張文遠(yuǎn) 朱家明 張?jiān)莆?/p>

摘要：針對(duì)商品住宅價(jià)格的可能相關(guān)因素——儲(chǔ)蓄存款、總財(cái)政收入、人均消費(fèi)支出、城市人均居住面積、人均可支配收入等，通過(guò)層次分析得出影響商品住宅價(jià)格的12個(gè)三級(jí)指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重大小;通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)分析進(jìn)一步找出關(guān)鍵因素;選取出主要成分，精確目標(biāo)范圍.為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政府調(diào)控政策的實(shí)施以及相關(guān)方做出決策提供了較為科學(xué)的參考基礎(chǔ)和依據(jù).最后，在研究基礎(chǔ)上提出了相關(guān)建議.

關(guān)鍵詞：商品住宅價(jià)格;關(guān)聯(lián)因素;灰色關(guān)聯(lián);主成分分析;MATLAB

中圖分類號(hào)：F299.23;O159? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1673-260X（2019）06-0017-04

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位也日漸漸提升，而商品住宅價(jià)格可以很好地體現(xiàn)出房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)[1].2016年我國(guó)商品房的銷售面積為137539.93萬(wàn)平方米，銷售額高達(dá)99064.17億元.數(shù)據(jù)表明我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是十分火熱的[2].商品住宅價(jià)格作為反應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況的“晴雨表”，不僅是政府宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，也是居民關(guān)注的熱點(diǎn)之一[3].同時(shí)，應(yīng)該從哪些方面入手分析房?jī)r(jià)走勢(shì)以及應(yīng)該通過(guò)什么樣的手段和路徑來(lái)調(diào)控住宅價(jià)格是相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜液蛯W(xué)者密切研究的問(wèn)題.房地產(chǎn)價(jià)格的扭曲攀升，會(huì)干擾社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常波動(dòng)，影響人們的生活.因此，找到商品住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度密切的因素對(duì)于判斷現(xiàn)有限購(gòu)政策的效果以及提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)整體健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

通過(guò)建立科學(xué)合理的數(shù)學(xué)模型，結(jié)合真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，逐步尋求出與商品住宅價(jià)格相關(guān)的主要因素，為相關(guān)決策者做出準(zhǔn)確判斷以及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供了理論依據(jù).高毛毛[4]等對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上把這些因素量化，建立了相關(guān)影響因素的指標(biāo)體系，對(duì)相關(guān)方面控制合理房?jī)r(jià)提出了建議，不足之處是僅僅以西安市為例，不夠全面，不具有代表性.洪瀘敏[5]從政府、投資商、消費(fèi)者三個(gè)層面分析房?jī)r(jià)過(guò)高與上漲過(guò)快的原因，并針對(duì)每一因素提出對(duì)策建議，不足之處是僅僅進(jìn)行了理論研究，沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)證分析.賴一飛[6]等從三個(gè)不同層面對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了評(píng)價(jià)，對(duì)上海市近些年的房產(chǎn)定價(jià)合理性進(jìn)行了論證，但所選取的評(píng)價(jià)因子較為片面.總而言之，現(xiàn)有的文獻(xiàn)或多或少的都有其不足之處，需要加以完善.

2 基于層次分析對(duì)房?jī)r(jià)相關(guān)因素權(quán)重的評(píng)價(jià)

2.1 指標(biāo)選取

根據(jù)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)資料的整理，得到海南省三亞市商品住宅房?jī)r(jià)格的相關(guān)影響因素主要有人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、心理/行政因素.這5種因素又可以通過(guò)二級(jí)分類和三級(jí)分類進(jìn)一步細(xì)分為以下幾類：人口數(shù)量、總戶數(shù)、儲(chǔ)蓄存款、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、總財(cái)政收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、年人均消費(fèi)支出、城市人均居住面積、年人均可支配收入、施工面積、竣工面積、銷售面積.

相關(guān)因素分析方面，人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、心理、行政因素沒(méi)有確定的相對(duì)應(yīng)的定量指標(biāo)，但是它們都可以通過(guò)次級(jí)指標(biāo)間接關(guān)聯(lián)商品住宅價(jià)格.其中，人口數(shù)量、總戶數(shù)與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，人口數(shù)量、總戶數(shù)越多，則商品住宅價(jià)格越低，反之則相反變化;而行政因素中的限購(gòu)政策會(huì)使房?jī)r(jià)先減再增，因?yàn)殡S著限購(gòu)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)回籠資金，以低價(jià)出賣房產(chǎn)，當(dāng)供給小于需求時(shí)，則會(huì)提高房?jī)r(jià).

2.2 研究方法

首先對(duì)12個(gè)因素變量進(jìn)行變量替代，分別用x1，x2，x3，…，x12表示.

其次，構(gòu)造層次分析中的比較判斷矩陣，用aij表示兩兩因素之間對(duì)三亞商品房?jī)r(jià)格的影響之比.

通過(guò)查閱資料及經(jīng)驗(yàn)，近似得到12個(gè)因素的相對(duì)重要情況.進(jìn)行層次單排序及其一致性檢驗(yàn)，求解過(guò)程如下：先借助Matlab軟件求得正互反矩陣的最大特征值λ=5.1153;接著進(jìn)行檢驗(yàn)：

CI==0.0288，RI=1.1206，CR==0.0257<0.1，即通過(guò)了一致性檢驗(yàn).

最后進(jìn)行歸一化處理，得到反映12個(gè)因素權(quán)重的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量：W=（0.0073 0.0855 0.1090 0.0862 0.1117 0.0938 0.1095 0.099 0.1259 0.066 0.0623 0.043）.

2.3 結(jié)果分析

從得出的權(quán)重結(jié)果對(duì)12個(gè)因素按照對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響程度強(qiáng)弱大小依次排序?yàn)椋耗耆司芍涫杖搿⒖傌?cái)政收入、年人均消費(fèi)支出、儲(chǔ)蓄存款、城市人均居住面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、總戶數(shù)、人口數(shù)量、施工面積、竣工面積、銷售面積.所得結(jié)果與現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)行業(yè)情況基本一致，由于層次分析法主觀性比較強(qiáng)，所以不將其權(quán)重結(jié)果作為最終結(jié)果，只通過(guò)該模型進(jìn)行初步篩選，我們依據(jù)權(quán)重排序篩選出權(quán)重較大的8個(gè)因素，分別為：年人均可支配收入、總財(cái)政收入、年人均消費(fèi)支出、儲(chǔ)蓄存款、城市人均居住面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、總戶數(shù).

3 基于灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)對(duì)房?jī)r(jià)相關(guān)因素的分析

3.1 研究思路

3.2 建模過(guò)程

3.3 結(jié)果分析

由相關(guān)系數(shù)矩陣可得：商品住宅價(jià)格與8個(gè)因素都有一定程度關(guān)聯(lián)，但是關(guān)聯(lián)程度的大小不同.其中儲(chǔ)蓄存款、總財(cái)政收入、年人均消費(fèi)支出、城市人均居住面積、年人均可支配收入與商品住宅價(jià)格的相關(guān)性相較于其他3個(gè)因素較強(qiáng)，所以進(jìn)一步篩選出這5個(gè)因素為關(guān)鍵因素.

4 基于主成分分析對(duì)房?jī)r(jià)相關(guān)因素的分析

4.1 研究思路

首先將前面篩選出的5個(gè)主要因素轉(zhuǎn)換為不想關(guān)的變量;其次，分別對(duì)儲(chǔ)蓄存款、總財(cái)政收入、年人均消費(fèi)支出、城市人均居住面積、年人均可支配收入的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理并對(duì)它們之間的相關(guān)性進(jìn)行判斷;最后，確定主成分個(gè)數(shù)（即通過(guò)一系列正交變換，使非對(duì)角線上的數(shù)為0，加到主對(duì)角線上得到特征根xi并排序）.

4.2 研究方法

4.3 結(jié)果分析

由以上結(jié)果可以看出：儲(chǔ)蓄存款相關(guān)程度最大，影響度達(dá)到46.12%;年人均消費(fèi)支出其次，為27.19%;其他3個(gè)因素的貢獻(xiàn)率呈降低趨勢(shì)，且影響程度越來(lái)越甚微.其中，儲(chǔ)蓄存款、年人均消費(fèi)支出和總財(cái)政收入的累計(jì)貢獻(xiàn)率首先達(dá)到了80%以上，所以確定這三個(gè)因素為房?jī)r(jià)的主要影響因素.

針對(duì)所得結(jié)果做出以下分析：

儲(chǔ)蓄存款和房?jī)r(jià)很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性主要原因有以下幾個(gè)方面：隨著房?jī)r(jià)不斷上漲、信貸難度及利息的加大，大部分居民家庭資金有限，為了盡量在相對(duì)較低價(jià)格情況下購(gòu)置住宅而增加了未來(lái)預(yù)防性存款;我國(guó)目前城鄉(xiāng)發(fā)展仍不均衡，大量的農(nóng)村居民遷入城鎮(zhèn)發(fā)展甚至定居，導(dǎo)致住宅房的需求量劇增、價(jià)格飆升.我國(guó)貧富差距較大，對(duì)于中低收入者而言，高昂的房?jī)r(jià)要求他們擁有更多的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄.

年人均消費(fèi)支出和房?jī)r(jià)較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性主要原因如下：一方面房產(chǎn)消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分，無(wú)論是以居住為目的還是以投資房產(chǎn)增值為目的，居民對(duì)房屋的需求增高以及對(duì)住宅購(gòu)置消費(fèi)的支出都會(huì)拉動(dòng)住宅房的價(jià)格上升.另一方面，擁有房產(chǎn)的居民會(huì)對(duì)自身房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值擁有一定預(yù)期，房屋的升值使得居民財(cái)富增多，從而使消費(fèi)支出增多.

總財(cái)政收入和房?jī)r(jià)的相關(guān)性機(jī)理如下：一方面地方財(cái)政收入很大一部分來(lái)源于房產(chǎn)稅收，稅收增加會(huì)使住宅價(jià)格升高;另一方面政府的土地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格密切相關(guān)，可以通過(guò)控制房?jī)r(jià)水平來(lái)獲取收入.

5 結(jié)論

本文先通過(guò)層次分析初步確定12個(gè)房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)因素的權(quán)重大小;然后利用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)模型逐步縮小主要影響因素范圍，由淺入深，邏輯縝密;最終通過(guò)主成分分析法得出儲(chǔ)蓄存款、年人均消費(fèi)支出和總財(cái)政收入3個(gè)主要的影響因素.

結(jié)合得到的3個(gè)因素提出相關(guān)建議如下：

a.地方政府應(yīng)該因地制宜，制定相應(yīng)的土地出讓政策，并對(duì)其實(shí)施進(jìn)行長(zhǎng)期而有效的監(jiān)督，改善當(dāng)?shù)卣墓藏?cái)產(chǎn)支出結(jié)構(gòu).如若政府在土地出讓方面的收入增加，則會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上的上漲，從而在商品房?jī)r(jià)方面提高.而一個(gè)地方政府的財(cái)政對(duì)土地出讓方面的收入依賴比重相對(duì)較高時(shí)，則其在財(cái)政方面有壓力時(shí)會(huì)發(fā)揮對(duì)地價(jià)的控制，因而引起開(kāi)發(fā)成本等的提高，從而造成房?jī)r(jià)的升高.為盡可能地減緩這種現(xiàn)象對(duì)住宅房?jī)r(jià)的大波動(dòng)影響，政府應(yīng)該制定合理的財(cái)政收入計(jì)劃，降低土地出讓收入的權(quán)重，增加財(cái)政收入渠道，優(yōu)化相應(yīng)的結(jié)構(gòu).此外，還應(yīng)調(diào)整住房戶型的結(jié)構(gòu)分配，引導(dǎo)社會(huì)建設(shè)方面增加小戶型住宅的建設(shè)數(shù)量，控制大戶型、別墅等的高端住宅建設(shè)數(shù)量，控制大部分居民對(duì)房屋的供給量與需求量之間的平衡，從而來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià).對(duì)于當(dāng)?shù)赝恋毓┙o方面的管理以及相應(yīng)政策實(shí)施的有力監(jiān)制也是長(zhǎng)期有效控的制房?jī)r(jià)手段，在社會(huì)和政府方面不斷加強(qiáng)土地出讓行為規(guī)范的監(jiān)督管理，在土地供給方面做大更大程度的透明化、公開(kāi)化，嚴(yán)格控制土地出讓數(shù)量，調(diào)節(jié)其對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響.

b.可以制定相應(yīng)的計(jì)劃，改善本地的公共財(cái)產(chǎn)支出結(jié)構(gòu).在縮小地區(qū)間的交通、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等生活品質(zhì)差異上提高財(cái)政支出，合理規(guī)劃公共事物的供給分配，努力縮小地區(qū)間的生活水平的差異，從而讓土地合理化，降低重心地區(qū)地價(jià)水平，控制商品住宅房屋的售價(jià).

c.可以制定相應(yīng)的指導(dǎo)戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀進(jìn)行定向引導(dǎo)，同時(shí)也要監(jiān)管開(kāi)發(fā)商對(duì)其房地產(chǎn)的宣傳工作，防止出現(xiàn)過(guò)分透支消費(fèi)者未來(lái)消費(fèi)等惡劣現(xiàn)象.如正確引導(dǎo)公民對(duì)于政府調(diào)節(jié)土地出讓制度帶來(lái)的購(gòu)房房?jī)r(jià)變化的預(yù)期，建立合理的土地出讓政策公開(kāi)機(jī)制，讓公民對(duì)地價(jià)變化有相應(yīng)的知情權(quán)，也可以通過(guò)制定限購(gòu)令等來(lái)控制土地預(yù)期.在媒體宣傳等方面進(jìn)行一定的消費(fèi)價(jià)值觀的導(dǎo)向引導(dǎo)，提高公民儲(chǔ)蓄存款利息等實(shí)現(xiàn)對(duì)商品住宅價(jià)格的調(diào)控.

d.應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中微觀因素的重視督促，縮短樓盤間建設(shè)水平和居住條件之間的差距，控制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，提高城市的建設(shè)水平，降低地區(qū)間的居住條件等的差距，從而維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定.

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