摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都有一個(gè)固定的波動(dòng)周期，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活受到影響。所以為了使得人民生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，必須要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素就是土地資源的供應(yīng)和分配。主要面向的是土地供應(yīng)量以及土地供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響做出分析研究，從分析的結(jié)論可以知道，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間是相互影響的關(guān)系，因此，兩者之間必須要找出一個(gè)平衡點(diǎn)。本文將對(duì)兩者之間的影響關(guān)系進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)：房地產(chǎn)：市場(chǎng)價(jià)格

一、引言

每個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都與土地和房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以很好地帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，它的好壞直接決定人們的生活水平，而土地的合理分配也決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。一般而言，房地產(chǎn)商品都有積極方面和消極方面，而房地產(chǎn)的發(fā)展，通常與地方的土地政策密切相關(guān)，通過(guò)合理的分配土地資源，可以有效提升土地利用率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而提高人民生活水平。

二、土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

改革開放以來(lái)，我國(guó)的住房制度發(fā)生了很大的變化，市場(chǎng)需求越來(lái)越大，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非?？?。同時(shí)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的行業(yè)也得到了較好的發(fā)展，這就使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了很大一部分，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。不過(guò)從最近幾年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了一些問(wèn)題，很多投資方大量投資建設(shè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，對(duì)于這些問(wèn)題，國(guó)家也實(shí)施了一些策略，來(lái)控制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)。比如2003年出臺(tái)了一些土地政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問(wèn)題。但是，土地才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根源，所以每一個(gè)對(duì)策的實(shí)施都會(huì)與土地相關(guān)聯(lián)，基于這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等方面的調(diào)整來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

三、土地供應(yīng)量現(xiàn)狀

就現(xiàn)在的情況而言，土地供應(yīng)量基本都是政府出臺(tái)一些土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)進(jìn)行控制和調(diào)整的。土地資源不是無(wú)限的，如何讓土地供應(yīng)達(dá)到最優(yōu)化，一個(gè)很好的辦法就是有計(jì)劃、有步驟地對(duì)土地資源進(jìn)行供給。城市土地供應(yīng)制度包含了城市土地供應(yīng)計(jì)劃，國(guó)家根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，對(duì)相關(guān)城市的土地供應(yīng)采取一個(gè)系統(tǒng)的安排措施。城市土地供應(yīng)計(jì)劃通常分為長(zhǎng)期規(guī)劃、中期規(guī)劃和年度規(guī)劃。長(zhǎng)期規(guī)劃大多數(shù)是以幾年為一個(gè)單位，進(jìn)行土地供應(yīng)計(jì)劃的制定，中期大多是以年為單位進(jìn)行制定土地供應(yīng)計(jì)劃的，年度規(guī)劃的內(nèi)容就相對(duì)多一點(diǎn)，主要包括土地供應(yīng)總量、編號(hào)、位置、用途、出讓方式和占用面積等等，并且其相關(guān)信息要及時(shí)盡快地向社會(huì)公布出來(lái)。土地年度規(guī)劃的根本目的是控制土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的總量，所以一定要制定科學(xué)合理的規(guī)劃，且要強(qiáng)制性的實(shí)施，只有強(qiáng)制實(shí)施，才能將土地供應(yīng)的總量控制在一定的范圍內(nèi)。

四、土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)

一般來(lái)說(shuō)，土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是指土地供應(yīng)的分配占比。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)一定要與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)相協(xié)調(diào)，對(duì)住房用地、工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地采取科學(xué)合理的分配方法。首先，對(duì)于房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地和公共設(shè)施用地的分配要根據(jù)發(fā)展需要來(lái)展開。對(duì)于一些富有潛力的企業(yè)和行業(yè)，不要因?yàn)橥恋貑?wèn)題導(dǎo)致發(fā)展不起來(lái)，所以盡量防止出現(xiàn)由于供地過(guò)剩導(dǎo)致的土地資源低效、粗放利用情況的發(fā)生。其次，不同類型用地的內(nèi)部供應(yīng)結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行一定的控制。例如辦公樓和商業(yè)服務(wù)等，這些地方的用地供應(yīng)比例一定要嚴(yán)格按照安排進(jìn)行，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于住宅用地市場(chǎng)，按照房地產(chǎn)性質(zhì)的不同，國(guó)家可將土地供應(yīng)分為高檔商品房用地、普通商品房用地和中低價(jià)商品房用地。這幾種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)分配也要滿足大部分居民的基本居住需求。

五、土地供應(yīng)的方式

目前，土地供應(yīng)方式大致可分為有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩種。對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)的情況來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)的有償出讓大部分都是采取拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議等幾種方式。協(xié)議出讓為一種不是公開平等的交易行為，這種方式下的土地價(jià)格全部由談判的兩方來(lái)決定的，不能夠很好地把土地的價(jià)值給展示出來(lái)，特別容易產(chǎn)生以權(quán)謀私和胡亂交易等行為。不同的土地供應(yīng)方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生不同的影響，目前，爭(zhēng)議最大的是招標(biāo)、拍賣、掛牌這種土地出讓方式是不是使得土地價(jià)格上漲的原因，從而使得房地產(chǎn)的價(jià)格大幅上漲。一般來(lái)說(shuō)，招標(biāo)、拍賣、掛牌土地出讓方能夠很好地體現(xiàn)出市場(chǎng)的作用，它讓市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)一直存在，不滿足市場(chǎng)要求的將會(huì)被淘汰，滿足市場(chǎng)需求的被留下來(lái)，這樣就使得土地資源的利用率提高了。招標(biāo)、拍賣、掛牌土地出讓方式能夠一直讓房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，可有效提高土地利用率。在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)跟一般的商品沒有什么太大區(qū)別，它的價(jià)格不僅僅取決于其成本，還跟供需關(guān)系有很大的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)價(jià)格更大程度上是由供需關(guān)系決定，所以，不同的土地供應(yīng)方式也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。招標(biāo)、拍賣、掛牌土地出讓方式使得國(guó)家對(duì)土地的控制作用更大，確保了土地的利用效率，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展得到了保障。

六、土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的影響

土地的儲(chǔ)備規(guī)模是土地資源配置的主要部分，因此，其規(guī)模是否合理是非常重要的。要知道其儲(chǔ)備規(guī)模，就要對(duì)市場(chǎng)的需求量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。土地需求主要是房地產(chǎn)的需求較大，所以，房地產(chǎn)的需求量是非常關(guān)鍵的。在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要想保證活動(dòng)一直處在經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，那么久必須有充足的庫(kù)存。通常情況下，為了使得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行處于一個(gè)平衡的狀態(tài)，同時(shí)防止土地供應(yīng)不足引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)問(wèn)題，這就要求土地儲(chǔ)備必須有相應(yīng)的安全儲(chǔ)備量。在這樣的條件下，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，通過(guò)安全庫(kù)存量理念對(duì)土地安全儲(chǔ)備量加以確定。明確了土地的儲(chǔ)備規(guī)模以后，根據(jù)住房建造的要求，考慮其范圍合不合理，通過(guò)這種方式來(lái)確定土地需求的范圍。另外，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而且企業(yè)的存貨很多，那么這樣就可以更好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)，在房?jī)r(jià)下降的時(shí)候也能夠很好的應(yīng)對(duì)。因此可以知道，政府最關(guān)心的問(wèn)題是怎樣把房地產(chǎn)企業(yè)自身的存量商品釋放出來(lái)。與此同時(shí)，為了防止風(fēng)險(xiǎn)事件的出現(xiàn)，還要加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的力度，保證其存儲(chǔ)量足夠多。要非常嚴(yán)格的控制儲(chǔ)備的程度，最大限度地使用信息存儲(chǔ)的方式，只有使用這種方式，才可以在更好地滿足需求的條件下，最大可能的降低成本。因此，土地資源配置是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。七、合理的土地資源配置可有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展

土地資源相較于其他資源來(lái)說(shuō)是比較珍貴的資源，它也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供給因素，因此，土地資源的配置要是有了一些變化，肯定會(huì)讓土地的價(jià)格也有了一定的變化，然后又會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。除此之外，土地資源還有一個(gè)特點(diǎn)就是它非常稀少，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，土地供應(yīng)總量基本上不會(huì)由太大變化的，所以，一定要高效合理的利用有限的土地資源，只有這樣，對(duì)土地資源的統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)配才能更好地執(zhí)行下去。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用大多都是盲目的，如果僅僅只用市場(chǎng)調(diào)控來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度進(jìn)行控制，那么就不能很好地進(jìn)行有效控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)范圍有一個(gè)最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，例如土地資源和資金都屬于上限因素。下限因素要求與人們住房生活需求相符。對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)合理的分配，可以很好地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)由于波動(dòng)而帶來(lái)的影響，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡高效發(fā)展。國(guó)家也提出并實(shí)施了很多不同的策略來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的是想利用土地儲(chǔ)備的合理化以及土地市場(chǎng)的規(guī)范化，從而對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)進(jìn)行控制，保證房?jī)r(jià)不發(fā)生較大的波動(dòng)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展，這樣才能夠使得民心穩(wěn)定，同時(shí)也可以使社會(huì)更加穩(wěn)定和諧，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如果對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)合理的分配，就可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，要想對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)控，就得做好以下兩點(diǎn)。①對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位要清晰明確，而且機(jī)構(gòu)責(zé)任也要有一個(gè)清晰的了解，不僅要對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)效益非常重視，而且對(duì)社會(huì)效益同樣要重視。②進(jìn)一步對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模、供應(yīng)時(shí)機(jī)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等一些因素進(jìn)行分析，充分考慮合理分配土地資源對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展的影響程度。通過(guò)這種方式來(lái)確定土地儲(chǔ)備的規(guī)模，確定土地供應(yīng)的最好時(shí)間節(jié)點(diǎn)。做好了這些工作，才能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行提供應(yīng)有的幫助。

八、小結(jié)

合理的土地供給結(jié)構(gòu)能夠與城市的總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，確保城市的健康發(fā)展，也能夠控制高檔商品房的數(shù)量，提高普通商品房的供應(yīng)。但是，由于地方政府非常依賴土地出讓收入，以及開發(fā)主體盲目的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲，導(dǎo)致新的土地出讓方式間接抬高了土地價(jià)格，從而使得房?jī)r(jià)上漲。

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作者簡(jiǎn)介：

陳麗珍，順昌縣土地整理中心，福建南平。