方琪　陳青華

[摘要]文章通過(guò)對(duì)上海市2008—2017年十年來(lái)的房?jī)r(jià)水平數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出結(jié)論：目前上海市房產(chǎn)稅改革政策的房?jī)r(jià)調(diào)控作用并不明顯，并且存在諸多問(wèn)題。首先概述上海市目前的房產(chǎn)稅改革政策;其次通過(guò)實(shí)際數(shù)據(jù)，實(shí)證分析上海市房產(chǎn)稅改革后房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，同時(shí)指出上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題;最后為我國(guó)今后的房產(chǎn)稅改革方向提出幾點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞]上海試點(diǎn);房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅改革;房?jī)r(jià)調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.138

1引言

自2019年3月5日政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，房地產(chǎn)稅法在2019年3月8日第十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上被再度提及，使房產(chǎn)稅這一熱點(diǎn)話題再次成為焦點(diǎn)。為抑制持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，2011年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策”以控制房?jī)r(jià)上漲、抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，而房產(chǎn)稅改革政策則被人們寄予厚望，希望其可以成為調(diào)控房?jī)r(jià)的“靈丹妙藥”。那么，房產(chǎn)稅改革對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的作用究竟如何呢？上海市作為我國(guó)房產(chǎn)稅改革的首批試點(diǎn)城市之一，為我國(guó)房產(chǎn)稅改革的實(shí)施積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也為未來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革指明了方向。

2上海市房產(chǎn)稅征收政策實(shí)施現(xiàn)狀

2010年12月8日國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，經(jīng)研究決定開(kāi)展個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革，并選取上海、重慶為首批試點(diǎn)城市。2011年1月28日，《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》應(yīng)運(yùn)而生，拉開(kāi)了我國(guó)房產(chǎn)稅改革的序幕。

2.1上海房產(chǎn)稅征收政策內(nèi)容

上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為上海市居民家庭（具有上海市常住戶口的居民家庭）在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。在上海市所有行政區(qū)域內(nèi)試點(diǎn)。適用稅率暫定為0.4%～0.6%的差別稅率。稅額計(jì)算：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率。同時(shí)，為減輕居民負(fù)擔(dān)，上海市政府制定了多條房產(chǎn)稅減免政策。

2.2民眾對(duì)房產(chǎn)稅改革政策的反應(yīng)

（1）中低收入居民家庭的反應(yīng)。上海市房?jī)r(jià)在2011年已經(jīng)是較高水平，對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，擁有一套住房已經(jīng)是不小的負(fù)擔(dān)，擁有兩套及以上住房的中低收入家庭所占比例很小。因此，根據(jù)上海市現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收政策，中低收入家庭幾乎不需繳納房產(chǎn)稅，自然對(duì)房產(chǎn)稅征收政策無(wú)特別的反應(yīng)，他們更加關(guān)心的是未來(lái)的房產(chǎn)稅改革政策是否會(huì)使擁有兩套以下住房的家庭也被納入征稅范圍。

（2）高收入居民家庭的反應(yīng)。對(duì)于上海市的高收入居民家庭而言，他們擁有著較多的房產(chǎn)資源，包括別墅等更為昂貴的房產(chǎn)。假設(shè)上海市現(xiàn)有一處面積為340平方米的某別墅售價(jià)為2300萬(wàn)元，房屋單價(jià)約為67647.05元/平方米，該別墅擁有者家庭共有四位成員，那么該家庭一年需要繳納的房產(chǎn)稅為（340-240）×67647.05×70%×0.6%=28411.76元。而對(duì)于能夠購(gòu)買(mǎi)上千萬(wàn)元?jiǎng)e墅的家庭來(lái)說(shuō)，一年不到三萬(wàn)元的房產(chǎn)稅實(shí)在是不值一提。

（3）炒房者的反應(yīng)。自我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升以來(lái)，我國(guó)各大城市均出現(xiàn)了投機(jī)取巧的“炒房者”們，他們大量囤積房源，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)倒賣房屋獲取暴利。房產(chǎn)稅改革政策一出，對(duì)于這些炒房者來(lái)說(shuō)有一定的震懾作用。他們?cè)诘官u房屋時(shí)需要考慮房屋是否有向政策出臺(tái)前一樣廣闊的市場(chǎng)，而囤積在手中的房產(chǎn)每年所需繳納的房產(chǎn)稅對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是一項(xiàng)需要額外考慮的因素。

3上海市房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控

3.1房產(chǎn)稅改革后上海市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況

由中國(guó)統(tǒng)計(jì)應(yīng)用支持系統(tǒng)所提供數(shù)據(jù)，2008年房屋均價(jià)為8195元/平方米，而2011年房?jī)r(jià)已達(dá)到平均14603元/平方米。2011年國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控措施之后，房?jī)r(jià)得到明顯控制，2012年房屋均價(jià)有所回落，為14061元/平方米。但2013—2017年房?jī)r(jià)水平依舊一路攀升，2016年達(dá)到峰值24747元/平方米，截至2017年，商品房平均銷售價(jià)格較2011年已增長(zhǎng)了約63%。整體來(lái)看，雖然短期內(nèi)上海市的房?jī)r(jià)水平得到些許控制，但長(zhǎng)期數(shù)據(jù)表明，房產(chǎn)稅政策在上海市起到的控制房?jī)r(jià)作用并不持久，房屋均價(jià)仍然上漲到了很高的水平。這種輕微的調(diào)控作用還是建立在與政府其他房地產(chǎn)調(diào)控政策如“限購(gòu)令”等相配合的基礎(chǔ)上的，可以說(shuō)，房產(chǎn)稅改革政策在上海市對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的作用甚微，聊勝于無(wú)。

3.2上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)存在的問(wèn)題

（1）房產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)不完善。作為新增稅種，必然要有堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)作為支持，征收才能有效進(jìn)行。由于房產(chǎn)稅立法所需考慮的問(wèn)題較多，故需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)研才能制定出符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅法，因此我國(guó)房地產(chǎn)立法雖早就提上日程，但還未出臺(tái)真正的完整法律法規(guī)。沒(méi)有完整的法律法規(guī)作為依據(jù)，就不免有人鉆空子偷稅漏稅，降低了房產(chǎn)稅征收政策的作用效果。

（2）政策溫和，不痛不癢。由于是初次試點(diǎn)，為照顧民眾情緒，上海市所采取的房產(chǎn)稅稅率較低，因而對(duì)那些持有兩套及以上住房的人和擁有別墅等“奢侈”房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，較低的房產(chǎn)稅可能并不會(huì)成為他們買(mǎi)房路上的阻礙，也不會(huì)降低他們的買(mǎi)房熱情，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度依舊不減。

（3）對(duì)房地產(chǎn)改革政策的宣傳力度不夠。對(duì)于大多數(shù)普通百姓來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)稅的了解往往僅限于擁有兩套房及以上的家庭需要繳納房產(chǎn)稅，對(duì)于房產(chǎn)稅計(jì)算辦法以及相關(guān)減免政策都知之甚少。甚至有人會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅政策產(chǎn)生誤解，認(rèn)為房產(chǎn)稅是加諸于居民身上的又一沉重負(fù)擔(dān)。讓每個(gè)普通百姓了解到征收房產(chǎn)稅的意義，以及征收房產(chǎn)稅的具體細(xì)則是十分有必要且有意義的，缺少對(duì)房產(chǎn)稅征收政策的宣傳與解讀，百姓對(duì)房產(chǎn)稅不了解，房產(chǎn)稅政策推行必然舉步維艱。

4未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅改革啟示

雖然上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)所取得的效果并不盡如人意，但是“不積跬步，無(wú)以至千里”，未來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革還有很長(zhǎng)的路要走，上海市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為我國(guó)日后的房產(chǎn)稅改革進(jìn)程提供了寶貴的思路。

4.1加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)程

在許多歐美國(guó)家，房地產(chǎn)稅稅收制度已形成一套完備的法律法規(guī)，是稅法的重要組成部分之一。我國(guó)可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅立法的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)國(guó)情，在深入調(diào)查百姓意愿、切實(shí)保障百姓利益的情況下，盡快推出房地產(chǎn)稅相關(guān)稅法，為房地產(chǎn)稅征收的全面推廣鋪路，也使我國(guó)的稅法體系更為完善。

4.2合理提升房產(chǎn)稅稅基稅率

從當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的情況來(lái)看，較為溫和的政策和較低的稅率對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控并不能起到明顯的作用，而且較小的房產(chǎn)稅征收規(guī)模也使得其對(duì)地方財(cái)政收入的增加水平極為有限，從而降低了政策效果。因此，在當(dāng)前試點(diǎn)基礎(chǔ)上，合理地逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收區(qū)域，同時(shí)適當(dāng)提升房產(chǎn)稅稅率，對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革進(jìn)程的推進(jìn)是極有幫助的。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)改革政策宣傳力度

要獲得民眾對(duì)房產(chǎn)稅改革政策的支持，首先要讓大眾了解這項(xiàng)政策，通過(guò)大力度的宣傳，可以使百姓對(duì)房產(chǎn)稅改革的態(tài)度從不了解不支持轉(zhuǎn)變?yōu)樵敢饨邮?，?duì)房產(chǎn)稅的全國(guó)推廣大有助益。同時(shí)，獲得了百姓對(duì)房產(chǎn)稅改革的理解支持，房地產(chǎn)稅法的立法進(jìn)程也會(huì)穩(wěn)步加快，我國(guó)房產(chǎn)稅改革的前景將更加明朗。

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