張秀敏

摘要：近年來(lái)全面預(yù)算管理已漸成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的一項(xiàng)重要工具。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，宏觀調(diào)控加碼，金融環(huán)境波詭云譎，切實(shí)有效地實(shí)施全面預(yù)算管理顯得至關(guān)重要，但在管理實(shí)踐中仍面臨諸多挑戰(zhàn)。本文擬通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中面臨的挑戰(zhàn)與問(wèn)題，探討相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;挑戰(zhàn)與對(duì)策

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的必要性

2016年末開始，宏觀政策收緊，金融降杠桿，帶給資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)重大沖擊，部分中小房企面臨資金斷裂，嚴(yán)重的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或是終止經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫，對(duì)企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求。全面預(yù)算管理向上承接企業(yè)戰(zhàn)略，向下統(tǒng)籌監(jiān)控日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，始終圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤控制，將戰(zhàn)略規(guī)劃、目標(biāo)分解、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、績(jī)效考核各個(gè)維度全面鏈接，保障經(jīng)營(yíng)有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，可以在分析宏觀調(diào)控、市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，匹配戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)長(zhǎng)短期目標(biāo)有效地協(xié)調(diào)，確保在項(xiàng)目篩選、投資決策、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、資金統(tǒng)籌、財(cái)務(wù)預(yù)算、稅收籌劃等各方面有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)、資金、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，保障企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)踐的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)

（一）企業(yè)“全面”管理意識(shí)程度

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層重視不足，認(rèn)識(shí)片面，讓全面預(yù)算管理局限在成本費(fèi)用控制方面，僅是作為項(xiàng)目成本，管理費(fèi)用控制。加之缺乏全員參與，僅作為財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部門的日常職責(zé)，以致根本上喪失了全面預(yù)算管理的實(shí)際控制意義。

挑戰(zhàn)之一，如何普及并強(qiáng)化企業(yè)全面與全員管理意識(shí)。企業(yè)全員、全力、全心投入，共同協(xié)作。特別是企業(yè)決策層，真正意識(shí)全面預(yù)算管理的核心價(jià)值，主動(dòng)運(yùn)用企業(yè)文化與管理策略，充分調(diào)動(dòng)全員積極主動(dòng)性，共同挖掘預(yù)算管理為企業(yè)為員工帶來(lái)的效益。

（二）全面預(yù)算管理體系構(gòu)建的“完整”程度

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定的復(fù)雜性、多變性。項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)定位、客群類別、產(chǎn)品類型、營(yíng)銷策略不同，管理體系的構(gòu)建也會(huì)存在差異。企業(yè)若習(xí)慣外部照搬行業(yè)通用管理體系，缺乏自身的深度分析診斷，缺乏對(duì)企業(yè)不同發(fā)展階段管理模式的研究，則將導(dǎo)致全面預(yù)算管理體系框架在頂層設(shè)計(jì)時(shí)缺乏科學(xué)性與適用性。

挑戰(zhàn)之二，如何結(jié)合實(shí)際，制定科學(xué)有效的管理體系。全面預(yù)算管理在客觀、全面、高效的基本原則之外，還應(yīng)兼具靈活性。企業(yè)組織架構(gòu)、管理層級(jí)設(shè)計(jì)要權(quán)責(zé)明晰，保障執(zhí)行;管理職責(zé)與權(quán)限分配合理，能有效監(jiān)督、有序銜接;制度規(guī)范，指導(dǎo)合理編制預(yù)算，管理流程順暢，高效運(yùn)行;配套管理模板表單設(shè)計(jì)合理，完整反映管理各環(huán)節(jié)，并提示關(guān)注要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等。以上各模塊能構(gòu)成一套行之有效、持之有據(jù)的完整體系，是支撐全面預(yù)算管理實(shí)際落地執(zhí)行的基本要素。

（三）信息化系統(tǒng)“軟”環(huán)境的支撐力度

部分企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行中，缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)支撐，預(yù)算編制時(shí)“拍腦袋”;預(yù)算調(diào)整時(shí)，數(shù)據(jù)更新準(zhǔn)確性低;預(yù)算實(shí)時(shí)控制時(shí)難度較大，信息反饋時(shí)效性不強(qiáng);預(yù)算考核時(shí)，輸出的分析數(shù)據(jù)不夠全面;項(xiàng)目結(jié)束后復(fù)盤，無(wú)法形成完整的項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫(kù)。

挑戰(zhàn)之三，如何實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理與ERP系統(tǒng)的有機(jī)結(jié)合。企業(yè)全面預(yù)算的編制與監(jiān)控、分析與調(diào)整、目標(biāo)考核與運(yùn)用，需要大量的數(shù)據(jù)模型支撐。借助信息化系統(tǒng)的軟環(huán)境，打通項(xiàng)目開發(fā)各階段管理系統(tǒng)的平臺(tái)接口，加強(qiáng)數(shù)據(jù)反饋的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)各管理層級(jí)的融合，逐步形成數(shù)據(jù)庫(kù)，將加強(qiáng)全面預(yù)算管理實(shí)施的持續(xù)性。

（四）考核和激勵(lì)機(jī)制的執(zhí)行力度

企業(yè)考核意識(shí)薄弱，考核制度缺乏，考核依據(jù)不足，僅基于結(jié)果進(jìn)行流程化的評(píng)價(jià)，以致考核流于形式;傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)考評(píng)方式僅以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心，缺乏全面性，短期行為有悖企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)。

挑戰(zhàn)之四，如何制定考核與激勵(lì)措施，確保長(zhǎng)期目標(biāo)達(dá)成。設(shè)定專門的考核機(jī)構(gòu)全程跟進(jìn)，強(qiáng)化目標(biāo)評(píng)價(jià)與獎(jiǎng)懲機(jī)制，收集考核評(píng)價(jià)所需資料，實(shí)現(xiàn)過(guò)程監(jiān)督與結(jié)果考核相結(jié)合。一來(lái)檢查企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的方向，目標(biāo)不偏移;二來(lái)考核與薪酬掛鉤，增強(qiáng)全員的執(zhí)行力;三來(lái)通過(guò)激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)全員積極主動(dòng)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的解決對(duì)策

（一）重視組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，強(qiáng)化全員協(xié)同意識(shí)

建立分層管理組織架構(gòu)，落實(shí)具體職責(zé)與管理權(quán)限。頂層決策機(jī)構(gòu)，預(yù)算管理委員會(huì)為非常設(shè)機(jī)構(gòu)，可虛擬組成，但必須強(qiáng)化決策成員的權(quán)限配置，能充分調(diào)動(dòng)或配置企業(yè)資源，做好管理體系的頂層設(shè)計(jì)。日常管理機(jī)構(gòu)，預(yù)算管理辦公室作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，由分管財(cái)務(wù)的副總或是財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，按需求配置人員，各施其責(zé)，同時(shí)設(shè)置專門的考核機(jī)構(gòu)加強(qiáng)考核的全程監(jiān)控。執(zhí)行機(jī)構(gòu)，企業(yè)各部門或下屬公司為最終責(zé)任單位，具體執(zhí)行預(yù)算管理的各項(xiàng)工作。采用集團(tuán)化管控的企業(yè)，還需要在集團(tuán)層面設(shè)計(jì)類似的管理組織，實(shí)行分級(jí)歸口指導(dǎo)。

（二）結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)，建設(shè)科學(xué)適用的體系

1.體系閉環(huán)，環(huán)環(huán)相扣

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、建設(shè)體量大、涵蓋面廣、對(duì)宏觀政策與市場(chǎng)環(huán)境敏感性高，體系構(gòu)成應(yīng)以權(quán)責(zé)明確的組織架構(gòu)、規(guī)范的制度流程作為保障，以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、專項(xiàng)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算的編制模板、編制假設(shè)、編制原則及編制說(shuō)明等具體管理工具作為體系基礎(chǔ)，通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分解，指導(dǎo)各項(xiàng)預(yù)算編制，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行，適時(shí)分析、調(diào)整、反饋，直至最后的績(jī)效考核環(huán)節(jié)共同構(gòu)成管理閉環(huán)。體系中各個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可，前后銜接環(huán)環(huán)相扣。

2.管理流程清晰，編制有序

在實(shí)際操作過(guò)程中，建立完整的管理流程，包括年度戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定流程、年度預(yù)算啟動(dòng)流程、編制審核流程、執(zhí)行管理流程、預(yù)算調(diào)整流程、差異分析流程、執(zhí)行評(píng)估流程、考核流程。通過(guò)每個(gè)流程的詳細(xì)規(guī)定，確保預(yù)算編制原則統(tǒng)一，編制有數(shù)據(jù)支撐，層層遞進(jìn)。

3.模型標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)容完整

全面預(yù)算管理從戰(zhàn)略規(guī)劃到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，到預(yù)算的編制分析與調(diào)整，離不開模型載體。主要模型包括工作表單及相應(yīng)的編制假設(shè)、表單編制說(shuō)明等。模型設(shè)計(jì)上，企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，應(yīng)進(jìn)行詳實(shí)的SWOT分析，反映經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的推導(dǎo)過(guò)程;各項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)的選擇，配合指標(biāo)解釋與考核原則;經(jīng)營(yíng)計(jì)劃表單則完整體現(xiàn)管理活動(dòng)的各方面;預(yù)算編制與分析表單，統(tǒng)一并固定重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目;成本編制科目應(yīng)盡量保證與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目一致，取數(shù)完整可靠。項(xiàng)目全周期的資金預(yù)算，根據(jù)開發(fā)周期的變化，調(diào)整滾動(dòng)預(yù)算的周期和頻率，完整反映項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況。

（三）加強(qiáng)信息化系統(tǒng)支持

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，涵蓋了工程建設(shè)管理、成本控制、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)。全面預(yù)算管理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，要將管理體系的組織架構(gòu)、制度流程、模板表單三大模塊嵌入到各個(gè)信息化系統(tǒng)平臺(tái)中，實(shí)現(xiàn)線上接口與融合。企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)體量，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式、資產(chǎn)管理要求選擇相應(yīng)的信息化系統(tǒng)，或者系統(tǒng)中的有效模塊。而對(duì)于成熟、穩(wěn)定的大型復(fù)合型企業(yè)可以按需定制，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間、模塊間的有機(jī)協(xié)調(diào)。

（四）強(qiáng)化績(jī)效考核，獎(jiǎng)懲到位

考核評(píng)價(jià)體系的設(shè)計(jì)，須結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向，反映管理意圖，區(qū)分集團(tuán)化、項(xiàng)目化管理模式，匹配適合的考核指標(biāo)與考核辦法。考核導(dǎo)向明確，考核方式透明，考核標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，考核制度健全，考核評(píng)價(jià)有理有據(jù)，考核落實(shí)到人。目標(biāo)分解時(shí)，明確各考核指標(biāo)的選取要求，詳細(xì)列明指標(biāo)達(dá)成情況與評(píng)分辦法，規(guī)定相應(yīng)取數(shù)來(lái)源。目標(biāo)考核時(shí)要有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，細(xì)化考核結(jié)果運(yùn)用，獎(jiǎng)罰到位，與員工職位升降，經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，有效激勵(lì)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，應(yīng)切實(shí)結(jié)合自身需求，保持靈活不斷創(chuàng)新，保障全面預(yù)算管理有序穩(wěn)步推行，最終達(dá)到綜合管理能力提升，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

參考文獻(xiàn)：

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