亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        新一輪限貸限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

        2019-10-16 05:29:24羅丹雪
        新財(cái)經(jīng) 2019年14期
        關(guān)鍵詞:城市房?jī)r(jià)

        羅丹雪

        [摘 要]政府為了抑制投機(jī)性房產(chǎn)需求,逐步加強(qiáng)對(duì)限購(gòu)限貸政策的實(shí)施和完善。近年來,限貸限購(gòu)政策已經(jīng)成為抑制房?jī)r(jià)上漲的重要手段之一。第一輪限購(gòu)政策的效果比較明顯,第二輪限購(gòu)政策擴(kuò)大了城市的覆蓋面。為了了解其效果如何,文章基于19個(gè)城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)的月度面板數(shù)據(jù)對(duì)第二輪限購(gòu)政策的有效性進(jìn)行定量分析。研究結(jié)果表明,新一輪限購(gòu)政策有效控制了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì),房?jī)r(jià)環(huán)比的波動(dòng)幅度也明顯縮小,并且一線城市和“新一線”城市的限購(gòu)政策執(zhí)行效果要優(yōu)于二線城市。

        [關(guān)鍵詞]限貸限購(gòu)政策;房?jī)r(jià);“新一線”城市

        [中圖分類號(hào)]F299.23

        1 引 言

        第一輪限購(gòu)政策到2016年1月,僅剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個(gè)城市保留了限購(gòu)政策,同時(shí)其余各地方政府推出了許多優(yōu)惠政策,例如購(gòu)房首付減少、契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等。這就使得許多一、二線城市房?jī)r(jià)開始大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,無(wú)論其價(jià)格是持續(xù)攀升還是迅速下跌都會(huì)對(duì)一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成嚴(yán)重影響。因此從2016年3月到2017年9月我國(guó)很多城市重新啟動(dòng)限購(gòu)限貸政策。在國(guó)家和地方政府的政策指引下,購(gòu)房者和投資者的購(gòu)買行為得到了抑制,政策實(shí)施短期內(nèi)成交量大幅下滑,但其具體執(zhí)行效果如何,是否真的做到了房?jī)r(jià)上漲速度的減緩,不同城市的不同房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)政策效果如何,有待進(jìn)一步觀察。

        2 文獻(xiàn)綜述

        2.1 影響房?jī)r(jià)的因素分析

        EL Glaeser、BA Ward(2009)從土地市場(chǎng)供求方面進(jìn)行研究,認(rèn)為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素是土地供給不足,需求過多。而Cheung、Ihlanfeldt、Mayock(2009)則從政府制定的消費(fèi)者稅的角度研究發(fā)現(xiàn)政府對(duì)消費(fèi)者征收的監(jiān)管稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著。也有學(xué)者另辟蹊徑,研究了教育程度和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,認(rèn)為居民的教育程度對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響顯著。王鶴(2012)認(rèn)為利率、匯率等外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小,而房地產(chǎn)價(jià)格主要由于地區(qū)的不同而影響因素不同。石林梅、李玉梅(2014)等人則從生命周期理論的角度來分析,認(rèn)為人口的增長(zhǎng)、土地資源有限是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要原因。

        2.2 政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性

        對(duì)于政府的調(diào)控政策是否有效方面,學(xué)者的觀點(diǎn)是不一致的。Yu 和Lee(2010)通過分析韓國(guó)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策也發(fā)現(xiàn)政府的干預(yù)是無(wú)效的。而Laskowska、Elwira、Torgomyan 和 Sevak(2016)則認(rèn)為鑒于房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性及其在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的作用,政府干預(yù)是必要而有效的。賈生華、孟楨超(2012)認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)和銷售量都是有影響的,但存在一定的滯后性。政策頒布,要一定的時(shí)間才能被房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有參與者熟知。陳鑫、方意(2016)認(rèn)為該政策對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)上漲有良好的抑制作用,能有效打壓投機(jī)性需求。其中提高首付貸的比例對(duì)一線城市抑制房?jī)r(jià)上漲是最為有效的措施。而方興(2018)得出的結(jié)論幾乎與之相反,他通過對(duì)70個(gè)大中城市從2010—2017年的數(shù)據(jù)進(jìn)行兩輪限購(gòu)政策的分析,發(fā)現(xiàn)新一輪的限購(gòu)政策不如上一輪的限購(gòu)政策有效。

        3 實(shí)證分析

        3.1 數(shù)據(jù)來源

        由于2016年國(guó)慶期間頒布房地產(chǎn)政策的城市比較集中,且包含了一線城市、準(zhǔn)一線城市、二線城市。這為本文的對(duì)比分析提供了很好的樣本數(shù)據(jù)。通過對(duì)比限購(gòu)政策對(duì)不同城市的效用,以提供相應(yīng)的建議。收集了19個(gè)城市2010年6月到2018年11月的城市綜合房?jī)r(jià)指數(shù)和房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)作為實(shí)證對(duì)象。本文的數(shù)據(jù)全部來自于中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院。

        3.2 房地產(chǎn)限購(gòu)政策的現(xiàn)實(shí)考察

        3.2.1 限購(gòu)政策有效地抑制了房?jī)r(jià)上漲——百城價(jià)格

        根據(jù)百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)可以看出,在2014年2月到2016年2月這兩年房地產(chǎn)價(jià)格在第一輪限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行下得到了有效的抑制。但也使得房地產(chǎn)有了大量的存房。各地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況逐漸取消了限購(gòu)政策,并出臺(tái)了優(yōu)惠政策以促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。這也再次推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲。從2016年2月到9月百城房地產(chǎn)平均價(jià)格竟上漲了1314元。由圖1可以看出百城房?jī)r(jià)環(huán)比從2014年7月到2016年9月上漲到了2.83%。在國(guó)慶節(jié)各地集中頒布了一系列限購(gòu)政策之后,總體來看房?jī)r(jià)上漲得到了有效的控制,到2016年11月房?jī)r(jià)上漲率降到了0.88%,到現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲幅度趨于平緩。

        3.2.2 限購(gòu)政策對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響對(duì)比分析

        根據(jù)圖2可知,深圳、北京、廣州在2016年國(guó)慶節(jié)之前房?jī)r(jià)都在上漲,但上漲幅度明顯不同。其中深圳房?jī)r(jià)平均上漲16234元,北京房?jī)r(jià)平均上漲6340元,廣州的價(jià)格只平均上漲1471元。這說明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的,限購(gòu)政策的影響可能會(huì)相對(duì)小。從整體來看深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比波動(dòng)幅度明顯大于北京和廣州,但在第二輪限購(gòu)政策之后,房?jī)r(jià)的上漲率均得到了控制。

        3.2.3 限購(gòu)政策對(duì)“新一線”城市房?jī)r(jià)影響分析

        在文章樣本中的新一線城市里,天津是直轄市,南京、武漢、成都、鄭州都屬于省會(huì)城市,無(wú)錫、東莞、蘇州屬于區(qū)域中心城市。根據(jù)圖3和圖4分析文章的新一線城市樣本中南京、東莞、蘇州、天津的房?jī)r(jià)上漲幅度比較大,而武漢、鄭州、成都、無(wú)錫的房?jī)r(jià)上漲幅度沒有那么明顯。在二次限購(gòu)之后,南京房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)雖然得到抑制,但似乎只是在短期有效。此外還對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)天津、蘇州、武漢、鄭州在第二次限購(gòu)政策升級(jí)階段之后,房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)都是趨于平緩。其中天津和鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)政策的反應(yīng)比較迅速,而武漢和蘇州的房?jī)r(jià)環(huán)比在短期內(nèi)有上漲。這就說明政策在這兩個(gè)城市存在滯后效應(yīng)。另外,南京、成都、無(wú)錫、東莞這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度下降比較明顯。

        總體上來說,雖然新一輪的限購(gòu)、限貸政策存在一定的滯后效應(yīng),但對(duì)這八個(gè)城市的房?jī)r(jià)的上升抑制效果是顯著的,且相比于第一輪限購(gòu)政策,其效果是長(zhǎng)期有效的。這也可能與限購(gòu)政策后期的有力執(zhí)行和逐步完善相關(guān)。

        3.2.4 新一輪限購(gòu)政策對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的影響分析

        文章樣本中的二線城市有八個(gè),合肥、濟(jì)南、南寧、福州為省會(huì)城市,而廈門、珠海、佛山、惠州則是區(qū)域中心城市??傮w上沿海城市的房?jī)r(jià)普遍高于內(nèi)陸的城市。隨著第一輪限購(gòu)政策的逐步取消,二線城市的房?jī)r(jià)急劇上漲。第一輪限購(gòu)政策對(duì)廈門房?jī)r(jià)在第一年有顯著的抑制效果,長(zhǎng)期無(wú)效。第二輪限購(gòu)、限貸政策對(duì)廈門房?jī)r(jià)上漲抑制的影響是長(zhǎng)期有效的。第一輪限購(gòu)政策對(duì)福州和珠海的效用分別是:在第二輪限購(gòu)政策下,由于滯后效應(yīng),福州和珠海兩個(gè)城市房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還有小幅度的上漲,但其上漲幅度都是遠(yuǎn)小于政策執(zhí)行之前。其中四個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)都立即減緩,說明該地方政策的執(zhí)行是有力且有效的。而南寧的房?jī)r(jià)則在限購(gòu)政策下加劇了上漲趨勢(shì)。這也說明限購(gòu)政策在不同地方的效果是不一樣的。

        根據(jù)是否是省會(huì)城市將八個(gè)城市分為兩個(gè)圖。根據(jù)圖5和圖6可以看出八個(gè)城市在2016年初的房?jī)r(jià)漲幅都比較大,但在2016年10月初部分城市重啟限購(gòu)政策之后,短期內(nèi)所有的城市房?jī)r(jià)環(huán)比都有下跌,這說明短期內(nèi)限購(gòu)政策抑制住了二線城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。根據(jù)圖5可發(fā)現(xiàn)福州的房?jī)r(jià)上漲率下跌只維持了較短時(shí)間。而南寧房?jī)r(jià)一直都在漲,漲幅波動(dòng)也很明顯,這可能是南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政府政策的敏感度低或是地方政策力度不夠強(qiáng)的原因造成的。根據(jù)圖6分析可知非省會(huì)城市的二線城市在2016年初的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了近6.5%。十月的限購(gòu)政策出臺(tái)后珠海和惠州的房?jī)r(jià)環(huán)比下降速度比佛山和廈門快。但廈門和佛山的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度要比珠海和惠州小。說明這兩個(gè)地方的限購(gòu)政策相比之下長(zhǎng)期更為有效。

        4 結(jié) 論

        文章僅通過這19個(gè)城市的房?jī)r(jià)綜合指數(shù)和房?jī)r(jià)環(huán)比的漲跌指數(shù)來簡(jiǎn)單分析,得出以下對(duì)該地區(qū)限購(gòu)政策的影響。

        (1)第二輪限購(gòu)政策的政策效應(yīng)是顯著的,不管是一線城市、“新一線”城市,還是二線城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)都得到了有效的控制,并且其房?jī)r(jià)環(huán)比的波動(dòng)幅度也明顯縮小。

        (2)一線城市和“新一線”城市的政策效應(yīng)要優(yōu)于二線城市的政策效應(yīng)。文章的樣本中的一線城市在2016年國(guó)慶節(jié)之后房?jī)r(jià)上漲率有大幅度的下降,并在后期的房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)都趨近于零。文章的樣本中新一線城市在重啟限購(gòu)之后房?jī)r(jià)上漲也得到了有效的控制,但部分城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌曲線有小幅度的波動(dòng),隨后又趨于平穩(wěn)的趨勢(shì),被控制在了-0.2%~1%。

        (3)而二線城市的限購(gòu)政策對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲的影響是有效的,雖然能在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲率,但不具有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)的效果。其屬于省會(huì)城市的二線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比在-1%~3%波動(dòng),而非省會(huì)城市的二線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比在-1%~2%波動(dòng),其波動(dòng)幅度明顯大于一線城市。

        參考文獻(xiàn):

        [1] GLAESER L,WARD A.The causes and consequences of land use regulation: Evidence from greater boston[J]. Journal of urban economics,2009,65(3):265-278.

        [2] CHEUNG R, IHLANFELDT K, MAYOCK T. The regulatory tax and house price appreciation in Florida[J]. Journal of housing economics,2009,18(1):34-48.

        [3] JAMES B,STANLEY M,STEVENSON S. Government intervention and impact on the housing market in greater dublin[J].Housing studies,2011,16(6):755-769.

        [4] YU J,LEE S.Government housing policies and housing market instability in Korea [J]. Habitat international,2010(34):145-153.

        [5] 王鶴. 基于空間計(jì)量的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2012(1):48-56.

        [6] 石林梅,黃紅梅,李玉梅. 我國(guó)住房?jī)r(jià)格的影響因素研究[J]. 統(tǒng)計(jì)與決策,2014(12):130-133.

        [7] 劉璐. 限貸和限購(gòu)政策對(duì)一般均衡中房?jī)r(jià)的影響[J]. 管理科學(xué)學(xué)報(bào),2013(9):20-32.

        [8] 賈生華,孟楨超.房地產(chǎn)限購(gòu)政策的效果及其可持續(xù)性——基于北京商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究[J]. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)問題,2012(5):81-87.

        [9]陳鑫,方意. 房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施和退出效果研究——基于VECM 和 DSGE 模型相結(jié)合的分析[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué),2016(5):31-43.

        猜你喜歡
        城市房?jī)r(jià)
        盛松成:什么才是中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的真正原因?
        梧州市房?jī)r(jià)運(yùn)行和減少金融杠桿的思考
        活力(2021年6期)2021-08-05 07:24:38
        防范未然 “穩(wěn)房?jī)r(jià)”更要“穩(wěn)房租”
        城市配網(wǎng)建設(shè)探析
        城市綠化面積規(guī)劃管理
        生態(tài)城市規(guī)劃管理與建設(shè)技術(shù)研究
        城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃理論
        城市規(guī)劃管理中出現(xiàn)的問題
        徐州廣播電視臺(tái):講好特色故事雕刻城市形象
        去庫(kù)存的根本途徑還在于降房?jī)r(jià)
        公民與法治(2016年8期)2016-05-17 04:11:34
        久久久www成人免费无遮挡大片 | 蜜桃av噜噜一区二区三区免费| 国产自拍视频在线观看免费| 亚洲人成精品久久久久| 亚洲精品无码久久久久av麻豆 | 中文字幕日韩有码国产| 中文字幕中文有码在线| 国产一区二区三区av在线无码观看| 久久久久久岛国免费网站| 自拍偷区亚洲综合激情| 免费国产在线精品一区| 特黄a级毛片免费视频| 亚洲乱码少妇中文字幕| 日韩有码在线免费视频| 国产精品久久久爽爽爽麻豆色哟哟 | 日本www一道久久久免费榴莲 | 日韩精品一区二区三区av| 亚洲成a∨人片在线观看无码| 九九99久久精品国产| 亚洲av成人一区二区三区网址| 视频一区二区三区国产| 国产精品久免费的黄网站| 国产精品区一区第一页| 中文字幕有码高清| 美女视频在线观看网址大全| 国产精品老女人亚洲av无| 人人人妻人人人妻人人人| 久久亚洲精品成人av| 亚洲综合网站精品一区二区| 水蜜桃网站视频在线观看| 97人妻人人做人碰人人爽| 中文在线а√天堂官网| 亚洲视频在线播放免费视频| 国产精品无套一区二区久久 | 麻豆国产成人AV网| 国产亚洲成人精品久久久| wwww亚洲熟妇久久久久| 一本久道久久综合久久| 四虎在线中文字幕一区| 久久人妻少妇嫩草av| 久久久久亚洲av无码观看|