吳小祥 宋偉 石瑞萍

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目市場競爭力的重要手段。在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程中，要落實(shí)有效成本控制措施，優(yōu)化資源配置，降低項(xiàng)目建設(shè)成本。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的問題進(jìn)行分析，并提出解決問題的對(duì)策，期望對(duì)構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制體系有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)項(xiàng)目;成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的問題

（一）成本意識(shí)問題

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中，未能形成全過程成本控制意識(shí)，只重視項(xiàng)目施工階段的成本控制，而忽視了項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)階段的成本控制。尤其對(duì)于項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段而言，這是項(xiàng)目成本控制的前期階段，直接影響著項(xiàng)目實(shí)施階段的成本支出，但是房地產(chǎn)企業(yè)沒有在前期階段落實(shí)成本預(yù)測、成本分析工作，未能將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性作為項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段的重要約束條件，從而造成項(xiàng)目前期成本控制不到位[1]。

（二）招投標(biāo)環(huán)節(jié)不合理問題

招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際中，常常出現(xiàn)串標(biāo)或是非公開招標(biāo)的情況，由于缺乏規(guī)范，使得投標(biāo)流于形式，房地產(chǎn)企業(yè)很難從中選出有資質(zhì)的單位，低價(jià)中標(biāo)的現(xiàn)象更是屢見不鮮，由此直接導(dǎo)致施工中用劣質(zhì)的材料降低成本，給項(xiàng)目質(zhì)量埋下了隱患。同時(shí)，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內(nèi)容不明確、未按條款約定執(zhí)行等等，從而使得招標(biāo)后期成本增加。

（三） 成本浪費(fèi)問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，與成本關(guān)系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，特別是材料浪費(fèi)的情況比較嚴(yán)重。同時(shí)，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對(duì)資金的使用缺乏監(jiān)管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價(jià)隨之提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制問題的解決對(duì)策

（一） 成本控制的優(yōu)化

1、實(shí)施生命周期成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在全生命周期理論的指導(dǎo)下，將成本控制貫穿于前期策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目銷售各個(gè)階段，形成基于項(xiàng)目全生命周期的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的成本控制重要環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，成立成本控制部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程的成本管控，制定各個(gè)階段的成本控制措施，加強(qiáng)成本控制措施執(zhí)行力度，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目利潤最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本管理隊(duì)伍建設(shè)，運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法，在管理實(shí)踐中不斷優(yōu)化成本控制措施[2]。

2、實(shí)施成本動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過程中，可以實(shí)施成本動(dòng)態(tài)控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價(jià)設(shè)計(jì)?？梢罁?jù)成本的預(yù)計(jì)情況對(duì)各項(xiàng)成本及各階段的成本開支進(jìn)行設(shè)定，并執(zhí)行限價(jià)，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內(nèi)。其二，限價(jià)采購。材料是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本的重要組成部分之一，對(duì)其進(jìn)行采購時(shí)，可按照品質(zhì)及目標(biāo)價(jià)位進(jìn)行限制，確保材料的性價(jià)比最高。其三，先算后干。項(xiàng)目實(shí)施中如果成本超支，應(yīng)通過對(duì)比分析等方法，找出具體的原因，據(jù)此增強(qiáng)成本控制的針對(duì)性，防止后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)類似的情況。

（二）招投標(biāo)程序設(shè)計(jì)的科學(xué)優(yōu)化

1、采用智能化招標(biāo)工程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，招標(biāo)環(huán)節(jié)是成本控制的重點(diǎn)，為最大限度地降低該環(huán)節(jié)的成本，可運(yùn)用智能化招標(biāo)系統(tǒng)。借助該系統(tǒng)，可以將傳統(tǒng)的靜態(tài)計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)計(jì)價(jià)，在費(fèi)用單價(jià)內(nèi)，對(duì)影響成本的因素進(jìn)行考慮，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)。同時(shí)，該系統(tǒng)的應(yīng)用，可使標(biāo)底淡化，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可從諸多投標(biāo)單位當(dāng)中，選取價(jià)格最低、功能最優(yōu)的單位，從而達(dá)到控制工程造價(jià)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，參與合同價(jià)的實(shí)施，具體包括招標(biāo)方案的擬定、商務(wù)價(jià)款的制定以及投標(biāo)報(bào)價(jià)分析等，由此可確保招標(biāo)控制價(jià)的編制在信息上具有延續(xù)性[3]。

2、完善評(píng)標(biāo)體系。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手，對(duì)評(píng)標(biāo)體系進(jìn)行完善。其一，科學(xué)確定評(píng)分比例?？捎蓪＜医M成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照相關(guān)程序的要求，對(duì)評(píng)分比例進(jìn)行確定，即投標(biāo)單位資格業(yè)績的占比為10-20%、技術(shù)標(biāo)的占比為 30-40%、商務(wù)標(biāo)的占比為 50-60%。其二，商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)。在該環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)遵循成本最低的原則，對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立健全標(biāo)底復(fù)核機(jī)制，減少人為因素的影響，防止因標(biāo)底偏差導(dǎo)致造價(jià)提高的情況發(fā)生。其三，優(yōu)化評(píng)標(biāo)和定標(biāo)流程。在技術(shù)標(biāo)方面，可由工程部門聯(lián)合財(cái)務(wù)及審計(jì)部門進(jìn)行評(píng)定。商務(wù)標(biāo)則可由招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)定審核。

（三） 施工階段成本控制的優(yōu)化

1、加強(qiáng)采購成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，采購費(fèi)用占比較大，因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)采購成本控制。首先，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件及施工圖紙的要求，對(duì)工程所需的各種物資進(jìn)行采購，通過對(duì)采購過程的控制，避免超支的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)在對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行采購時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保規(guī)格、性能和功能等方面與規(guī)定相符，不得為了降低成本選擇質(zhì)量低劣、功能不完備的材料和設(shè)備，以免對(duì)項(xiàng)目的整體質(zhì)量造成影響。其次，在采購工作開始前，應(yīng)當(dāng)編制合理可行的計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃開展采購。在采購的過程中，應(yīng)當(dāng)做到貨比三家，并對(duì)投標(biāo)單位的各方面情況進(jìn)行對(duì)比，從中選取最優(yōu)[4]。

2、加強(qiáng)材料使用控制。材料的使用與成本有著密切的關(guān)聯(lián)。因此，必須對(duì)材料的使用控制予以重視，減少材料浪費(fèi)，降低項(xiàng)目成本。一方面要不斷提升相關(guān)人員的質(zhì)量意識(shí)，避免因質(zhì)量不合格導(dǎo)致返工重做的情況發(fā)生。另一方面可以推行限額領(lǐng)料制度，強(qiáng)化材料消耗管理。同時(shí)，編制材料回收再利用制度，通過對(duì)材料的有效周轉(zhuǎn)，節(jié)約資金。

3、加強(qiáng)工程款支付管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)對(duì)工程款支付方面的管理，具體可采取如下措施：首先，在工程項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)到合同規(guī)定的付款條件時(shí)，不可以采取提前支付的方式對(duì)相關(guān)的工程款項(xiàng)進(jìn)行支付。其次，在工程項(xiàng)目施工進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款條件時(shí)，應(yīng)在工程師核對(duì)工程量的基礎(chǔ)上，將不合格的工程量扣除后，對(duì)合格的工程量進(jìn)行支付。此外，工程師出具付款依據(jù)后，開發(fā)商必須及時(shí)對(duì)相關(guān)款項(xiàng)進(jìn)行足額支付，不得以任何理由拖欠，以免因延期付款引起索賠的問題。

4、加強(qiáng)工程變更控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目變更控制予以加強(qiáng)，具體可從如下幾個(gè)方面著手：其一，為減少設(shè)計(jì)變更，應(yīng)當(dāng)在前期設(shè)計(jì)時(shí)，保證準(zhǔn)確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當(dāng)確需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)將變更的原因進(jìn)行具體分類，按照對(duì)應(yīng)的審核簽證流程進(jìn)行。其三，所有的設(shè)計(jì)變更均必須經(jīng)過工程部和監(jiān)理工程師的審批，如果是大額變更，應(yīng)當(dāng)由總經(jīng)理進(jìn)行審核。其四，應(yīng)采取有效的方法和措施減少變更的數(shù)量，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對(duì)變更價(jià)款進(jìn)行合理確定。

三、結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開發(fā)項(xiàng)目成本管理，構(gòu)建起全過程、動(dòng)態(tài)化、全員參與的成本控制體系，在保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。在開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，企業(yè)要不斷優(yōu)化成本控制方法，將招投標(biāo)環(huán)節(jié)和項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)作為成本控制重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資源進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)全過程成本最小化，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]柯亞妹.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J].綠色環(huán)保建材，2016（10）：90-91.

[2]徐長瞳.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（19）：275-276.