龔歡歡

【摘 要】隨著房地產行業(yè)快速發(fā)展，房地產對我國國民經濟的支撐和促進作用日益明顯，它能夠推動我國國民經濟的增長，為我國地方財政提供收入。房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，對城市建設和城鎮(zhèn)化發(fā)展產生重要作用。但在房地產建設中如何規(guī)范成本核算，以最低成本實現(xiàn)最大利益，是目前房地產企業(yè)需要解決的問題。文章分析了房地產行業(yè)成本核算的重要性和房地產企業(yè)成本管理中存在的問題，并提出相應的解決對策，希望為房地產行業(yè)成本核算提供參考和借鑒。

【關鍵詞】房地產企業(yè);成本核算;成本歸集

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）06-0293-02

房地產行業(yè)是實現(xiàn)我國國民經濟發(fā)展的重要支撐行業(yè)。目前，房地產行業(yè)包括房地產經營、房地產中介、物業(yè)管理及其他房地產活動，它是經濟活動中的重要環(huán)節(jié)。如何準確衡量房地產企業(yè)會計核算，更好地為房地產企業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支撐，為管理者制定經營戰(zhàn)略提供參考，是當前需要解決的問題。

房地產企業(yè)會計核算最根本的要求是精準核算各個環(huán)節(jié)的成本。成本核算可以推進企業(yè)更好地穩(wěn)定發(fā)展，同時為房地產企業(yè)定價提供參考依據(jù)。最重要的是能給房地產企業(yè)的競爭優(yōu)勢奠定基礎，為房地產企業(yè)未來良好的發(fā)展做鋪墊。

1 房地產企業(yè)會計核算的特點

1.1 收入成本結存不一

目前，我國房地產企業(yè)經過前期的開發(fā)建設、后期的預售，企業(yè)相關收入只能作為預收賬款，而開發(fā)建設中的成本則列為開發(fā)成本，在項目完工后結轉為銷售成本。實際房地產銷售中，如果房地產要確認收入，則必須確認風險和報酬轉移給對方。此外，某一類型的收入則不能確認，如開發(fā)產品進行售后回租或售后回購等一系列獲得固定報酬的投資行為，在這種情況下，房地產銷售企業(yè)不能及時確認為房地產收入。

1.2 銷售核算和自營核算

房地產企業(yè)開發(fā)的產品，有一部分會留作自用或投資性房地產，這一類自營核算和銷售預算需要單獨進行計量。在實際房地產會計核算中會存在銷售核算和資源核算并存的現(xiàn)象，這是因為房地產企業(yè)既有銷售物業(yè)又有自持物業(yè)，需要房地產企業(yè)在核算中進行精準區(qū)分。

1.3 房地產企業(yè)有大量的借款費用存在

房地產企業(yè)由于資金投入大、開發(fā)周期長，是資金密集型的企業(yè)代表。房地產企業(yè)在項目開發(fā)前期需要投入大量的資金，一般通過銀行貸款或民間借貸等籌措資金。如何對該部分資金進行準確計量，對于房地產企業(yè)來說，需要會計進行準確地區(qū)分和核算。

2 房地產企業(yè)會計核算中存在的問題

2.1 會計制度不合理

目前，我國會計核算并沒有對房地產行業(yè)作出針對性的規(guī)定，如何從會計制度改變房地產企業(yè)會計核算的效率和質量，是當前沒有解決的問題。我國房地產企業(yè)的會計核算制度往往參照其他企業(yè)，因此在實際核算中無法根據(jù)行業(yè)的實際情況進行核算。如房地產企業(yè)銷售收入的配比，房地產企業(yè)開發(fā)和前期投入成本的核算，都需要詳細的制度進行規(guī)范。

2.2 當前房地產行業(yè)收入與成本不匹配

房地產開發(fā)周期較長、前期投入大且價值較高等一系列因素，造成企業(yè)投入資金在5年內很難收回，因此房地產企業(yè)會劃分開發(fā)性支出和資本性支出。如何區(qū)分開發(fā)性支出和資本性支出，對于房地產行業(yè)來說并沒有明確的界定。而房地產行業(yè)項目尚未竣工結算時，雖然也會進行預售，但是該部分預售只能作為預收賬款，并不能確認為收入。因此從房地產行業(yè)的大環(huán)境來看，前期房地產行業(yè)只有成本、沒有相應的收入，會造成房地產行業(yè)的成本和收入不相匹配。

2.3 房地產行業(yè)借款費用的核算不夠規(guī)范

房地產行業(yè)前期投入資金大，需要大量的銀行借款作為資金來源，而這些銀行借款在后期會計處理中如何區(qū)分資本化、費用化和相關的成本周期是會計核算的一個難點。這些借款費用會影響項目開發(fā)成本歸集的準確性。

2.4 房地產行業(yè)賬簿設置不合理

目前我國房地產行業(yè)的賬簿設置過于詳細，會造成會計人員在核算過程中花費過多的時間在登記賬戶及賬務處理上。由于房地產企業(yè)整個項目是從前期研發(fā)到后期銷售的過程，成本金額較高、數(shù)量多、類型不穩(wěn)定，因此在各個環(huán)節(jié)中對成本進行核算和整理，會造成會計人員工作混亂，從而降低會計核算的準確性，因此需要一個有效賬戶為房地產行業(yè)的會計核算提供服務。

2.5 房地產行業(yè)會計信息披露不足

由于要保證經營穩(wěn)定或樹立企業(yè)形象等一系列因素，因此房地產企業(yè)在對外選擇信息披露時會避重就輕。具體表現(xiàn)在以下有兩個方面：第一，現(xiàn)金流量信息披露不足。房地產行業(yè)會計人員的職業(yè)水平不同，對于現(xiàn)金流量的認識也不同。部分房地產行業(yè)會計核算人員對投資活動和經營活動、現(xiàn)金流量認識不一致。第二，房地產行業(yè)投資活動或開發(fā)活動中對重大經營風險沒有披露。由于房地產行業(yè)現(xiàn)金流入和流出嚴重不同步，因此房地產行業(yè)會對投資活動和經營活動披露不全面，進而會對企業(yè)經營造成不利影響。

3 解決房地產行業(yè)會計核算的對策

（1）優(yōu)化房地產企業(yè)會計制度。房地產行業(yè)必須出臺與行業(yè)有關的會計核算制度，通過相關的制度促進房地產行業(yè)良性發(fā)展。對一系列不合理的制度進行改革，保證會計核算工作的效率和質量。如對房地產行業(yè)的成本核算、收入核算、利潤核算，都應有明確的制度規(guī)定。在房地產行業(yè)某個開發(fā)階段如何確認成本和收入，也應當出臺相應的制度進行說明。這樣能夠更好地促進房地產行業(yè)實事求是地確認收入和成本。

（2）做好房地產行業(yè)收入成本的匹配工作。房地產行業(yè)的特點決定了房地產開發(fā)建設周期長，資金投入大。因此，對于房地產行業(yè)的收入和成本匹配性顯得特別重要。如果一個房地產開發(fā)的產品已經具備使用條件，但是相關配套設施尚未完成、已出售開發(fā)的，應當按照實際的成本計算，并應當結轉除去物業(yè)外的相應成本，讓相關收入和成本進行匹配。在項目真正完工結算驗收時，調整相應的配套建設費用，以確保銷售和未受相關成本分攤的合理性、準確性及一致性。

（3）準確計量房地產行業(yè)借款費用的核算。利用一些輔助工具、輔助數(shù)據(jù)對房地產行業(yè)各個環(huán)節(jié)利用資金借款進行統(tǒng)計，最終確定房地產行業(yè)成本核算和借款費用之間的關系。通過各個環(huán)節(jié)的記錄來準確計量，借款費用在各個環(huán)節(jié)的投入最終歸集到各個環(huán)節(jié)的成本上來。這樣能夠保證借款費用合理成本化，避免出現(xiàn)成本歸集不清的現(xiàn)象。對于借款費用要進行專門的管理，定期了解借款費用的使用狀況及借款費用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地區(qū)分借款費用的資本化和費用化，對房地產行業(yè)會計核算具有更好地促進作用。

（4）合理設置賬目。我國房地產行業(yè)會計賬簿設置，應當根據(jù)實際情況進行歸類和設置。房地產行業(yè)會計賬戶要進行分類設置，如將具體的支出歸類到每一個類別中，善于合并小數(shù)額費用的同時，為房地產后期結算提供方便。這樣的賬戶可以提高會計人員的核算效率，為全過程會計核算提供便利。同時房地產行業(yè)會計賬簿應當根據(jù)工期劃分為幾個階段，依次進行成本核算。由于房地產行業(yè)中成本支出較為明細，需要一些明細的支撐表格，但是匯總表格中應當更為高效簡便，確定不能遺漏相應的成本項目。

（5）增強房地產行業(yè)信息披露的透明度。房地產行業(yè)信息披露，對其他經營者或政府部門或潛在投資者都會有一定的影響。因此，房地產應該對信息披露更加地透明、公正。這就要求房地產行業(yè)會計核算更加精準。要提升房地產行業(yè)信息披露，必須加強兩方面的信息披露：第一，更加透明地披露房地產行業(yè)的土地儲備量。土地儲備量是房地產行業(yè)發(fā)展趨勢的方向標，決定了房地產行業(yè)未來的基本狀況。第二，重視房地產行業(yè)現(xiàn)金流量披露。房地產行業(yè)的現(xiàn)金流量是房地產未來發(fā)展的根本基礎和必要保障，只有良好、健康的現(xiàn)金流才能保障企業(yè)有更好的償債能力、經營能力和資金周轉能力。通過現(xiàn)金流量披露，能夠更好地反映房地產行業(yè)發(fā)展的經營開發(fā)狀況。

4 結語

房地產行業(yè)的會計核算是房地產企業(yè)發(fā)展的必要支撐之一。由于房地產行業(yè)的特殊性，需要我們共同完善該行業(yè)的會計核算制度，優(yōu)化相關會計核算方法，減少房地產行業(yè)的經營風險，為房地產行業(yè)發(fā)展提供必要的保障。房地產行業(yè)會計核算完善以后，才能更好地進行相關的信息披露，為利益相關者提供更健全、具有價值參考的信息。全社會需共同努力來促進房地產行業(yè)長遠健康發(fā)展，進而讓該行業(yè)為我國國民經濟發(fā)展作出更重要的支撐和促進作用。

參 考 文 獻

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[責任編輯：高海明]