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        房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題研究

        2019-09-10 01:26:35毛野晨張希鵬
        青年生活 2019年34期
        關(guān)鍵詞:土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)籌劃

        毛野晨 張希鵬

        摘要:增值稅是由國家稅務(wù)局征收,是我國最大的稅種,占據(jù)全國稅收60%以上,而房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅則在其中占據(jù)重要的比例,成為稅收的主要來源之一。鑒于此,文章將對房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題做出分析,旨在通過文章所述觀點,降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) ? 土地增值稅 ? 籌劃

        引言

        房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,其建設(shè)周期長、所需資金大、業(yè)務(wù)程序多,而所承擔(dān)的稅負(fù)壓力也相對較大,因此,為確保房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展,可從土地增值稅方面入手,由企業(yè)財務(wù)人員做好納稅籌劃,進(jìn)而在保障國家利益的前提下,推動企業(yè)前行。

        一、土地增值稅籌劃的必要性

        1、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù),提高房產(chǎn)企業(yè)競爭力

        土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一,其稅額占房地產(chǎn)公司稅額比重較高,且土地增值稅具有核算復(fù)雜、稅負(fù)高、清算周期長、稅率跨度大等特點。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,土地增值稅稅額呈逐年增長的趨勢,且增長幅度較大。此外,在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小,稅收成本的增加大大擠占了房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間,從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的角度,土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

        2、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平,降低涉稅風(fēng)險

        土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi),合理適度的降低土地增值稅的稅收成本,從而實現(xiàn)利潤最大化、納稅成本最小化等目標(biāo)。財務(wù)管理過程中,應(yīng)嚴(yán)格的按照國家的各項政策進(jìn)行,合理的利用企業(yè)自身的利潤空間,將成本和利潤進(jìn)行合理的調(diào)整,防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為,增強企業(yè)財務(wù)管理水平。同時,目前為了抑制投資過熱、地價過高、房價上漲過快等問題,國家陸續(xù)出臺了各項宏觀調(diào)控政策,稅收征管部門的監(jiān)管力度和清算力度也逐步提高,房地產(chǎn)外部環(huán)境因素的不確定性日益增加,這些都需要加強土地增值稅納稅籌劃。

        3、營改增后土地增值稅籌劃尤為必要

        營改增前,營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加,可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”;營改增后,財稅 [2016]43 號文規(guī)定,增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除,從而減少了土地增值稅可抵扣的項目。此外,“營改增”后,增值稅由國稅征收,土地增值稅、企業(yè)所得稅仍由地方稅務(wù)部門征收,且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預(yù)征,無疑加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難度和稅收負(fù)擔(dān),因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視土地增值稅納稅籌劃。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

        1、深入探究稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

        籌劃人員在日常工作中應(yīng)做好信息收集,密切關(guān)注最新稅收政策動態(tài),通過對稅收政策的變化調(diào)整進(jìn)行分析、研判,能夠根據(jù)新的政策及時進(jìn)行稅收籌劃方案的調(diào)整。目前實務(wù)界較多采用“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于 20% 免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃,使用該籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅增值率的控制是關(guān)鍵,應(yīng)在提高房價放棄稅收優(yōu)惠帶來的收益與增加的土地增值稅稅負(fù)進(jìn)行綜合權(quán)衡,計算出銷售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點,同時也應(yīng)注意普通住宅應(yīng)與其他房地產(chǎn)項目分開核算,否則不能享受稅收優(yōu)惠。

        2、做好房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

        土地增值稅是四級超率累進(jìn)稅率,增值率決定了稅率的高低。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前,應(yīng)根據(jù)開發(fā)歷史經(jīng)驗和行業(yè)平均稅合理預(yù)測收入、利潤水平,為納稅籌劃打好基礎(chǔ)。例如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前可對開發(fā)方式是自建房、合作建房、代建房進(jìn)行權(quán)衡。對于有明確銷售對象的房產(chǎn)可以采用代建房的方式,房地產(chǎn)企業(yè)作為工程承包人,代表有建房需要的客戶實行房地產(chǎn)開發(fā),不需繳納土地增值稅。對于合作建房政策規(guī)定,對于一方出地、一方出資金,合作建房建成之后依照一定比例留己自用的,可以免征土地增值稅;建成之后將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。采用合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建房時分工合作,分別進(jìn)行土地開發(fā)和資金管理,例如在建房前可以預(yù)先將購房款收齊,形成合作的方式,以自供土地的方式建房,避免產(chǎn)生土地增值稅。

        3、做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃

        房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃主要有:第一,靈活運用銷售定價策略。現(xiàn)行稅法對土地增值稅設(shè)置了一個納稅臨界點,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合權(quán)衡銷售定價和稅收成本,確定收益最大的定價策略。例如房價中是否包含代收費用,雖然不影響增值額,但對增值率有影響,籌劃時可以綜合考慮。第二,成立專門公司巧用稅收政策。稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的, 暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)時,可以把該資產(chǎn)分立成立公司,然后將分立的公司與購買方合并進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。第三,銷售合同簽訂時盡可能將銷售收入與裝修收入?yún)^(qū)分。目前房地產(chǎn)企業(yè)傾向于采用精裝房的方式進(jìn)行納稅籌劃,可以將房產(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備購買作為獨立業(yè)務(wù)單獨簽訂合同,適當(dāng)提高裝修費用成本,進(jìn)而降低房產(chǎn)銷售價格,控制增值率,降低土地增值稅的稅負(fù)。第四,有效區(qū)分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入。實務(wù)操作中將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售和車位、車庫銷售區(qū)別對待,以便有利于土地增值稅的清算。

        結(jié)束語

        綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃應(yīng)堅持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則,結(jié)合開發(fā)項目性質(zhì)和房產(chǎn)企業(yè)實際情況靈活分析、有效利用國家稅收政策,在合理、合法的范圍內(nèi)積極進(jìn)行納稅籌劃,取得節(jié)稅效益,規(guī)避稅收風(fēng)險。

        參考文獻(xiàn)

        [1]肖軍.房地產(chǎn)項目增值稅的處理[J].上海房地,2019(9)

        [2]高飛.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實務(wù)探討[J].經(jīng)濟視野,2019(4)

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