王永剛 劉祥

摘要：我國近年來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)過不斷努力，改革發(fā)展創(chuàng)新，已經(jīng)越來越完善。隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們生活質(zhì)量得到了很大的提升，對于住房要求變高，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的良好發(fā)展，同時(shí)也產(chǎn)生了競爭激烈的局面，好的物業(yè)管理單位更容易受到業(yè)主的青睞。對比，如何提高物業(yè)管理的水平，高效服務(wù)于業(yè)主，增強(qiáng)市場競爭力，降低物業(yè)管理成本成為各個(gè)物業(yè)管理單位的核心問題所在，急需解決。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本控制;有效途徑

引言

城市建設(shè)的快速發(fā)展推動(dòng)我國整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展速度和發(fā)展走向，為我國基礎(chǔ)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。人民生活水平的不斷提高，對物業(yè)公司的服務(wù)水平要求也在不斷提高，隨之物業(yè)公司在提升服務(wù)水平上的成本也在不斷加大，這在一定程度上加大了物業(yè)公司對成本管理有效控制的難度。

一、物業(yè)管理成本的組成元素以及其特點(diǎn)

物業(yè)管理涉及的面較廣，在進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的過程中產(chǎn)生的支出即為物業(yè)管理成本，大致上主要由以下組成元素：一是人力成本，即物業(yè)管理單位中的管理及工作人員的薪酬福利以及保險(xiǎn)等支出費(fèi)用;二是設(shè)施管理成本，對于管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及日常運(yùn)行成本的支出;三是日常維修養(yǎng)護(hù)成本，主要涉及的是衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、墻體以及設(shè)備的養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用的支出。另外，物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)的是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的小區(qū)，并不一定相鄰，導(dǎo)致物業(yè)管理在進(jìn)行服務(wù)的過程中復(fù)雜多樣，這也是物業(yè)管理自身的特點(diǎn)，對于成本很難控制，進(jìn)而導(dǎo)致成本支出不合理。

二、物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理存在隨意性和滯后性

從目前物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作接管之后，才進(jìn)行物業(yè)公司成本管理工作，導(dǎo)致了物業(yè)公司在運(yùn)營過程中成本過高，物業(yè)管理過程中的問題無法及時(shí)解決。這一結(jié)果是由于物業(yè)公司在接管物業(yè)服務(wù)之前沒有對服務(wù)的對象進(jìn)行物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)公司成本管理存在隨意性和滯后性。

（二）物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低影響成本管理

物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，而且員工的素質(zhì)普遍較低，比如保潔人員、保安人員、維修人員的文化程度不高，只能完成一些常規(guī)的服務(wù)，缺乏現(xiàn)代服務(wù)理念，不能滿足業(yè)主更高級別的服務(wù)需求。而且，對物業(yè)企業(yè)來講，管理觀念上也存在誤區(qū)，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)只要把管轄區(qū)域的衛(wèi)生和安全工作做好就行了，不需要高素質(zhì)、高技術(shù)的人才，只要適當(dāng)?shù)脑黾臃?wù)人員的數(shù)量即可，這就制約了該行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，影響了行業(yè)成本的管理。

（三）能耗成本控制力度有待提升

能耗設(shè)備主要由開發(fā)商向水電氣部門進(jìn)行申請，在后期運(yùn)行中由物業(yè)公司全權(quán)管理，水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣等都通過物業(yè)公司代繳。如果為商業(yè)項(xiàng)目或者工業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，則需要安裝專用的變壓器，能耗計(jì)量比較多，計(jì)量規(guī)則也比較復(fù)雜。比如：中央空調(diào)的能耗、工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用電等需要單獨(dú)計(jì)算，如果能耗管理不到位，就無法收取準(zhǔn)確的能耗費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)獨(dú)自彌補(bǔ)能耗支出。

（四）社區(qū)配套設(shè)施欠缺規(guī)劃，增加管理成本

物業(yè)管理單位在快速發(fā)展的過程中，對于社區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)上沒有過度重視，使得各個(gè)小區(qū)的社區(qū)配套設(shè)施在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，沒有做到全面考慮，不夠完善，進(jìn)而造成業(yè)主不滿，尤其是停車位數(shù)量不足，人車不分流以及綠化面積、便民設(shè)施的缺失，在后期物業(yè)管理上增加了很大的成本支出，進(jìn)而導(dǎo)致對于物業(yè)管理成本的控制難以有效。

三、物業(yè)管理成本控制的有效途徑

（一）細(xì)節(jié)處理成本管理

物業(yè)公司在成本管理控制的過程中，不僅需要從整體上對物業(yè)公司的成本進(jìn)行管理，還需要針對成本管理工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理。具體來說，物業(yè)公司的成本特征是分布廣，涉及的內(nèi)容較多且管理困難，所以要求物業(yè)公司在進(jìn)行成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，不僅需要從制度和政策方面對成本進(jìn)行控制，還需要對實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的成本進(jìn)行分析研究，改進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)小的問題，控制和減少細(xì)小工作中產(chǎn)生的成本費(fèi)用。比如，物業(yè)公司在進(jìn)行公共綠地的日常維護(hù)時(shí)，由于區(qū)域性的差異導(dǎo)致綠地的維護(hù)具有時(shí)效性，就拿北方較寒冷的地區(qū)來說，在冬季進(jìn)行綠地維護(hù)工作時(shí)只需要做好綠地的保溫工作便可，不需要花費(fèi)過多的時(shí)間和精力對綠地每天進(jìn)行維護(hù)管理，這樣在成本控制的過程中減少一筆成本費(fèi)用。

（二）加大培訓(xùn)力度提高從業(yè)人員素質(zhì)

現(xiàn)代的物業(yè)服務(wù)不能繼續(xù)停留在較落后的服務(wù)意識上，僅僅認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是打掃打掃衛(wèi)生、做好安保工作等等?，F(xiàn)代的物業(yè)企業(yè)應(yīng)有現(xiàn)代服務(wù)意識，比如通過增加一些有科技含量的特約服務(wù)來增加物業(yè)企業(yè)的附加值收入?；蛘哌\(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為業(yè)主提供更便捷的服務(wù)，通過這些高科技、增值服務(wù)來擴(kuò)充企業(yè)的市場占有率，提高企業(yè)的競爭能力。這就要求企業(yè)必須提高從業(yè)人員的素質(zhì)，加大員工的培訓(xùn)力度，招聘一些高素質(zhì)的管理人才和服務(wù)人才，提升管理人員的管理理念，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）降低公共能源消耗，強(qiáng)化內(nèi)部節(jié)約機(jī)制

物業(yè)企業(yè)必須不斷強(qiáng)化內(nèi)部節(jié)約機(jī)制，并加強(qiáng)節(jié)約意識，切實(shí)做好開源節(jié)流。嚴(yán)格控制容易發(fā)生能源系消耗的環(huán)節(jié)，定期測算水電氣的使用情況，避免公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生漏、冒、滴等問題。更改電力線路，采用聲光控開關(guān)，充分挖掘物業(yè)企業(yè)內(nèi)部節(jié)約潛力，提升增效節(jié)支的經(jīng)營效果。

（四）完善社區(qū)的配套設(shè)施，做好規(guī)劃工作

物業(yè)管理單位在對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要全面考慮社區(qū)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主多元化的需求。再加上現(xiàn)在的社會發(fā)展進(jìn)步很快，只有物業(yè)管理重視社區(qū)配套設(shè)置的完善工作，才能進(jìn)一步滿足業(yè)主多變的需求，從而降低物業(yè)管理難度，進(jìn)一步有效控制物業(yè)管理成本的增加。

結(jié)語

綜上所述，在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)下，物業(yè)管理也要隨之改變創(chuàng)新，才能進(jìn)一步滿足業(yè)主多元化的需求，提高滿意度，降低管理難度，進(jìn)而降低物業(yè)管理成本。通過對物業(yè)管理成本中出現(xiàn)的問題分析，優(yōu)化物業(yè)管理模式，制定物業(yè)管理成本控制的有效途徑，實(shí)現(xiàn)智能化物業(yè)管理，提高管理水平和市場競爭力，降低物業(yè)管理成本的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院）