羅丹雪

[摘 要]政府為了抑制投機(jī)性房產(chǎn)需求，逐步加強(qiáng)對(duì)限購限貸政策的實(shí)施和完善。近年來，限貸限購政策已經(jīng)成為抑制房價(jià)上漲的重要手段之一。第一輪限購政策的效果比較明顯，第二輪限購政策擴(kuò)大了城市的覆蓋面。為了了解其效果如何，文章基于19個(gè)城市房價(jià)和房價(jià)環(huán)比指數(shù)的月度面板數(shù)據(jù)對(duì)第二輪限購政策的有效性進(jìn)行定量分析。研究結(jié)果表明，新一輪限購政策有效控制了房價(jià)上漲趨勢(shì)，房價(jià)環(huán)比的波動(dòng)幅度也明顯縮小，并且一線城市和“新一線”城市的限購政策執(zhí)行效果要優(yōu)于二線城市。

[關(guān)鍵詞]限貸限購政策;房價(jià);“新一線”城市

[中圖分類號(hào)]F299.23

1 引 言

第一輪限購政策到2016年1月，僅剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個(gè)城市保留了限購政策，同時(shí)其余各地方政府推出了許多優(yōu)惠政策，例如購房首付減少、契稅營業(yè)稅優(yōu)惠等。這就使得許多一、二線城市房價(jià)開始大幅度增長。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，無論其價(jià)格是持續(xù)攀升還是迅速下跌都會(huì)對(duì)一個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成嚴(yán)重影響。因此從2016年3月到2017年9月我國很多城市重新啟動(dòng)限購限貸政策。在國家和地方政府的政策指引下，購房者和投資者的購買行為得到了抑制，政策實(shí)施短期內(nèi)成交量大幅下滑，但其具體執(zhí)行效果如何，是否真的做到了房價(jià)上漲速度的減緩，不同城市的不同房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)限購政策效果如何，有待進(jìn)一步觀察。

2 文獻(xiàn)綜述

2.1 影響房價(jià)的因素分析

EL Glaeser、BA Ward（2009）從土地市場(chǎng)供求方面進(jìn)行研究，認(rèn)為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素是土地供給不足，需求過多。而Cheung、Ihlanfeldt、Mayock（2009）則從政府制定的消費(fèi)者稅的角度研究發(fā)現(xiàn)政府對(duì)消費(fèi)者征收的監(jiān)管稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著。也有學(xué)者另辟蹊徑，研究了教育程度和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，認(rèn)為居民的教育程度對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響顯著。王鶴（2012）認(rèn)為利率、匯率等外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小，而房地產(chǎn)價(jià)格主要由于地區(qū)的不同而影響因素不同。石林梅、李玉梅（2014）等人則從生命周期理論的角度來分析，認(rèn)為人口的增長、土地資源有限是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要原因。

2.2 政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性

對(duì)于政府的調(diào)控政策是否有效方面，學(xué)者的觀點(diǎn)是不一致的。Yu 和Lee（2010）通過分析韓國的穩(wěn)定房價(jià)政策也發(fā)現(xiàn)政府的干預(yù)是無效的。而Laskowska、Elwira、Torgomyan 和 Sevak（2016）則認(rèn)為鑒于房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性及其在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的作用，政府干預(yù)是必要而有效的。賈生華、孟楨超（2012）認(rèn)為限購政策對(duì)房價(jià)和銷售量都是有影響的，但存在一定的滯后性。政策頒布，要一定的時(shí)間才能被房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有參與者熟知。陳鑫、方意（2016）認(rèn)為該政策對(duì)一線城市的房價(jià)上漲有良好的抑制作用，能有效打壓投機(jī)性需求。其中提高首付貸的比例對(duì)一線城市抑制房價(jià)上漲是最為有效的措施。而方興（2018）得出的結(jié)論幾乎與之相反，他通過對(duì)70個(gè)大中城市從2010—2017年的數(shù)據(jù)進(jìn)行兩輪限購政策的分析，發(fā)現(xiàn)新一輪的限購政策不如上一輪的限購政策有效。

3 實(shí)證分析

3.1 數(shù)據(jù)來源

由于2016年國慶期間頒布房地產(chǎn)政策的城市比較集中，且包含了一線城市、準(zhǔn)一線城市、二線城市。這為本文的對(duì)比分析提供了很好的樣本數(shù)據(jù)。通過對(duì)比限購政策對(duì)不同城市的效用，以提供相應(yīng)的建議。收集了19個(gè)城市2010年6月到2018年11月的城市綜合房價(jià)指數(shù)和房價(jià)環(huán)比指數(shù)作為實(shí)證對(duì)象。本文的數(shù)據(jù)全部來自于中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院。

3.2 房地產(chǎn)限購政策的現(xiàn)實(shí)考察

3.2.1 限購政策有效地抑制了房價(jià)上漲——百城價(jià)格

根據(jù)百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)可以看出，在2014年2月到2016年2月這兩年房地產(chǎn)價(jià)格在第一輪限購、限貸政策執(zhí)行下得到了有效的抑制。但也使得房地產(chǎn)有了大量的存房。各地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況逐漸取消了限購政策，并出臺(tái)了優(yōu)惠政策以促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。這也再次推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲。從2016年2月到9月百城房地產(chǎn)平均價(jià)格竟上漲了1314元。由圖1可以看出百城房價(jià)環(huán)比從2014年7月到2016年9月上漲到了2.83%。在國慶節(jié)各地集中頒布了一系列限購政策之后，總體來看房價(jià)上漲得到了有效的控制，到2016年11月房價(jià)上漲率降到了0.88%，到現(xiàn)在房價(jià)上漲幅度趨于平緩。

3.2.2 限購政策對(duì)一線城市房價(jià)的影響對(duì)比分析

根據(jù)圖2可知，深圳、北京、廣州在2016年國慶節(jié)之前房價(jià)都在上漲，但上漲幅度明顯不同。其中深圳房價(jià)平均上漲16234元，北京房價(jià)平均上漲6340元，廣州的價(jià)格只平均上漲1471元。這說明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的，限購政策的影響可能會(huì)相對(duì)小。從整體來看深圳的房價(jià)環(huán)比波動(dòng)幅度明顯大于北京和廣州，但在第二輪限購政策之后，房價(jià)的上漲率均得到了控制。

3.2.3 限購政策對(duì)“新一線”城市房價(jià)影響分析

在文章樣本中的新一線城市里，天津是直轄市，南京、武漢、成都、鄭州都屬于省會(huì)城市，無錫、東莞、蘇州屬于區(qū)域中心城市。根據(jù)圖3和圖4分析文章的新一線城市樣本中南京、東莞、蘇州、天津的房價(jià)上漲幅度比較大，而武漢、鄭州、成都、無錫的房價(jià)上漲幅度沒有那么明顯。在二次限購之后，南京房價(jià)上漲趨勢(shì)雖然得到抑制，但似乎只是在短期有效。此外還對(duì)新一線城市房價(jià)環(huán)比漲跌進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)天津、蘇州、武漢、鄭州在第二次限購政策升級(jí)階段之后，房價(jià)的上漲趨勢(shì)都是趨于平緩。其中天津和鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)限購政策的反應(yīng)比較迅速，而武漢和蘇州的房價(jià)環(huán)比在短期內(nèi)有上漲。這就說明政策在這兩個(gè)城市存在滯后效應(yīng)。另外，南京、成都、無錫、東莞這四個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比漲跌幅度下降比較明顯。

總體上來說，雖然新一輪的限購、限貸政策存在一定的滯后效應(yīng)，但對(duì)這八個(gè)城市的房價(jià)的上升抑制效果是顯著的，且相比于第一輪限購政策，其效果是長期有效的。這也可能與限購政策后期的有力執(zhí)行和逐步完善相關(guān)。

3.2.4 新一輪限購政策對(duì)二線城市房價(jià)的影響分析

文章樣本中的二線城市有八個(gè)，合肥、濟(jì)南、南寧、福州為省會(huì)城市，而廈門、珠海、佛山、惠州則是區(qū)域中心城市?？傮w上沿海城市的房價(jià)普遍高于內(nèi)陸的城市。隨著第一輪限購政策的逐步取消，二線城市的房價(jià)急劇上漲。第一輪限購政策對(duì)廈門房價(jià)在第一年有顯著的抑制效果，長期無效。第二輪限購、限貸政策對(duì)廈門房價(jià)上漲抑制的影響是長期有效的。第一輪限購政策對(duì)福州和珠海的效用分別是：在第二輪限購政策下，由于滯后效應(yīng)，福州和珠海兩個(gè)城市房價(jià)在短期內(nèi)還有小幅度的上漲，但其上漲幅度都是遠(yuǎn)小于政策執(zhí)行之前。其中四個(gè)省會(huì)城市的房價(jià)上漲趨勢(shì)都立即減緩，說明該地方政策的執(zhí)行是有力且有效的。而南寧的房價(jià)則在限購政策下加劇了上漲趨勢(shì)。這也說明限購政策在不同地方的效果是不一樣的。

根據(jù)是否是省會(huì)城市將八個(gè)城市分為兩個(gè)圖。根據(jù)圖5和圖6可以看出八個(gè)城市在2016年初的房價(jià)漲幅都比較大，但在2016年10月初部分城市重啟限購政策之后，短期內(nèi)所有的城市房價(jià)環(huán)比都有下跌，這說明短期內(nèi)限購政策抑制住了二線城市的房價(jià)上漲趨勢(shì)。根據(jù)圖5可發(fā)現(xiàn)福州的房價(jià)上漲率下跌只維持了較短時(shí)間。而南寧房價(jià)一直都在漲，漲幅波動(dòng)也很明顯，這可能是南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政府政策的敏感度低或是地方政策力度不夠強(qiáng)的原因造成的。根據(jù)圖6分析可知非省會(huì)城市的二線城市在2016年初的房價(jià)漲幅達(dá)到了近6.5%。十月的限購政策出臺(tái)后珠海和惠州的房價(jià)環(huán)比下降速度比佛山和廈門快。但廈門和佛山的房價(jià)波動(dòng)幅度要比珠海和惠州小。說明這兩個(gè)地方的限購政策相比之下長期更為有效。

4 結(jié) 論

文章僅通過這19個(gè)城市的房價(jià)綜合指數(shù)和房價(jià)環(huán)比的漲跌指數(shù)來簡(jiǎn)單分析，得出以下對(duì)該地區(qū)限購政策的影響。

（1）第二輪限購政策的政策效應(yīng)是顯著的，不管是一線城市、“新一線”城市，還是二線城市的房價(jià)上漲趨勢(shì)都得到了有效的控制，并且其房價(jià)環(huán)比的波動(dòng)幅度也明顯縮小。

（2）一線城市和“新一線”城市的政策效應(yīng)要優(yōu)于二線城市的政策效應(yīng)。文章的樣本中的一線城市在2016年國慶節(jié)之后房價(jià)上漲率有大幅度的下降，并在后期的房價(jià)環(huán)比指數(shù)都趨近于零。文章的樣本中新一線城市在重啟限購之后房價(jià)上漲也得到了有效的控制，但部分城市的房價(jià)環(huán)比漲跌曲線有小幅度的波動(dòng)，隨后又趨于平穩(wěn)的趨勢(shì)，被控制在了-0.2%～1%。

（3）而二線城市的限購政策對(duì)部分城市房價(jià)上漲的影響是有效的，雖然能在一定程度上抑制房價(jià)的上漲率，但不具有穩(wěn)定的房價(jià)的效果。其屬于省會(huì)城市的二線城市的房價(jià)環(huán)比在-1%～3%波動(dòng)，而非省會(huì)城市的二線城市的房價(jià)環(huán)比在-1%～2%波動(dòng)，其波動(dòng)幅度明顯大于一線城市。

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