因素，根據(jù)驅(qū)動(dòng)力值，對(duì)關(guān)鍵制約因素進(jìn)行影響程度從大到小排序。主題博物館依次為：X2、X7、X29、X1、X4、X6、X8、X15、X11九個(gè)因素。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園依次為：X2、X7、X29、X1、X4、X8、X5、X6、X15、X12、X11十一個(gè)因素。主題公園依次為：X2、X1、X4、X40四個(gè)因素。

共同點(diǎn)：因素1、2、4 是三種更新模式下都需重點(diǎn)控制的關(guān)鍵制約因素，其中相關(guān)理論研究不成熟（X2）是根源制約因素。主題博物館和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園模式都以政府主導(dǎo)為主，所以關(guān)鍵制約因素和影響程度排序極為相似。三種更新模式下的舊工業(yè)區(qū)更新發(fā)展都需要依靠健全的政策和制度，依賴成熟的理論研究。可見(jiàn)，政策和理論是大前提，牽一發(fā)而動(dòng)全身。而重慶市目前缺乏一套完整的舊工業(yè)區(qū)城市更新政策，我國(guó)的城市更新理論研究還不夠成熟，主要依靠學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)理論。政策和理論的健全，是市場(chǎng)健康發(fā)展的保證。

不同點(diǎn)：主題博物館和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園因其規(guī)模大，對(duì)城市形象和城市發(fā)展有較大影響，政府關(guān)注度高，屬于政府主導(dǎo)型項(xiàng)目。而主題公園一般規(guī)模沒(méi)有前兩者大，屬于企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目。綜上，除X1、X2、X4外，政府主導(dǎo)型項(xiàng)目還需要考慮（按影響程度由大到小排序）：開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)不足、缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、政府沒(méi)充分發(fā)揮作用、參與主體過(guò)分關(guān)注短期效益和局部利益、對(duì)舊工業(yè)區(qū)整體情況認(rèn)識(shí)不夠、舊工業(yè)區(qū)周邊環(huán)境限制這六大關(guān)鍵因素的制約。企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目還需要考慮：融資體制和理念落后這一關(guān)鍵因素。政府主導(dǎo)型項(xiàng)目有一定的政策支持，政府參與到項(xiàng)目全過(guò)程發(fā)揮其監(jiān)督調(diào)控作用。政府主體作用的發(fā)揮對(duì)此類項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。再者，開(kāi)發(fā)商要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能組建一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理奠定基礎(chǔ)。對(duì)舊工業(yè)區(qū)情況沒(méi)有完全掌握，難以充分挖掘特色亮點(diǎn)，進(jìn)而難以吸引投資者投資，資金鏈難以保證。因此，對(duì)政府主導(dǎo)型項(xiàng)目建議：（1）盡快組建城市更新組織機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)人才，通過(guò)對(duì)參與主體行為進(jìn)行監(jiān)督，建立行為規(guī)范準(zhǔn)則，來(lái)提高項(xiàng)目參與主體的責(zé)任意識(shí)，約束參與者行為；（2）開(kāi)發(fā)商要在充分分析舊工業(yè)區(qū)情況之后，建立專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目詳細(xì)可行性分析、建設(shè)規(guī)劃流程分析，充分挖掘舊工業(yè)區(qū)內(nèi)在價(jià)值。對(duì)比而言，企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目主要是企業(yè)方參與項(xiàng)目全過(guò)程，政府起著引導(dǎo)作用。結(jié)合有向圖分析，融資體制和理念也是處于根源的因素。這一因素是金融市場(chǎng)的體現(xiàn)，良好的金融市場(chǎng)環(huán)境有利于企業(yè)獲得充足的資金鏈，以保證項(xiàng)目更新順利完成。企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目沒(méi)有過(guò)多政府政策和政府資金支持的優(yōu)勢(shì)，籌資融資較為困難，所以企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目還需要重點(diǎn)考慮融資體制理念落后的制約。對(duì)企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目的建議：（1）充分利用項(xiàng)目自身獨(dú)特性特色打造，來(lái)吸引投資；（2）學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的融資理念，多種融資模式結(jié)合，降低資金成本。

五、結(jié)論與建議

在城市用地日益緊張，城市面貌亟需提升的背景下，舊工業(yè)區(qū)城市更新發(fā)展成為人們?nèi)找骊P(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。然而許多舊工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目效果不佳，不能長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。因此，探索舊工業(yè)區(qū)城市更新發(fā)展制約因素尤為重要。本文對(duì)識(shí)別的45 個(gè)制約因素，利用ISM 和MICMAC方法，通過(guò)對(duì)主題博物館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園三種更新模式與政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型兩種主體參與方式的案例分析，建立了政策理論、參與主體、項(xiàng)目條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)作五個(gè)維度的復(fù)制邏輯關(guān)系，找出了各自的根源因素。結(jié)果顯示，對(duì)主題博物館和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園兩類政府主導(dǎo)型項(xiàng)目的主要制約因素為（按影響程度由大到小排序）：相關(guān)理論研究不成熟、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)不足、缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、相關(guān)制度規(guī)范不完善、缺乏專門(mén)從事城市更新的政府機(jī)構(gòu)、政府沒(méi)充分發(fā)揮作用、參與主體過(guò)分關(guān)注短期效益和局部利益、對(duì)舊工業(yè)區(qū)整體情況認(rèn)識(shí)不夠、舊工業(yè)區(qū)周邊環(huán)境限制。對(duì)主題公園類企業(yè)主導(dǎo)型項(xiàng)目的主要制約因素為（按影響程度由大到小排序）：相關(guān)理論研究不成熟、相關(guān)制度規(guī)范不完善、缺乏專門(mén)從事城市更新的政府機(jī)構(gòu)、融資體制和理念落后這四大關(guān)鍵制約因素。

從上述結(jié)果可以看出，作為主題博物館和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園屬于文化、旅游服務(wù)性質(zhì)，若本身項(xiàng)目特色不足，很難有吸引力，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目整體情況進(jìn)行把控。主題公園提供休憩空間和娛樂(lè)需求，屬于公共服務(wù)性質(zhì)，規(guī)模沒(méi)有前兩者大，吸引融資是首要任務(wù)。所以，不同更新類型和主體參與方式，需要把控的關(guān)鍵制約因素不一樣，需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況分析，采取合理的方案措施。但總體而言，政府政策制度和城市更新理論研究是所有城市更新項(xiàng)目的基礎(chǔ)，政府應(yīng)該盡快建立城市更新工作組織機(jī)構(gòu)，健全政策法規(guī)。同時(shí)，政府應(yīng)該大力培育城市更新方面設(shè)計(jì)、管理專業(yè)人才。城市更新理論研究也應(yīng)加快步伐，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的城市更新理論，為城市更新工作提供堅(jiān)實(shí)的政策和理論基礎(chǔ)。