徐海蘭

摘要：國(guó)家嚴(yán)格管控土地使用權(quán)的交易流程及開發(fā)利用，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于高額利益的誘惑，往往會(huì)冒著高風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行土地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)。為了通過合法的方式達(dá)到自己的目的，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。實(shí)務(wù)中一刀切的做法并不可取，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以有效為原則，以無(wú)效為例外，明確限制轉(zhuǎn)讓的具體情形以實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的合理監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán);股權(quán)轉(zhuǎn)讓

一、前言

在房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。國(guó)家在眾多法律法規(guī)中均提到了嚴(yán)格土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、利用等限制條件的相關(guān)規(guī)定，包括《房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《招標(biāo)投標(biāo)法》《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在大量不規(guī)范，甚至違法犯罪的情形。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象愈發(fā)突出，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否無(wú)效？筆者在本文中會(huì)對(duì)上述問題進(jìn)行探討。

二、學(xué)說觀點(diǎn)

1、行為有效說

持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為存在明顯的差異，因此認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)是有效的。具體理由如下：

（1）調(diào)整的法律不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是《公司法》明文規(guī)定可以為的行為，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是由《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等涉及土地方面的法律來進(jìn)行規(guī)制。

（2）轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是股權(quán)，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，即物權(quán)。“股權(quán)的變更不會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)主體的變更”[1]，股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅僅是在工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行股權(quán)變更登記，而不會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)的所有人變更;而土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓則會(huì)導(dǎo)致國(guó)土部門登記的土地使用權(quán)所有人變更。

（3）繳稅方式不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后需要繳納的稅款是企業(yè)所得稅，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則需要繳納契稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納的稅款明顯低于土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓繳納的稅款。有效說的學(xué)者認(rèn)為這種行為并不屬于違法逃稅，“我國(guó)稅法制度為當(dāng)事人提供了若干‘合法避稅’的機(jī)會(huì)和條件。”[2]，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于合法避稅。

（4）認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效有利于提高交易效率，尊重商事主體的意思自治。

2、行為無(wú)效說

支持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合《合同法》第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。法院具體在認(rèn)定非法目的時(shí)語(yǔ)言模糊，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否屬于非法目的并未予以解釋。

3、構(gòu)成犯罪說

我國(guó)《刑法》第228條規(guī)定了非法倒賣土地使用權(quán)罪：以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，有學(xué)者通過在相關(guān)網(wǎng)站上檢索發(fā)現(xiàn)：近些年來關(guān)于通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有罪案例有以下幾個(gè)特征：“一是客觀方面均是‘通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓’。二是有罪認(rèn)定從偶發(fā)到常態(tài)。三是有罪認(rèn)定在爭(zhēng)議中逐漸形成裁判規(guī)則?！辈糠謱W(xué)者甚至公檢法機(jī)關(guān)認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成犯罪的邏輯一般是這樣的：“被告人以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，以所謂合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，行倒賣土地使用權(quán)之實(shí)，系以合法形式掩蓋非法目的?！盵3]

筆者認(rèn)為：因?yàn)樾谭ň哂械摹爸t抑性”原則，在實(shí)務(wù)中能夠用民事方式解決的爭(zhēng)端應(yīng)當(dāng)盡可能用民事方式來解決。根據(jù)“罪刑法定”原則，我國(guó)刑法并未明文規(guī)定通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式違反了刑法非法倒賣土地使用權(quán)罪的規(guī)定，因此上述行為不應(yīng)當(dāng)適用刑法進(jìn)行規(guī)制。

三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的合法性分析

筆者認(rèn)為上述行為應(yīng)該是合法的，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議原則上是有效的。

1、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有利于促進(jìn)資源的合理利用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的投入非常大，風(fēng)險(xiǎn)也很高，有的公司通過招、拍、掛的形式取得了一塊地，但是由于自身資金的限制或者由于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不愿也無(wú)力再對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)，該地塊就存在閑置的可能性，因此具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，實(shí)質(zhì)上有利于防止土地閑置，有效的利用資源。此外，除了土地閑置的可能外，現(xiàn)實(shí)中還存在開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致房屋爛尾，最終已經(jīng)支付了購(gòu)房款的買房者無(wú)法按時(shí)得到自己的房子，已經(jīng)支付的購(gòu)房款也難以追回，嚴(yán)重侵害購(gòu)房者的權(quán)利，影響社會(huì)穩(wěn)定。

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有諸多優(yōu)勢(shì)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)程序繁瑣，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得土地使用權(quán)手續(xù)簡(jiǎn)便;“股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)影響小于直接獲取土地使用權(quán)”[4]，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)不需要進(jìn)行第三方審批，也不需要公示，公開性小;通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的稅負(fù)較低。

3、“股權(quán)自由轉(zhuǎn)讓原則是現(xiàn)代公司制度的靈魂，也是公司發(fā)展為當(dāng)前世界范圍內(nèi)最主要商事組織形態(tài)的根本原因。”[5]如果認(rèn)定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效會(huì)違反股權(quán)獨(dú)立性原則，削弱股權(quán)流動(dòng)性，對(duì)整體商業(yè)發(fā)展不利。但是全部認(rèn)定有效又會(huì)存在一定的危害后果，因此法院應(yīng)當(dāng)在尊重意思自治的基礎(chǔ)上對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，具體認(rèn)定方式下文會(huì)提到。

4、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種法律規(guī)避行為。有的學(xué)者認(rèn)為：“如果被規(guī)避之法律旨在禁止某種結(jié)果發(fā)生，法院可以……否認(rèn)避法行為的效力;相反，規(guī)范目的如僅禁止某種手段的運(yùn)用，則法院應(yīng)承認(rèn)當(dāng)事人選擇的行為方式，不進(jìn)行類推，承認(rèn)避法行為效力?！盵6]股權(quán)轉(zhuǎn)讓最終實(shí)現(xiàn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的結(jié)果不是法律禁止的結(jié)果，該行為只是違反了相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，該規(guī)定僅是手段或者行為的規(guī)定，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是行為或者手段的違反，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及行為的效力。

5、隨著房地產(chǎn)行業(yè)的下行，已經(jīng)有高達(dá)45%的房地產(chǎn)企業(yè)成為“僵尸企業(yè)”，“對(duì)‘房地產(chǎn)僵尸企業(yè)’進(jìn)行清理、兼并、重組甚至宣告破產(chǎn)已是大勢(shì)所趨?！盵7]因此，“土地使用權(quán)以股權(quán)或是資產(chǎn)的方式變動(dòng)成為必然?！盵8]

四、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的規(guī)制

如果濫用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大負(fù)面影響：1、可能引發(fā)炒地等危害購(gòu)房人利益的情形;2、在履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中可能出現(xiàn)大量糾紛，增加法院審理負(fù)擔(dān);3、可能導(dǎo)致某些不具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行違法開發(fā)。因此需要對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為進(jìn)行規(guī)制。

1、對(duì)股權(quán)協(xié)議的效力問題進(jìn)行具體分析。并非通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然有效，是否有效還需要法官個(gè)案裁量。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了土地使用權(quán)，但是其不是為了開發(fā)，只是為了單純的炒地，那該股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為導(dǎo)致了炒地的結(jié)果，該結(jié)果為國(guó)家所禁止。

2、由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，因此轉(zhuǎn)讓方有可能為了提高轉(zhuǎn)讓價(jià)款故意隱瞞公司的債權(quán)債務(wù)情況，這種情形下，受讓方在受讓股權(quán)的各個(gè)階段均需要對(duì)目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、資質(zhì)等情況進(jìn)行嚴(yán)格的審查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的各個(gè)階段的權(quán)利義務(wù)。

五、結(jié)論

通過上述論文的分析，筆者認(rèn)為為了維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和有序發(fā)展，保護(hù)善意的轉(zhuǎn)讓行為。針對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)的行為，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議與轉(zhuǎn)讓行為有效，但是法院仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的情況具體分析股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和行為的效力，以防止出現(xiàn)損害購(gòu)房者合法權(quán)益的行為，危害社會(huì)治安和穩(wěn)定。

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[8]同上