胡雅瑜

一、居住型住房租賃市場發(fā)展的背景

隨著城市化的高速進程，城市土地的稀缺性、城市新居民的涌入以及房屋的投資屬性等因素造成了房價的快速上漲，且由于市場供求關(guān)系的影響，房價在很長一段時間不可能下降。對于低收入群體，房屋租賃是解決住房問題的一個有效途徑。

房屋按照租賃用途可以分為住房租賃和經(jīng)營性租賃，目前我國相關(guān)法律并沒有將二者區(qū)分開。住房租賃的承租人是為了滿足基本生活需求而租房，房屋用于居住，而房屋的所有者享有房產(chǎn)絕對的處置權(quán)，加上城市房屋的供給一直處于不平衡的狀態(tài)，承租人和出租人之間關(guān)系是不平等的，承租人大多被置于明顯的弱勢地位。經(jīng)營性房屋租賃的承租人是為了產(chǎn)生收益而將租賃的房屋用于經(jīng)營活動，屬于一種投資，此類承租人實質(zhì)上與出租人都是以盈利為目的。此時的房屋租賃關(guān)系中的雙方當事人地位不具有明顯的不對等性。

對于經(jīng)營性房屋租賃，鑒于雙方都是以盈利為目的，當事人地位不具有明顯不對等性，用《合同法》來調(diào)節(jié)雙方的關(guān)系即可，但在居住型房屋租賃關(guān)系中，房屋的承租人大多是買不起房，出于基本生活的需要租賃房屋，房屋所有人基于自身利益及市場價格影響，對房屋有絕對的處置權(quán)，可隨意處置或調(diào)整租金，出租人和承租人之間存在的不平等性?？紤]到房屋的特殊屬性以及法律對弱勢群體的保護原則，有必要通過相關(guān)法律制度從社會公益的角度對居住型住房租賃的法律進行完善。

二、居住型住房租賃市場法律制度現(xiàn)狀

針對居住型住房租賃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年12月1日出臺了《商品房屋租賃管理辦法》，該管理辦法主要是從行政管理和公共安全上的角度來制定的，在實際生活經(jīng)驗中，該辦法目前也沒能很好的執(zhí)行和落實;因此大部分商品房租賃中，出租人和承租人的關(guān)系主要還是由調(diào)整平等主體關(guān)系的《合同法》所調(diào)整。而在法學領(lǐng)域，大部分學者的研究也多偏重于對住房租賃市場監(jiān)管法律制度的完善，很少涉及住房租賃立法制度的完善。

要進一步完善居住型住房租賃市場，促進市場健康有序發(fā)展，就必須發(fā)展好，規(guī)范好住房租賃市場，在維護自由、公平的市場競爭秩序的同時還要兼顧保護市場競爭中以消費者、勞動者為代表的弱勢群體的利益。經(jīng)濟法是以追求社會公共利益為價值取向，其社會整體利益觀要求在法律控制時應(yīng)當“重視其視野下的人權(quán)的維護和保障，尤其是社會弱勢群體的基本人權(quán)”。另外，在市場失靈情況發(fā)生時經(jīng)濟法還可以直接限制市場主體的私權(quán)、直接改變市場主體的利益結(jié)構(gòu)，并且通過自身的公共利益優(yōu)勢適當抑制市場自私的弱點。

正如法國法學家耶林所說“世界上沒有絕對的所有權(quán)，沒有那種不需要考慮社會利益的所有權(quán)”。針對我國目前住房租賃市場的法律現(xiàn)狀，以經(jīng)濟法為本位，從社會整體利益出發(fā)，有利于保障市場的穩(wěn)定和發(fā)展，有利于社會公共利益的是實現(xiàn)。

三、完善居住性租賃市場法律制度的相關(guān)建議

（一）增加宜居住房的規(guī)定并進行有效監(jiān)督

對商品房居住型住房增加宜居性規(guī)定，需保證居住人能夠安全和健康的居住，不能因房屋的質(zhì)量引起危害承租人身體健康。住建部2011年發(fā)布的《住房租賃管理辦法》的第八條 “出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準?！睆N房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。武漢市出臺的最低人均租住建筑面積是人均5平方米。法律上已有了規(guī)定，此時應(yīng)加強對于居住情形的監(jiān)督管理。法律只有規(guī)定沒有執(zhí)行和監(jiān)督就形成了一紙空文。針對宜居住房的監(jiān)督可以考慮動員居委會的力量，對覆蓋的房屋進行定期的走訪，增加處罰措施，這樣才能使法律條文行之有效。

（二）租金控制及租金漲幅限制

由于房屋所有人多房屋有絕對的處置權(quán)，市場的價格完全由供給方?jīng)Q定，承租人的議價能力大打折扣。出租人通常會利用自己手中的定價權(quán)，任意制定出租房屋的租金標準及價格的調(diào)整。由于無法承受不斷上漲的房價，承租人只能選擇更遠或者更廉價的居住條件更差的房源來滿足租住需求，這提高了城市人口的生活成本，加重了生活壓力。因此對于商品房居住行房屋政府應(yīng)該給出區(qū)域性的指導(dǎo)性價格范圍，并且規(guī)定超出房屋的租賃指導(dǎo)價范圍的收益進行征稅。對于房屋租金加上的上漲頻率和幅度也應(yīng)該根據(jù)物價水平上漲水平做出限定，政府部門亦可主動全面地收集商品房租賃市場信息。

（三）對于房屋所有人的租賃合同解除權(quán)進行限制

對房屋租賃合同的解除條件做出適當限制，尤其是針對出租人的投機行為。建議參照國外立法，對出租人的房屋租賃合同的解除權(quán)做出限制，明確規(guī)定在只能由于自行居住、房屋擔保到期等條件下，可以解除租賃合同，并且增加在合同有限期內(nèi)承租人由于不合理的緣由收回房屋，要對房屋出租人的重新租賃的房屋的成本做一定補償。即便事由合法、合理，政府對“驅(qū)逐”的權(quán)力設(shè)定也要賦予嚴格的程序，出租房唯有通過合法訴訟渠道得到司法機構(gòu)支持待法院裁決交由執(zhí)法機關(guān)執(zhí)行才可以，不能自行以任何強制手段驅(qū)逐房客。

（四）利用稅法將更多的存量空置房投入到市場中，增加租賃房屋的供給

房屋不單單具有居住屬性，同時也具有了投資屬性。而目前租賃市場的投資回報率相對于高漲的房一直處于較低水平，商品房屋持有者為了獲得房屋轉(zhuǎn)手交易所帶來的巨額利潤，往往不愿意將房屋出租，而是手持房源，待價而沽，這一部分空置房進一步造成的房屋供給的緊張。鑒于上述情形，可以考慮建立不動產(chǎn)財產(chǎn)增收保有環(huán)節(jié)的稅收，增加不動產(chǎn)的持有成本，減少房屋的空置現(xiàn)象，提高資源配置的效率。如果能使目前大量的閑置房屋進入商品房居住性租賃市場必然能使原本緊張的供求關(guān)系得到緩解。

（五）加強從事二手房屋買賣和租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介的管理

房地產(chǎn)中介機構(gòu)主要從事二手房屋的買賣和租賃業(yè)務(wù)，它在中國的進入門檻較低，監(jiān)管不嚴。房地產(chǎn)中介為了追逐更多的利益，利用自身的信息優(yōu)勢做出違反中介職業(yè)道德的事情，例如口頭協(xié)議、串通抬價、乘機漲價，簽訂二房東合同，賺取差價等，無形之中增加了承租人租房的成本。尤其要避免由于房屋中介的參與及影響導(dǎo)致商品房居住型住房租賃市場的失靈，以及中介機構(gòu)利用三方的信息不對稱牟取非道德利益。房屋中介機構(gòu)應(yīng)該更多的發(fā)揮其信息收集與發(fā)布及服務(wù)性功能，政府需要對行業(yè)進行引導(dǎo)和監(jiān)管，有效防止中介亂象。可以通過中介行業(yè)協(xié)會的管理增強各中介機構(gòu)的自律性，避免中介機構(gòu)利用自身的信息優(yōu)勢非法獲利，擾亂房屋租賃市場的秩序。因此有必要加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)規(guī)范化的監(jiān)督和管理。

四、結(jié)語

一個成熟發(fā)展的國家，商品房居住型住房租賃是一個解決住房問題的有效和基本的途徑，保護中低收入群體實現(xiàn)住房基本權(quán)力是根本目的。正如法國法學家耶林所說“世界上沒有絕對的所有權(quán)，沒有那種不需要考慮社會利益的所有權(quán)”。從經(jīng)濟法的視角來分析目前商品房居住型住房租賃市場并提出完善相關(guān)法律制度的建議具有重要的使實用價值和可操作性。（作者單位：湖北大學政法與公共管理學院）