何穎

摘要：近二十年來，隨著人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了的蓬勃發(fā)展，逐漸成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)投入高、風(fēng)險大、項目周期長，而且極易受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，這對于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理擁有極高的要求，資金管理甚至決定著企業(yè)的存亡。面對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資受限的環(huán)境，加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，提高企業(yè)的風(fēng)險管理意識刻不容緩。本文從房地產(chǎn)資金鏈的概念入手，簡單闡述房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險的成因，并說明在某一階段我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的情況，為房地產(chǎn)資金管理提供一些參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;措施

資金是關(guān)乎企業(yè)生存的重要資源，作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但這也為房地產(chǎn)的資金管理帶來了壓力。房地產(chǎn)企業(yè)極易受到外界環(huán)境的影響，如國家宏觀調(diào)控以及金融危機帶來的經(jīng)濟波動等等。加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低資金鏈風(fēng)險，維持企業(yè)良好運營，保證房地產(chǎn)項目的順利進行。

一、房地產(chǎn)資金鏈的概念

企業(yè)資金鏈指的是維系企業(yè)正常生產(chǎn)運營所需的基本循環(huán)資金鏈條，從現(xiàn)金到資產(chǎn)再轉(zhuǎn)換到現(xiàn)金（增值）的一個循環(huán)經(jīng)營過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險的成因

房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用率很高，特點是資金投入大，回收周期長。而在企業(yè)從資金籌備到使用再到資金回籠的各個階段中，會受到各種不確定因素的影響，從而對維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的資金帶來風(fēng)險，以下對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險成因進行簡單分析。

（一）資金籌備階段的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金籌備手段就是融資，而房地產(chǎn)企業(yè)資金量需求極大，因此融資成功與否是房地產(chǎn)企業(yè)項目能否順利進行的基本條件。目前我國房地產(chǎn)的融資方式集中在銀行貸款、股票發(fā)行和債券發(fā)行這幾種方式，但由于證監(jiān)會近年來的嚴格管控，大多數(shù)企業(yè)都無法從通過股票和債券發(fā)行得到資金，而銀行貸款成為了房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式。而近年來央行多次調(diào)整，對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件不斷提升，國家又在墊資和預(yù)售方面進行嚴厲管制，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和實際運營中的資金管理提出了極高的要求。而我國房地產(chǎn)對于融資的管理還不是很成熟，存在不少的問題，比如因融資計劃的不合理導(dǎo)致的高利率、債務(wù)期限不合理導(dǎo)致償還困難還有過度負債，這些問題都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈無法良好循環(huán)，甚至有財務(wù)危機發(fā)生的可能。

（二）資金使用階段的風(fēng)險分析

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期長的特點，在項目進行中受到的不確定因素影響也較多。在項目建設(shè)過程中會因為以下幾點原因?qū)е峦顿Y失敗。

1.項目投資中資金使用不合理

2.投資計劃的可行性分析缺乏

3.過高的負債導(dǎo)致財務(wù)危機的發(fā)生

4缺少足夠的備用資金

5.投資項目市場定位失敗

（三）資金回籠階段的風(fēng)險分析

因為房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，所以也更受到國家的關(guān)注，近年來雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間并不長。受因為我國經(jīng)濟政策宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)的銷售經(jīng)過一段時間的火熱如今陷入低迷狀態(tài)，各地的銷售情況并不樂觀，而銷售后資金的回收也不是立即完成的，在資金回收的過程中也會有很多不確定的因素增加房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的風(fēng)險。（見圖1）

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金使用情況例舉

圖1是08年-12年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率趨勢圖，從圖中可以看出，我國超過70%的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債經(jīng)營。

房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)常常需要兩到四年左右，從土地取得到最后的項目清算，期間可能有太多的不確定因素影響項目的順利進行，從而導(dǎo)致企業(yè)收益受損，嚴重的還會對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈造成威脅。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)牽一發(fā)而動全身，所以備受國家關(guān)注，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相較于其他行業(yè)也有更高的要求，針對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策也隨著經(jīng)濟的發(fā)展相對頻繁，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平提出更好的要求，以避免因為資金上的短缺導(dǎo)致的資金鏈斷裂甚至企業(yè)破產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理改善措施

施針對我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中現(xiàn)狀，下面針對性的提出幾點改善措施。

（一）拓展融資渠道

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，大部分企業(yè)主要還是依靠銀行貸款方式進行融資，只有很少一部分的大型企業(yè)可以通過股票發(fā)行和債券得到融資。隨著市場經(jīng)濟的日趨成熟，也逐漸開始嘗試新的融資方式，但在目前階段規(guī)模普遍較小，還有很大的提升空間。融資渠道的拓展可以極大的減輕房地產(chǎn)的融資壓力和來自銀行等金融企業(yè)的政策影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)的正常資金流轉(zhuǎn)從根源上增添助力。

（二）投資項目的全面分析

房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前一定要做好對于投資項目的全面分析，包括投資項目的可行性分析、項目的資金使用計劃、投資目標的正確市場定位等，對一些高風(fēng)險的外在因素要做到充分管控保證風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)對投資項目投資時應(yīng)當(dāng)具備前瞻性，對于收益和損失都要做出預(yù)估，防止因為單個投資項目失敗影響企業(yè)整體運轉(zhuǎn)，避免因為某個環(huán)節(jié)的過失導(dǎo)致整體資金鏈的斷裂。

（三）資金預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運行和良性的資金循環(huán)需要依靠科學(xué)的資金預(yù)算管理制度。對于項目的合理預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理的重要手段之一，通過預(yù)算可以實現(xiàn)投資項目的成本與風(fēng)險控制。資金預(yù)算分為收入預(yù)算和支出預(yù)算兩部分，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對由財務(wù)人員做出的預(yù)算統(tǒng)計進行及時的資金調(diào)整，完成有效的資金管理。

（四）加強資金使用監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中應(yīng)當(dāng)隨時掌握資金的使用情況，對資金的去向進行跟蹤管理，尋找資金使用中出現(xiàn)的潛在問題。要使每一筆資金的使用情況都清晰明確，要求項目相關(guān)負責(zé)人對資金的情況要定期上報，并建立嚴格的獎懲機制來配合優(yōu)化資金管理的措施實施。

（五）加強對回籠資金的管理

回籠資金是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收益的重要組成，回籠資金的多少與回款周期長短是房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力的體現(xiàn)。加強對應(yīng)收賬款的管理，合理安排資金的回收時間可以降低資金管理的壓力，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的下一次投資提供保障。

（六）加強企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部控制，建立財務(wù)信息管理系統(tǒng)，使部門與部門之間的資金流通透明化，同時加強財務(wù)監(jiān)督，形成對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流實時監(jiān)控，減少企業(yè)資金滯留時間，提高資金的使用效率，從而緩解企業(yè)資金鏈緊張問題。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)大多都是負債經(jīng)營，因其投入大、項目周期長等特點，資金管理水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展情況。以上對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的風(fēng)險成因進行了簡單分析，并針對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀提供了一些可行性較強的參考意見，旨在推動房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)正常穩(wěn)定的運營，繼續(xù)助力國家經(jīng)濟發(fā)展。

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