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        房地產(chǎn)與中國新型城鎮(zhèn)化的未來

        2019-10-09 13:42:20楊露
        南風(fēng)窗 2019年20期
        關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化科技

        楊露

        真正的房地產(chǎn)井噴是從鄧小平的南方講話開始的,房地產(chǎn)也自此成為了萬眾矚目的行業(yè)。

        無論是到一線城市、二線城市還是西部地區(qū)甚至比較偏遠的縣城去看,中國城市和城鎮(zhèn)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化,高樓林立、車水馬龍。房地產(chǎn)企業(yè)在改變社會對財富整體認知的同時,也是深入中國城鎮(zhèn)化進程的身體力行者。

        近幾年,中國提出了走新型城鎮(zhèn)化之路。簡單來說,新型城鎮(zhèn)化的核心,就是人的城鎮(zhèn)化,以推進“民生”為核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,原本“圈地建房、坐地升值”的土地財政模式早已不可持續(xù)。如何在新型城鎮(zhèn)化中踐行“民生房企”的責(zé)任,調(diào)整策略,成為了中國頭部地產(chǎn)企業(yè)的重要議題。

        中國人的“住房夢”

        在中國這場規(guī)模非常龐大的城鎮(zhèn)化擴張過程中,房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)仁不讓的主角,它們在不同發(fā)展階段的轉(zhuǎn)型業(yè)態(tài)、發(fā)展空間都與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。

        數(shù)據(jù)顯示,中國城鎮(zhèn)化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%,城鎮(zhèn)常住人口由1978年的1.7億增長到了8.1億,城市數(shù)量由193個增加到657個。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米,住房條件不斷得到改善。

        據(jù)了解,美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間,而中國只用了一半時間。這樣的城市化浪潮,呈現(xiàn)出了高度集中的特點。新增城市人口集中在沿海少數(shù)大城市,北京和上海人口也早已超越了歐美大城市,深圳只用了20年時間人口就由33萬增長至千萬以上。

        房地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化大潮中抓住了特定機遇,比如在房企中營收領(lǐng)跑行業(yè)的碧桂園。1992年,碧桂園從廣東順德單盤起家。彼時,房地產(chǎn)市場就是住宅總量不夠,需要大量建房,城市經(jīng)濟功能也需要向外擴張。當(dāng)時,碧桂園就在一線城市郊區(qū)開發(fā)了滿足首套置業(yè)剛需、規(guī)模都在萬畝左右的大盤及超大盤,將無數(shù)人的“住房夢”變?yōu)楝F(xiàn)實。

        后來在如火如荼的住房改革和市場經(jīng)濟下,中國城鎮(zhèn)住房自有率急速提升,逐漸告別住房短缺時代。與此同時,居民關(guān)注的不僅是住房面積的擴大,還希望能住上更好更舒適的房子。

        從“居住需求”向“舒適需求”的轉(zhuǎn)變,碧桂園嗅到了三四線城市的發(fā)展機遇,開始主打三四線高端改善型住房。這是碧桂園城鎮(zhèn)化產(chǎn)品的2.0時代,緊貼民生需求。

        但這個階段也帶來了許多問題,比如城鎮(zhèn)化中非常顯著的區(qū)域分化,人口都集中在少部分大城市,并且?guī)砹瞬簧佟俺鞘胁 ?。因此,?dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段之后,就需要考慮城鎮(zhèn)化的路徑是否能持續(xù)給居民帶來更好的生活,甚至帶來財富的積累。

        在中國,加強近郊區(qū)和遠郊區(qū)的住房供給,擴大都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)供給,實現(xiàn)帶動產(chǎn)業(yè)升級跨越是大的趨勢。比如越來越多的城市開始設(shè)置新型產(chǎn)業(yè)用地,用地代碼為M0。M0主要用于吸引企業(yè)投身新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,順應(yīng)的是將“產(chǎn)”與“城”進一步融合的趨勢。

        2016年8月,碧桂園順勢發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”,宣告正式進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。選址一線城市周邊和強二線城市30~80公里重要區(qū)域,未來5年投入千億元建設(shè)科技小鎮(zhèn)。這是碧桂園城鎮(zhèn)化3.0版本的雛形。

        與此同時,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,龍頭房企的目標(biāo)基本已經(jīng)從原來的高速增長改為有質(zhì)量的增長,包括原先四面出擊的多元化業(yè)務(wù),在近來也呈現(xiàn)了收攏聚焦的趨勢。

        在高科技領(lǐng)域,碧桂園董事局主席楊國強有一顆雄心。今年年初,頭部房企碧桂園明確地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是公司未來三大重點業(yè)務(wù)。同時,提出“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”的新定位,指明了科技創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級的方向,即圍繞其地產(chǎn)主業(yè)挖掘新市場和新動能。

        作為“民生地產(chǎn)”理念的踐行者,碧桂園具有前瞻性,其大力發(fā)展的建筑機器人產(chǎn)業(yè)就是建立在與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的理性決策和市場需求的基礎(chǔ)上。這不但能在未來幫助主業(yè)強化成本控制,更是對安全和質(zhì)量的極致追求,也是積極履行社會責(zé)任的有力舉措。

        真正的“產(chǎn)城融合”

        “產(chǎn)城融合”這個詞近幾年特別風(fēng)行,地方政府則對于能給地方導(dǎo)入實打?qū)嵏咝庐a(chǎn)業(yè)的運營商持普遍歡迎態(tài)度,它被視為疏解大城市、解決睡眠城市和產(chǎn)業(yè)空心化等若干城市病的良方。但誰都知道“產(chǎn)城融合”需要高投入,是塊硬骨頭,難啃。

        當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段之后,就需要考慮城鎮(zhèn)化的路徑是否能持續(xù)給居民帶來更好的生活,甚至帶來財富的積累。

        十九大提出實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略,以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。通過與城鎮(zhèn)化的緊密結(jié)合,碧桂園找到了產(chǎn)城融合發(fā)展的新空間—開發(fā)科技小鎮(zhèn)帶動周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展,反哺城鎮(zhèn)經(jīng)濟。

        在一線城市周邊和強二線城市周邊的重要區(qū)域,碧桂園都有所布局,已經(jīng)在珠三角、環(huán)北京等地初步布局了多個科技小鎮(zhèn),包括立足粵港澳大灣區(qū)打造的旗艦項目潼湖科技小鎮(zhèn)。

        潼湖科技小鎮(zhèn)位于惠州市仲愷高新區(qū)西部,緊鄰深圳、東莞?!爸\篇布局”對于這個幾乎是“在白紙上作畫”的科技小鎮(zhèn)來說至關(guān)重要。產(chǎn)業(yè)的開發(fā)如何做得有前瞻性,非常考驗碧桂園的綜合開發(fā)能力。

        為解決產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和“千鎮(zhèn)一面”的問題,碧桂園科技小鎮(zhèn)推行一鎮(zhèn)一主題,一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)的模式。潼湖科技小鎮(zhèn)選擇了聚焦物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè), 通過引入物聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè),導(dǎo)入中小型企業(yè)和本地企業(yè),整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源,與產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金共同打造“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”的科技小鎮(zhèn)。

        深圳市英唐智能科技有限公司副總裁劉志華對潼湖的評價頗高,在他看來這個地方山清水秀,房價還比深圳低了很大一截,降低了企業(yè)成本的同時,員工可以在這里實現(xiàn)安居樂業(yè)的夢想,更有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

        最重要的是,劉志華將公司搬到這里,是想通過特色小鎮(zhèn)的規(guī)模和整個產(chǎn)業(yè)鏈的效應(yīng)來完善自己的產(chǎn)業(yè)鏈條,“我相信碧桂園集團會傾全力去打造一個最佳的環(huán)境,因此我們也非常放心去做這個事情?!?/p>

        在資金方面,碧桂園投資了美國硅谷的Formation基金,并有自己的帕拉丁基金,將會為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供投融資服務(wù)。目前,潼湖科技小鎮(zhèn)建立了首期20億元的產(chǎn)業(yè)基金。此前,碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波曾表示,“假如香港青年帶著合適的、符合入駐標(biāo)準(zhǔn)的項目,來到潼湖科技小鎮(zhèn)發(fā)展,將免除3年租金?!?/p>

        值得注意的是,空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資金規(guī)劃,這三者在“產(chǎn)城融合”中是同步的。如今,城市綜合開發(fā)的成本在不斷上升,包括最重要的土地成本、融資成本,只有財務(wù)穩(wěn)健的頭部房企才能承擔(dān)起新型城鎮(zhèn)化的責(zé)任。

        碧桂園在其30多個產(chǎn)城融合的項目中,憑借強大的跨界資源整合能力,將全球最頂級的科技企業(yè)、創(chuàng)新龍頭引入核心城市群。目前已達成合作意向的產(chǎn)業(yè)資源有2100多家,包括思科、富士康、華興資本、軟通動力、創(chuàng)新工場等企業(yè)機構(gòu),以及哈爾濱工業(yè)大學(xué)、香港城市大學(xué)等多家高校。

        創(chuàng)新工場董事長兼CEO李開復(fù)對碧桂園這一戰(zhàn)略感觸很深,“過去我一直認為環(huán)境是不可控的,只能有機形成,但在深入了解碧桂園后,我的看法發(fā)生了改變:環(huán)境是可以創(chuàng)造的,碧桂園有希望打造出硅谷那樣的環(huán)境?!?h3>從城市到農(nóng)村,探索“人的城鎮(zhèn)化”

        諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者、世界銀行前副行長斯蒂格利茨說過,“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是影響21世紀(jì)人類社會發(fā)展進程的兩件大事”。當(dāng)然,高科技不僅僅是美國有,將城鎮(zhèn)化與高科技相結(jié)合發(fā)展模式在中國也是大勢。

        物業(yè)曾是城市里的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè),新型城鎮(zhèn)化對物業(yè)管理和服務(wù)都提出了“更智慧”的要求,也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展契機。

        在頭部物業(yè)企業(yè)中,碧桂園服務(wù)可能略顯獨特。2018年,碧桂園服務(wù)已經(jīng)在全國落地了一些AI項目。除了以與騰訊云等科技巨頭合作的模式推進AI新布局,還研發(fā)了自有的AI應(yīng)用平臺和AI訓(xùn)練平臺,同時還構(gòu)建出云邊端全棧式物業(yè)解決方案,成為物業(yè)領(lǐng)域布局新技術(shù)密集度最高的廠商。

        科技力量所能帶來的降本增效不在于技術(shù)降低了多少實在的成本,而在于提升人機互動效率。比如智能安防方面,通過各類算法包括以圖找人算法、軌跡分析算法,周界防范、垃圾桶溢滿等,大幅提升社區(qū)的安全和安全管理的效率。

        最重要的是,利用物聯(lián)網(wǎng)和人工智能相結(jié)合將大幅降低常規(guī)重復(fù)勞動的人力投入,可以讓物業(yè)企業(yè)投入更多的人力去為業(yè)主提供更多人性化的服務(wù)。

        科技力量所能帶來的降本增效不在于技術(shù)降低了多少實在的成本,而在于提升人機互動效率。

        除了城市居民生活,農(nóng)民的現(xiàn)狀也需要獲得更多關(guān)注。未來城鎮(zhèn)化率的不斷提高將會對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來多方面的沖擊。隨著大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力將會越來越少。

        無論是耕地面積的萎縮還是勞動力的減少,都倒逼我國的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型,通過高科技的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來實現(xiàn)糧食安全保障。但發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)并不是一個可以快速變現(xiàn)、獲取高利潤的行業(yè),而是一項龐大復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。

        穩(wěn)居世界500強之后,碧桂園謀開始謀劃更長遠目標(biāo),試圖通過參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè),投身高科技和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。去年,碧桂園正式宣布進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè),幫助農(nóng)民增收,助力鄉(xiāng)村振興。碧桂園將第一個重點放在了提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)含量上,計劃廣聘農(nóng)業(yè)人才,并引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備。

        碧桂園進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè),源于集團創(chuàng)始人楊國強“重新回去種田”的夢想?,F(xiàn)代農(nóng)業(yè)一方面可以帶動農(nóng)民增收致富,助力國家戰(zhàn)略實施,另一方面通過研發(fā)、生產(chǎn)和銷售,為更多人提供安全、實惠、豐富的農(nóng)產(chǎn)品。

        “鳳凰優(yōu)選”就是楊國強著手打造的社區(qū)零售網(wǎng)絡(luò)。鳳凰優(yōu)選定位為高端農(nóng)產(chǎn)品市場,采用的是自營社區(qū)超市的運營模式,致力于農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈的優(yōu)化,通過高標(biāo)準(zhǔn)選品和全鏈路品控,給消費者帶來“從田間到餐桌”的健康體驗,提供更高品質(zhì)的生活。無論是城鎮(zhèn)化進程中的城市居民還是農(nóng)民,都能從中獲益。

        楊國強曾提出來這樣一個有關(guān)小鎮(zhèn)的構(gòu)想:人口一兩萬人的綠色生態(tài)小鎮(zhèn),有教育、就業(yè)、醫(yī)療、商業(yè)、文化和交通設(shè)施。在小鎮(zhèn)邊,建農(nóng)產(chǎn)品深加工的工廠和其他一些沒有污染的工廠,解決就業(yè)問題。這樣通過農(nóng)業(yè)機械化提高生產(chǎn)力解放出來的勞動力,也可以就近在小鎮(zhèn)就業(yè),從根本上實現(xiàn)農(nóng)村人口的就地城鎮(zhèn)化,助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

        我們不難發(fā)現(xiàn),從地產(chǎn)主業(yè)到智慧社區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建筑機器人,都與新型城鎮(zhèn)化中的人息息相關(guān)。房企參與城鎮(zhèn)化的形態(tài)隨著社會發(fā)展、國家方針政策的調(diào)整而不斷發(fā)生改變。在它們落實“人的城鎮(zhèn)化”的同時,也催生了一系列契合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè),這無疑將成為未來中國新的經(jīng)濟增長點。

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