謝澤鋒

接盤中豪螺螄灣，解決遺留債務(wù)問(wèn)題，再度更新集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)5年計(jì)劃豪擲500億元，以城鄉(xiāng)更新模式來(lái)開發(fā)文旅項(xiàng)目，91.8億斬獲11地塊。李俊執(zhí)掌的云南房地產(chǎn)一哥——俊發(fā)集團(tuán)，近期大手筆不斷。

2018年底，俊發(fā)集團(tuán)全年銷售額為550.3億元，雖然比2017年增長(zhǎng)了44.32%，但是其在2013年提出的“五年千億”計(jì)劃終折戟。此后，又緊急在2017年提出了連續(xù)三年年均復(fù)合增長(zhǎng)率提升30%的目標(biāo)。

李俊似乎喜歡用過(guò)高的夢(mèng)想和目標(biāo)激勵(lì)團(tuán)隊(duì)，不過(guò)從過(guò)往幾年的銷售額來(lái)看，俊發(fā)集團(tuán)增速并不慢。要知道其2015年的銷售額才僅有107.7億元，2018年的銷售規(guī)模已經(jīng)是3年前的五倍有余，并成功躋身中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)。

夢(mèng)想屢次破滅，又重新樹立新的目標(biāo)，而這一次，5年豪擲500億，刷新云南地王，力圖打造“城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商”，俊發(fā)最終能實(shí)現(xiàn)它的新夢(mèng)想嗎？

接盤“硬骨頭”

7月30日，俊發(fā)集團(tuán)與信達(dá)資產(chǎn)成功簽訂13.69億元債務(wù)重組協(xié)議。此前，信達(dá)資產(chǎn)協(xié)助俊發(fā)集團(tuán)解決了中豪集團(tuán)與多家金融機(jī)構(gòu)合計(jì)約58億元的債務(wù)問(wèn)題，雙方這次簽訂最后一筆債務(wù)重組協(xié)議，標(biāo)志著中豪集團(tuán)的債務(wù)重組工作最終收官。

昆明官渡區(qū)矣六街道的螺螄灣商貿(mào)城，被稱為云南最大的日用百貨批發(fā)商業(yè)中心，云南最繁華的街區(qū)，“四星級(jí)中國(guó)品牌市場(chǎng)”。

而這一區(qū)域的改造升級(jí)，卻是一波三折。

2008年9月22日，只有一個(gè)競(jìng)拍人的拍賣會(huì)上，云南中豪置業(yè)以7.9967536億元的價(jià)格“競(jìng)得”了昆明市宏仁片區(qū)面積為860畝的7塊土地。當(dāng)月，總投資320億的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目在宏仁片區(qū)正式啟動(dòng)。

據(jù)了解，這個(gè)“巨無(wú)霸”原是昆明市2008的重點(diǎn)招商引資工程，2009年啟動(dòng)后，被規(guī)劃為規(guī)模超過(guò)義烏國(guó)際商貿(mào)城的巨艦型現(xiàn)代商業(yè)綜合體，開發(fā)主體為云南中豪集團(tuán)。

接盤螺螄灣這一難啃的“硬骨頭”，俊發(fā)更加看到了城鄉(xiāng)更新項(xiàng)目的巨大空間。

根據(jù)當(dāng)年的規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)882萬(wàn)平方米，其中主體市場(chǎng)部分總建筑面積約300萬(wàn)平方米，總投資320億元人民幣。

從“城市更新”到“城鄉(xiāng)更新”，俊發(fā)的野心更加龐大。

然而，事與愿違。項(xiàng)目的開發(fā)并不順利，2014年云南中豪資金鏈斷裂，整個(gè)螺螄灣片區(qū)的開發(fā)也陷入停滯狀態(tài)。中豪困境也引發(fā)群眾無(wú)法回遷安置、在建項(xiàng)目違規(guī)預(yù)售、民工工資長(zhǎng)期拖欠、在建項(xiàng)目停工等一系列嚴(yán)重的民生維穩(wěn)和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

顯然，原本被視為“淘金地”變成中豪置業(yè)的“災(zāi)難地”。

2017年10月，俊發(fā)集團(tuán)伸出橄欖枝，俊發(fā)與奧斯迪實(shí)業(yè)成立昆明俊奧商業(yè)有限公司，啟動(dòng)中豪集團(tuán)重組工作，為新螺螄灣片區(qū)的發(fā)展注入了全新的動(dòng)力。

重組后，俊奧公司與民生銀行、信達(dá)資產(chǎn)、工商銀行等21家金融機(jī)構(gòu)就債務(wù)重組達(dá)成了一致性意見。其中，信達(dá)資產(chǎn)在此過(guò)程中由債權(quán)人變成了戰(zhàn)略合作伙伴。

如今，該項(xiàng)目更名為俊發(fā)新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城，并打造了俊發(fā)新螺螄灣·觀云海、俊發(fā)新螺螄灣·瀾灣俊園等項(xiàng)目。與此同時(shí)，俊發(fā)還將配套建設(shè)醫(yī)療、養(yǎng)老、大型商業(yè)中心等。

根據(jù)報(bào)j苴，其實(shí)當(dāng)年僅有19歲的李俊，憑借昆明青云街的城中村舊城改造項(xiàng)目起家，至此，城市更新業(yè)務(wù)成為俊發(fā)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊。2016年，俊發(fā)集團(tuán)明確了自己“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。

接盤螺螄灣這一難啃的“硬骨頭”，俊發(fā)更加看到了城鄉(xiāng)更新項(xiàng)目的巨大空間。

500億豪賭

6月29日，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃”，計(jì)劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。

7月26日下午，俊發(fā)便斥資91.98億元，將昆明官渡區(qū)新螺螄灣片區(qū)11宗地，總占地789畝土地收入囊中。這—大手筆正是500億計(jì)劃中的—部分。

與此同時(shí)，集團(tuán)更新了自己的戰(zhàn)略定位，從“城市更新”到“城鄉(xiāng)更新”，俊發(fā)的野心更加龐大。

據(jù)悉，俊發(fā)將成立城鄉(xiāng)更新集團(tuán)，通過(guò)城鄉(xiāng)更新模式來(lái)開發(fā)文旅項(xiàng)目。在俊發(fā)集團(tuán)的設(shè)想中，“最美云南”計(jì)劃共包括三大板塊，四大產(chǎn)品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產(chǎn)品分別是：高原特色體育訓(xùn)練基地、萬(wàn)畝現(xiàn)代田園綜合體、運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)小鎮(zhèn)、森林溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

此外，俊發(fā)首次發(fā)布酒店戰(zhàn)略，與萬(wàn)豪國(guó)際、四季、雅高、凱悅四大酒店集團(tuán)開展深度合作?？“l(fā)集團(tuán)目前擁有5個(gè)已簽約的酒店項(xiàng)目，在上海、西雙版納等城市也即將有酒店項(xiàng)目落地。

打著“城鄉(xiāng)更新”的名義，進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)。在具體操作層面上，俊發(fā)聲稱，其改變了傳統(tǒng)“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進(jìn)資本與當(dāng)?shù)卮迕駲C(jī)構(gòu)形成合股機(jī)制，提供一整套城鄉(xiāng)更新解決方案，包括前端整理、產(chǎn)業(yè)造血、生態(tài)修復(fù)、配套建設(shè)。最終通過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的改造實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

為了保證村民利益最大化，俊發(fā)表示，要用最好的土地安置村民，最好的資源導(dǎo)入改造，最高效的協(xié)調(diào)多方關(guān)系，建立最長(zhǎng)效的村民分紅機(jī)制，最完善眼務(wù)體系。

此外，俊發(fā)還通過(guò)物業(yè)出租（房東）、集體分紅（股東）、商鋪經(jīng)營(yíng)（老板）、就地就業(yè)（創(chuàng)業(yè)者、員工）、有分紅可創(chuàng)收等方式，保證村民收益多元化。

恒大、融創(chuàng)等大型房企均已布局文旅產(chǎn)業(yè)，但目前看來(lái)，成功轉(zhuǎn)型文旅的地產(chǎn)公司并不多，更遑論通過(guò)文旅構(gòu)建起新的商業(yè)盈利模式。

甚至不乏地產(chǎn)公司深陷文旅泥潭。中弘股份曾因陷入文旅泥潭而難以脫身。文旅地產(chǎn)的投資周期長(zhǎng)、回款速度慢，由于該類項(xiàng)目布局過(guò)大，2014-2017年，中弘股份的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流一直為負(fù)。

深耕文旅地產(chǎn)的華僑城A，近年來(lái)文旅業(yè)務(wù)占比一直未突破50%，甚至不斷通過(guò)變賣資產(chǎn)“輸血”文旅項(xiàng)目。今年以來(lái)華僑城賣賣賣仍在繼續(xù)，先后掛牌出讓昆明陽(yáng)宗海項(xiàng)目、西安思睿、成都項(xiàng)目公司、云南華僑城置業(yè)等股權(quán)。2018年華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-99.84億元。

盡管對(duì)“詩(shī)和遠(yuǎn)方”滿環(huán)憧憬，但前車之鑒亦有。豪擲500億，俊發(fā)進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)前景未卜。