王燦

摘 要：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過近三十年的快速發(fā)展目前遇到了瓶頸，傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)受到大數(shù)據(jù)的沖擊業(yè)務(wù)量急劇萎縮，各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)惡意競爭。本文針對當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的困局，提出一些應(yīng)對方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià);困局;大數(shù)據(jù);復(fù)合型人才

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展歷程

隨著改革開放的推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償使用制度的誕生，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。我國人事部和建設(shè)部于1993年共同建立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，當(dāng)年經(jīng)過嚴(yán)格考核，認(rèn)定了我國第一批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》法律規(guī)定國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐漸發(fā)展起來。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自2000年脫鉤改制以來，估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量，估價(jià)師人數(shù)和房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人數(shù)得到迅猛發(fā)展。截至到目前為止，我國共有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接近6萬家，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師近6.4萬人，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員逾30萬人。目前，絕大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)依然從事著傳統(tǒng)的估價(jià)業(yè)務(wù)類型：房地產(chǎn)抵押評估、涉稅交易評估、司法評估、征收評估等。業(yè)務(wù)類型比較單一。

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展困局

這些年，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)成立的門檻不高，大量新成立的房地產(chǎn)估價(jià)分支機(jī)構(gòu)和小估價(jià)機(jī)構(gòu)紛紛搶奪傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)，由于競爭的加劇，造成了估價(jià)收費(fèi)逐年下降，估價(jià)收費(fèi)過低的結(jié)果直接導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降，給客戶的感覺就是估價(jià)工作技術(shù)含量低，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員專業(yè)化程度不高，造成了估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員社會地位普遍較低。

隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，人類步入了大數(shù)據(jù)時(shí)代。大數(shù)據(jù)是把雙刃劍，一方面方便了我們估價(jià)機(jī)構(gòu)對評估數(shù)據(jù)的收集同時(shí)也對我們估價(jià)業(yè)務(wù)造成嚴(yán)重的沖擊。在大數(shù)據(jù)的背景下，線上自動(dòng)估價(jià)技術(shù)已經(jīng)快速應(yīng)用到銀行、稅務(wù)和法院等行業(yè)。（1）目前絕大多數(shù)的銀行采用線上系統(tǒng)評估住宅類押品。（2）稅務(wù)部門多年前已經(jīng)采用線上評估系統(tǒng)評估住宅類的納稅價(jià)格。隨著數(shù)據(jù)的積累和技術(shù)的成熟，商業(yè)和工業(yè)類的非住宅評估采用線上評估系統(tǒng)也將是大概率事件。（3）2018年8月28日我國最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》，文件規(guī)定確定處置財(cái)產(chǎn)首先由涉訴雙方確定價(jià)格，涉訴雙方不確定價(jià)格的采用網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺詢價(jià)，無法詢價(jià)的才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

最近幾年市場變化之快讓人始料不及，大數(shù)據(jù)的運(yùn)用造成估價(jià)機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)急劇萎縮，經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)大概失去近70%的傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對

在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)急劇萎縮，在數(shù)量龐大的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了生存持續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果不求改變?nèi)匀粓?jiān)持傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，將很難生存下去。估價(jià)機(jī)構(gòu)如要持續(xù)發(fā)展，需要做好如下幾點(diǎn)：1、培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型人才。未來人們不是真的不需要專業(yè)估價(jià)了，也不是對專業(yè)估價(jià)的需求減少了，而是需要高品質(zhì)高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)。如何才能做好高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)，首當(dāng)其沖的是要具備高素質(zhì)的復(fù)合型人才。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍重業(yè)務(wù)，輕人才培養(yǎng)，缺乏長遠(yuǎn)的眼光造成估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏高素質(zhì)人才。接到一份稍微有點(diǎn)難度的估價(jià)業(yè)務(wù)，首先想到的是否有估價(jià)模板，沒有估價(jià)模板就不會做。這樣的估價(jià)機(jī)構(gòu)是走不遠(yuǎn)，活不久的。估價(jià)機(jī)構(gòu)必須重視人才培養(yǎng)，可以在本機(jī)構(gòu)中選擇能夠靜下心，頭腦靈活的，熱愛學(xué)習(xí)的估價(jià)師重點(diǎn)培養(yǎng)，鼓勵(lì)其學(xué)習(xí)估價(jià)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估相關(guān)知識努力爭取取得資產(chǎn)評估師證書，學(xué)習(xí)一級造價(jià)工程師相關(guān)知識爭取取得一級造價(jià)工程師證書，鼓勵(lì)其積極參加協(xié)會組織的繼續(xù)教育，鼓勵(lì)其走出去積極參加同行交流會，了解市場的新動(dòng)向，尋找市場新機(jī)遇。通過學(xué)習(xí)交流可以作為老師向其他估價(jià)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而提高公司估價(jià)人員的整體技術(shù)水平。2、開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，別人的存量是我們的增量。（1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域 。2018年開始資產(chǎn)評估資質(zhì)的取得變得比較容易。在此之前取得資產(chǎn)評估資質(zhì)至少需要8名資產(chǎn)評估師，現(xiàn)在只需要兩名已備案的資產(chǎn)評估師（其中一名備案滿三年的資產(chǎn)評估師做為技術(shù)負(fù)責(zé)人并且在估價(jià)機(jī)構(gòu)中有一點(diǎn)股份），而且現(xiàn)在資產(chǎn)評估師的考試相比以前無論從報(bào)名條件和考試年限都寬松很多?！顿Y產(chǎn)評估法》出臺以后，地方國資委對國有資產(chǎn)的租金評估報(bào)告等都要求用資產(chǎn)評估報(bào)告出具。因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)積極取得資產(chǎn)評估資質(zhì)也變得順理成章。（2）房地產(chǎn)測繪和不動(dòng)產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)。目前全站儀和GPS的市場價(jià)格比十年前相比價(jià)格便宜，因此對于估價(jià)機(jī)構(gòu)來說，增加測繪資質(zhì)的成本不高。房地產(chǎn)測繪和地籍測繪在征收評估，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，司法評估等業(yè)務(wù)中都有涉及，市場前景廣泛。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用對市場信息的了解，利用自己的專業(yè)知識，開展工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)店面、酒店、辦公樓等居間代理服務(wù)，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對稅費(fèi)，對銀行融資，對交易政策較為熟悉，因此居間代理成功率相對較高。除此之外，一些規(guī)模大的機(jī)構(gòu)開拓全過程造價(jià)咨詢服務(wù)，開展維穩(wěn)評估等業(yè)務(wù)。我認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)作為公司核心業(yè)務(wù)，積極開拓與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)度較高的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)對客戶的“一條龍”服務(wù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果能夠堅(jiān)持依法執(zhí)業(yè)，遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估工作程序，規(guī)避估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高員工的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型的人才;拓寬新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，多元化發(fā)展;房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)肯定可以長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。