摘要：房地產(chǎn)估價是在分析房地產(chǎn)價值影響因素的基礎(chǔ)上，在科學(xué)的房地產(chǎn)估價方法的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估和判斷的過程。本文分析了房地產(chǎn)評估中存在的問題，從稅收籌劃入手，首要分析了房地產(chǎn)開發(fā)各階段的主要稅收籌劃，然后深入分析了申請過程中遇到的主要問題，最后提出了提高稅收籌劃效率的一些針對性策略，使稅收籌劃能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供更有效地服務(wù)。怎樣在合法的前提下擴(kuò)大企業(yè)利潤，避免不必要的危機(jī)，是房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;市場狀況;稅收籌劃

一、引言

對于目前的企業(yè)來說，在管理體制上，稅收籌劃的發(fā)展是合理的，對公司的財務(wù)管理有很大的好處。從更大的角度來看，這也將對公司的整體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略產(chǎn)生積極的影響。因此，企業(yè)應(yīng)重視稅收籌劃與財務(wù)管理的關(guān)系，使企業(yè)能夠降低稅收成本，有效地進(jìn)行財務(wù)管理，最終使企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)。實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的基礎(chǔ)更加堅實和可能。稅收籌劃，指在不違反稅收法規(guī)的前提下，根據(jù)企業(yè)的具體情況，制定詳細(xì)的資金使用計劃，對企業(yè)現(xiàn)有資金進(jìn)行投資、管理和使用，使企業(yè)能夠科學(xué)合理地納稅，使公司的利潤最大化。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都會成立或聘請專業(yè)的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊，為自己制定最合適的納稅計劃，已成為房地產(chǎn)企業(yè)立足市場的重要籌碼之一。

二、新市場環(huán)境下房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）多部門管理的問題

房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)性、經(jīng)驗性、資金投入少、經(jīng)濟(jì)效益高的工作。因此，政府部門對房地產(chǎn)估價政策有較大的影響。一般來說，政府部門對房地產(chǎn)評估行業(yè)的政策影響部門主要包括國家建設(shè)部、土地管理部門和國有資產(chǎn)管理部門。相應(yīng)地，房地產(chǎn)估價師也被劃分為三個工作方向，即房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師。整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體性質(zhì)沒有一個統(tǒng)一的評價指標(biāo)，這使得實際工作更加混亂，降低了房地產(chǎn)工作的整體效率。

（二）產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有真正的脫鉤。原主管部門對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)仍有決策權(quán)。在房地產(chǎn)估價公司中，有限責(zé)任公司大多是有限責(zé)任公司，這使得有限責(zé)任公司的投資者在房地產(chǎn)估價公司的工作過程中不承擔(dān)無限連帶責(zé)任。這就導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)估價公司的評估過程，有限責(zé)任公司的投資者只是有限責(zé)任公司。資產(chǎn)評估企業(yè)依靠出資來分割公司的利潤，這使得房地產(chǎn)估價公司由于缺乏資本貢獻(xiàn)而難以履行其職責(zé)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價公司的效率低下。房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記是房地產(chǎn)信息管理的重點內(nèi)容，只有對該方面進(jìn)行完善，才能保證房地產(chǎn)信息管理的效果。但是，在完善地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記之前，需要對其相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行一定的明確，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國為了有效實行監(jiān)管工作，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展制定了相關(guān)的政策，要求房屋產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，也叫做權(quán)屬登記，主要是指對房屋、土地的擁有者的權(quán)利進(jìn)行法律認(rèn)證，這樣可以獲得相應(yīng)的法律保護(hù)，避免產(chǎn)生不必要的麻煩。

（三）房地產(chǎn)評估師隊伍素質(zhì)參差不齊

在房地產(chǎn)估價師的評價中，一般只對理論知識進(jìn)行評價，對實踐技能的要求也不高。這使得一些擅長考試的大學(xué)畢業(yè)生更容易獲得房地產(chǎn)估價師證書。然而，在房地產(chǎn)評估工作中，他們遠(yuǎn)未達(dá)到評價分?jǐn)?shù)低、員工經(jīng)驗豐富的工作效果。這使得在目前的市場形勢下成為可能。有一批房地產(chǎn)估價師在專業(yè)成就和學(xué)歷方面存在嚴(yán)重的不平等。同時，少數(shù)房地產(chǎn)估價師出于自己的個人利益，在實際的評估工作中，應(yīng)客戶的要求，違背職業(yè)道德，做出虛假的房地產(chǎn)估價，嚴(yán)重影響他人的利益，是極不可取的。土地資源調(diào)查與評價是土地管理中的重心工作，是實現(xiàn)土地資源合理規(guī)劃、分類以及合理利用的重要依據(jù)，針對現(xiàn)在及未來發(fā)展，對能夠為人類所利用的土地資源展開調(diào)查及評價，為后期的土地資源規(guī)劃和利用提供相應(yīng)的依據(jù)。由于土地資源現(xiàn)階段存在嚴(yán)重的供需矛盾，使得現(xiàn)階段社會發(fā)展下人們對土地資源的開發(fā)利用尤為關(guān)注，為了實現(xiàn)土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質(zhì)量、數(shù)量問題需要利用土地資源評價，針對土地資源類型、數(shù)量及分析展開探討。

三、稅收籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)過程中體現(xiàn)出的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃意識薄弱

雖然稅收已成為房地產(chǎn)企業(yè)中最常見的問題，但許多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中缺乏稅收籌劃意識，使稅收秩序在整個發(fā)展過程中混亂不堪。許多不良風(fēng)險是由于缺乏健全的稅收規(guī)劃而造成的。

（二）稅收籌劃的效果不明顯

許多房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅收籌劃效果不明顯的問題。在許多情況下，稅收籌劃策略已經(jīng)應(yīng)用于各個方面的發(fā)展過程中.但仍然存在著各種各樣的風(fēng)險問題。究其原因.主要是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅目很多，需要考慮的利益也是非常復(fù)雜的。每個細(xì)節(jié)都會對需要特別關(guān)注的規(guī)劃結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

（三）稅務(wù)規(guī)劃和管理的風(fēng)險很大

稅收籌劃是以會計、法律和統(tǒng)計為基礎(chǔ)的。因此，整個規(guī)劃過程需要對市場環(huán)境、國家政策和房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況有敏銳的洞察力和準(zhǔn)確的判斷。任何判斷上的偏差都會增加稅收籌劃的風(fēng)險。

（四）未能形成較為完善的稅收籌劃方案

稅收籌劃計劃是達(dá)到預(yù)期效果的關(guān)鍵性因素，因此它具有很高的專業(yè)性。不過，很多稅務(wù)籌劃小組并不重視計劃的制訂。工作分散，不能根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和實際情況制定計劃。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完工。好的稅收籌劃程序，稅收籌劃對企業(yè)的影響并不理想。

（五）對稅法了解不夠

在我國稅收制度實施之前，對稅法缺乏認(rèn)識是比較單一的。企業(yè)財務(wù)人員可以根據(jù)自己掌握的知識處理日常業(yè)務(wù)。然而，隨著稅收改革的推進(jìn)，稅收會計政策變得越來越煩瑣。金融人員需要不斷豐富自己的知識以此來提高自身業(yè)務(wù)水平。

（六）房產(chǎn)稅弊端

第一，房產(chǎn)稅怎么征收，是按交易價格收還是以房產(chǎn)本身的價值收。第二，房產(chǎn)稅征收還有一個時間杠杠的門檻。第三，房產(chǎn)稅是為了扼制投資性炒房，扼制有錢人的多套購房，增加購房成本。第四，房產(chǎn)稅屬于物業(yè)稅種，征收的范圍較廣，在一定程度上是與增加居民收入并提高在國民收入中的比重的分配制度改革導(dǎo)向是相悖的。

四、稅收籌劃的意義

（一）企業(yè)實現(xiàn)有效管理的必然要求

企業(yè)有效管理的實現(xiàn)，要求一個成功的企業(yè)不僅要注重利潤，還需要一個理性的經(jīng)營者全面考慮企業(yè)的價值。稅收籌劃不僅可以幫助企業(yè)獲得一定的利潤，還可以使其在合法范圍內(nèi)，避開風(fēng)險。企業(yè)要求職工和經(jīng)營者熟悉稅法的規(guī)定，這有利于企業(yè)的經(jīng)營活動。

（二）有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

稅收籌劃有利于降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有助于企業(yè)合乎情理地減輕稅收負(fù)擔(dān)，避免因無知或其他情況而違法，更避免處罰甚至更嚴(yán)重的后果。

五、房地企業(yè)稅收籌劃的建議

（一）提高稅務(wù)意識，加強(qiáng)培訓(xùn)

為了提高稅收意識，要加強(qiáng)對新稅制的培訓(xùn)更加嚴(yán)格和透明，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量大。第一，企業(yè)管理要提高稅收意識，掌握相關(guān)方法，制定相應(yīng)的管理和內(nèi)部掌控制度。第二，企業(yè)要努力提高員工的納稅意識，做好培訓(xùn)工作。

（二）提前進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃

稅務(wù)籌劃企業(yè)應(yīng)在熟悉稅收制度的前提下，在開展企業(yè)經(jīng)營活動（包括企業(yè)管理活動）之前，做好稅收籌劃工作。各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通，促進(jìn)整體規(guī)劃。第一，工程部門和采購部門應(yīng)商議供應(yīng)商的選擇，盡可能選擇一般納稅人.并可扣除增值稅發(fā)票。第二.管理部門和財政部門應(yīng)協(xié)調(diào)其他不允許開具增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟(jì)企業(yè)，如拆遷補(bǔ)償金，房地產(chǎn)企業(yè)可以計劃拆遷補(bǔ)償，因為按照規(guī)定，如果向政府支付補(bǔ)償金，就可以計入地價，扣除征地價格。

（三）改變商業(yè)模式

實施企業(yè)轉(zhuǎn)型，增加了企業(yè)的負(fù)面影響，占用資金對房地產(chǎn)業(yè)有很大的影響。資金缺口很容易出現(xiàn)，這就要求企業(yè)改變自身的資金缺口。

（四）進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃

隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型程度的提高，增值稅會計處理變得更加煩瑣和嚴(yán)格。煩瑣的稅收制度不僅可以防止偷稅，還可以為企業(yè)提供合理避稅的機(jī)會。以下是一些合理的避稅方法。（1）稅收方式的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在改革前取得土地證書，簽訂合同但未規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票的，合同金額較小的，可以按5%的稅率選擇簡單的納稅方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)可以增加精裝房的比重，增加土地增值稅的扣除，從而降低土地增值稅。（3）企業(yè)提供的材料可以通過選擇供給材料來減少稅負(fù)，從而減少更多的投入稅。但供應(yīng)物料的選擇，視具體情況而定，例如是否有利于銷售、價格是否合理、物料是否妥善儲存和保存，以及所產(chǎn)生的成本能否達(dá)成較高的回報等。（4）付款時間計劃。根據(jù)增值稅的規(guī)定，在確認(rèn)收入后才能扣除輸入稅的扣除時間。房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲付款。這樣，企業(yè)獲得了有力的流動性，有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。在確認(rèn)收入的同時扣除投入稅，減少增值稅和附加稅，積極與稅務(wù)部門溝通。（5）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)，積極參與培訓(xùn)，使員工特別是財務(wù)人員熟悉稅制，了解最新政策和特殊政策，最大限度地增加企業(yè)收入。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)估價是一門藝術(shù)，也有著鮮明的科學(xué)性。房地產(chǎn)評估是我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。因此，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)全面分析市場形勢，認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)估價工作中存在的問題，并提出改進(jìn)措施，為我國房地產(chǎn)估價業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實施的因素很多。因此，企業(yè)有必要不斷調(diào)整稅收戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的稅收籌劃效率，提高稅收籌劃的效果，根據(jù)實際情況科學(xué)地調(diào)整稅收籌劃，確保企業(yè)有一個穩(wěn)定的稅收管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在發(fā)展過程中更加穩(wěn)定。

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作者簡介：

武新利，東營市偉嘉房地產(chǎn)評估有限公司，山東東營。