劉杰

摘要：眾所周知房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期墊資多，尤其是在開(kāi)發(fā)前期時(shí)經(jīng)常會(huì)面對(duì)融資困難的壓力。對(duì)于民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于大部分不是上市公司，企業(yè)自身規(guī)模較小，管理能力相對(duì)較差，企業(yè)內(nèi)部資金留存少，融資能力弱，政策—旦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不利變化時(shí)紛紛陷入融資困境，由此可能引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定事件。本文通過(guò)對(duì)民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難、融資貴等現(xiàn)狀的分析，提出改變?nèi)谫Y困境的出路和建議。指出可以通過(guò)加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、集團(tuán)內(nèi)部融資，以及與銀行探索新的融資方式等解決對(duì)策。

這些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱。然而由于新政策的實(shí)行使相當(dāng)一部分投資者對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生憂慮，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資上越來(lái)越受制于銀行等金融機(jī)構(gòu)。雖然現(xiàn)今產(chǎn)生了許多創(chuàng)新型的金融工具，但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身?xiàng)l件受限，在金融工具和融資方式的選擇上也普遍受到約束，所以制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期發(fā)展的關(guān)鍵原因就是資金的缺乏。眾所周知房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期墊資多，尤其是在開(kāi)發(fā)前期時(shí)經(jīng)常會(huì)面對(duì)融資困難的壓力，比如發(fā)生爛尾樓等情況，由此可能引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定事件。對(duì)于民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于大部分不是上市公司，企業(yè)自身規(guī)模較小，管理能力相對(duì)較差，融資能力弱，在對(duì)外融資時(shí)更是面臨融資難、融資貴的情況。

1 當(dāng)前民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

1.1 外部融資周期長(zhǎng)

民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于全國(guó)性跨區(qū)域大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，大多數(shù)情況下在本地區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)，很少能跨區(qū)域搞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本地項(xiàng)目一般體量不大，開(kāi)發(fā)面積也相對(duì)較少，加上國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，金融部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持謹(jǐn)慎支持的態(tài)度，因此融資周期對(duì)比以前來(lái)說(shuō)變長(zhǎng)，時(shí)效性變差。

1.2 抵押物不足、押品估值較低

一般情況下，民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押物大多是用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地或者已建成的商鋪。由于抵押物所處地理位置、交通條件、配套設(shè)施、周邊商業(yè)氛圍、升值潛力等并不一定都占優(yōu)勢(shì)，評(píng)估價(jià)值相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，從而在硬件方面也在一定程度上制約了融資規(guī)模。

1.3 外部融資渠道比較單一

很多民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的外部融資渠道比較單一，大部分是銀行貸款形式，主要包括開(kāi)發(fā)貸款和客戶個(gè)人按揭貸款。由于限購(gòu)政策的實(shí)施，客戶群大幅減少，個(gè)人按揭貸款往往受到很大影響，更進(jìn)一步制約了貸款的額度。

1.4 外部融資限制條款多、條件比較苛刻

民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身規(guī)模較小，內(nèi)部管理能力較差，在對(duì)外融資過(guò)程中議價(jià)能力弱，經(jīng)常處于劣勢(shì)。銀行等金融部

門(mén)的要求條件高，限制條款多，有些要求過(guò)于苛刻，阻礙著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。比如銀行經(jīng)常在主借款合同以外要求企業(yè)簽訂一項(xiàng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)附帶合同，另行支付一筆不菲的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。還有的條款不是約定到期一次還本，而是規(guī)定分期償還本金，實(shí)際上就是變相提高了利率，企業(yè)慘淡經(jīng)營(yíng)，甚至最后淪為給銀行打工的地步，更談不上發(fā)展壯大了。

1.5 內(nèi)部融資嚴(yán)重不足

民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)規(guī)模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，限購(gòu)前盲目投資擴(kuò)張，內(nèi)部資金留存嚴(yán)重不足，內(nèi)部融資幾乎可以忽略不計(jì)。

2 民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策和出路

2.1 利用國(guó)家支持性政策，適時(shí)縮短融資周期

由于受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及中美貿(mào)易摩擦的影響，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)目前遇到一些暫時(shí)性的困難，國(guó)家加大了對(duì)中小微企業(yè)的支持力度，特別是提出對(duì)民營(yíng)企業(yè)的融資難、融資貴的情況要加以改變。民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以充分了解政策，利用政策，爭(zhēng)取與銀行等金融機(jī)構(gòu)積極合作，抓住機(jī)遇，縮短融資周期，提高融資的時(shí)效性。

2.2 加大招商引資力度，提高抵押物價(jià)值

針對(duì)民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押物估值不高的情況，可以加大招商引資力度。比如與公交公司合作，在項(xiàng)目所在地開(kāi)設(shè)公交站點(diǎn)，改善交通條件，完善周?chē)涮自O(shè)施。引入知名幼兒園、早教機(jī)構(gòu)和餐飲連鎖企業(yè)，提升抵押物的知名度，進(jìn)而提高評(píng)估價(jià)值，增加融資規(guī)模。

2.3 加強(qiáng)戰(zhàn)略合作，拓展外部融資渠道

適當(dāng)引入戰(zhàn)略合作方，不再局限于僅向銀行等金融機(jī)構(gòu)外部融資。比如可與有意向并具備相當(dāng)實(shí)力的戰(zhàn)略投資方合作，約定對(duì)方出一定比例貨幣資金合作開(kāi)發(fā)，緩解民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金壓力。這種情況下要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)及合作方式來(lái)選擇債權(quán)融資還是權(quán)益融資形式對(duì)企業(yè)更有利。

另外還可以與施工單位合作，由施工單位墊付部分工程資金，約定用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂部分債務(wù)，在房?jī)r(jià)上升的情況下，施工單位也樂(lè)意接受這種合作模式。這樣也可以在一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力，減少現(xiàn)金流支出。

再有就是與大中型知名超市、餐飲連鎖企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)合作，可采取以租代售方式，既緩解企業(yè)資金壓力，又提高了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品知名度，有利于商品房銷(xiāo)售，加快加大資金回流力度。

2.4 與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作探索新的融資方式

鑒于目前民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨外部融資限制條款多，條件比較苛刻的現(xiàn)狀，可以與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作探索新的融資方式。比如有的銀行開(kāi)發(fā)了“拆遷貸”產(chǎn)品業(yè)務(wù)，銀行參與前期拆遷，辦理拆遷項(xiàng)目貸款或者是股權(quán)融資。這樣可以減少很多限制條款，融資方式也變的更加靈活務(wù)實(shí)。

2.5 提高資金利用率，增加集團(tuán)內(nèi)部融資數(shù)額

針對(duì)民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)規(guī)模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，內(nèi)部融資幾乎可以忽略不計(jì)的情況，要嚴(yán)格控制不必要的費(fèi)用支出，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金利用率。關(guān)鍵崗位，關(guān)鍵人員要特別引起重視。對(duì)于應(yīng)收款項(xiàng)要安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)，確保應(yīng)收盡收，按時(shí)到賬，增加內(nèi)部資金積累。另外還可以在集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部融資，相對(duì)外部融資而言減少融資成本。

在當(dāng)前的環(huán)境下，民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過(guò)程中依舊受到各種問(wèn)題的限制。但是，在這樣的環(huán)境中，通過(guò)對(duì)自身企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行完善，將會(huì)使中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過(guò)程中更加有利。通過(guò)加強(qiáng)資金控制使得企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)更為輕松。為了良好的信用評(píng)價(jià)，需要對(duì)企業(yè)的信用管理進(jìn)行加強(qiáng)。只有通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善，才能讓中小房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)眾多融資競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大戶，尤其是進(jìn)入預(yù)售階段之后，每月繳納的各項(xiàng)稅款對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一筆不小的現(xiàn)金流出。在不影響企業(yè)整體納稅信用的前提下，可與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)暫時(shí)困難時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期繳納稅款。這樣也可以在一定程度上緩解企業(yè)即付資金支出壓力，相當(dāng)于獲得一筆短期無(wú)息貸款。

3 結(jié)語(yǔ)

為了促使民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展，本文通過(guò)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資現(xiàn)狀以及困境進(jìn)行了分析，從中給出中小型房地產(chǎn)企業(yè)突破融資瓶頸的一些對(duì)策。進(jìn)而為企業(yè)開(kāi)拓出更多的融資渠道，讓企業(yè)擁有充足的資金來(lái)源，解決企業(yè)缺乏資金的問(wèn)題。使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到更好的發(fā)展，逐漸走向成熟，從而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

值得一提的是，民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在解決了前期融資問(wèn)題后，更要注意融資后資金的管理和使用，利用好財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目擴(kuò)張，鋪張浪費(fèi)，引發(fā)不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以免出現(xiàn)“有了一頓充，沒(méi)有敲米桶”的尷尬境況。融資不是最終目的，只是開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要一環(huán)，民營(yíng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)最終還是要把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售或者變成現(xiàn)金流入，為社會(huì)大眾提供合格產(chǎn)品，從而增加企業(yè)價(jià)值。企業(yè)要善于借助多種融資平臺(tái)，利用好各種融資方式，完成融資目標(biāo)，管理好融資資金，才能在經(jīng)營(yíng)中穩(wěn)扎穩(wěn)打，順風(fēng)順?biāo)?，達(dá)到最終目標(biāo)。