徐通林

摘 要：現(xiàn)目前，我國的市場經(jīng)濟快速、高效發(fā)展，建筑行業(yè)領域也隨之有明顯變化的發(fā)展趨勢，如愈發(fā)繁雜的施工技術、逐漸擴大的建筑規(guī)模、集成化的應用價值以及多元化的指導理念，這些種種變化更加促進了我國物業(yè)企業(yè)管理的發(fā)展。各物業(yè)企業(yè)須明確知道經(jīng)濟管理的具體要求，并嚴格按照要求全面提升自身綜合實力，才能在經(jīng)濟市場具有一定的競爭力以及提高市場份額，強化在競爭激烈的現(xiàn)代化市場的基礎，為各位業(yè)主提供更加滿意的優(yōu)質化、高效化的服務。鑒于上述情況，本文根據(jù)我國物業(yè)領域的發(fā)展狀況，探索了以此為背景的關于各物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理工作開展存在的問題及有效策略，但愿以下研究理論，可以對各物業(yè)企業(yè)在開展實際工作中有所幫助。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè);經(jīng)濟管理;策略

一、物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟管理問題存在

（一）物業(yè)企業(yè)的收費標準和服務質量有差距

物業(yè)企業(yè)的主要工作內容就是為業(yè)主提供基本服務以及新形勢下新趨向的服務需求，在提供服務的過程中收取服務費用。企業(yè)效益提高的影響因素以及企業(yè)經(jīng)濟管理水平提升的重要原因就是物業(yè)企業(yè)的內部服務質量。根據(jù)全國的物業(yè)情況綜合評估，發(fā)現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)費的收取普遍有抵觸情緒，評價也低，覺得物業(yè)費繳納太高，但得到的服務質量較差，形成了一種付出與收獲有差距的現(xiàn)象。

（二）收繳物業(yè)費過程困難

由于業(yè)主覺得所繳物業(yè)費和得到的服務質量有差距，業(yè)主在繳納物業(yè)費過程中有抵觸情緒，甚至出現(xiàn)了少交以及不交的現(xiàn)象，造成了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費比較困難。而對于業(yè)主的評價過低，物業(yè)企業(yè)并沒有采取有效地解決措施甚至沒有給出合理的解釋，導致了業(yè)主對物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費這種行為產(chǎn)生了抵觸情緒。究其原因，客觀地講是物業(yè)企業(yè)的管理問題，無法保證服務質量，另外，也沒有滿足業(yè)主的對于物業(yè)管理的要求，導致了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之問的矛盾產(chǎn)生。這些問題會對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生十分不良的影響。

（三）收取物業(yè)費規(guī)定不明確

物業(yè)領域的大形勢下，大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)沒有明確規(guī)定物業(yè)費繳納這方面的相關內容，也沒有相應的費用公開信息。對于此種現(xiàn)象，可以說業(yè)主質疑物業(yè)費收取的想法能夠體諒的。大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)沒有辦法提供服務項目上的具體資金明細，以致于業(yè)主根本無法得知物業(yè)費的繳納以及資金的去向是否合理，進而質疑物業(yè)企業(yè)提供的服務。對于此，物業(yè)企業(yè)應該給業(yè)主一個具有數(shù)據(jù)支撐的合理的解釋，最重要的是制定有效解決的可行性方案，解決業(yè)主心存的質疑和不滿，這樣才可以與業(yè)主達成一致，有效地解決問題。

（四）缺乏專業(yè)的管理人才

物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理工作特點是流程繁雜、細節(jié)問題較多，所以制定制度來約束相關工作人員的行為是非常有必要的，制度要求明確劃分權限與職責，把出現(xiàn)權責的缺失或重負的概率降至為零，同時還要提高全體工作人員的服務水平、管理能力、專業(yè)素質和責任意識，以保證業(yè)主能得到滿意的服務。但目前的狀況是，國內物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理專業(yè)人才水平參差不齊，專業(yè)度不夠，導致工作開展的效率和質量都比較低，無法推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理企業(yè)管理手段落后、技術含量低

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術、高新技術以及通信技術的迅猛發(fā)展，新技術的革命受到了物業(yè)企業(yè)的青睞，為物業(yè)企業(yè)服務手段的創(chuàng)新提供了新的基礎，智能化、網(wǎng)絡化管理服務成了企業(yè)之間競爭的必要手段。在將來也會是作為基本的物業(yè)企業(yè)管理服務手段，物業(yè)企業(yè)需要考慮如何使用快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術手段來進一步提高服務水平。

二、有效提升物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理的策略

（一）經(jīng)濟管理項目的明確

現(xiàn)目前，物業(yè)企業(yè)服務管理項目范圍不明確的問題普遍存在，針對此種現(xiàn)象，各物業(yè)企業(yè)應該在普遍使用會計制度的基礎上，以制度的形式加強明確服務范圍和管理項目，同時進行類別化、層次化管理不同的項目。如內部營業(yè)成本的管理，物業(yè)企業(yè)可以依據(jù)服務對象的特點，把它分為個性化服務營業(yè)成本和共性服務營業(yè)成本兩部分。對這一工作的突出特點，物業(yè)企業(yè)必須著重注意業(yè)主資產(chǎn)核算這部分工作，同時還要確保工作開展的全面性、客觀性和及時性，進而在資產(chǎn)保障和意外索賠方面打下了堅實的基礎。另外，物業(yè)企業(yè)應該把物業(yè)經(jīng)濟管理中的專項資金單獨列出來，以此大力支撐和保障這部分資金的?？顚Ｓ?。比如，設置公共設施部分、房屋公共部分等維修資金，把專項資金運用于不同的業(yè)務管理并把工作落到實處。相對而言，資產(chǎn)轉移或是流動的檔案管理工作也是需要重視的，要明確在檔案上記錄每一筆資金的走向，避免款項出現(xiàn)不知去處的現(xiàn)象，以便強有力地保障和支持經(jīng)濟管理工作。

（二）人才培訓力度的加大

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作的高效開展離不開專業(yè)化、高素質的人才隊伍，因此，要想順利開展經(jīng)濟管理工作，物業(yè)企業(yè)必須重視人才隊伍的建設。對于現(xiàn)階段國內缺乏經(jīng)濟管理人才的現(xiàn)象，一方面國家應該做好頂層設計，加大制度建設、資金投入力度以及各學校對口專業(yè)的政策引導，提供強有力的人才支撐以此規(guī)范該領域人才并加大人才領域的規(guī)模;另一方面，就物業(yè)企業(yè)的運營和發(fā)展本身而言，首先，做好經(jīng)濟管理各崗位的錄用工作，明確標識用人標準和用人要求，堅定不移的踐行符合要求的用人原則，避免出現(xiàn)裙帶關系或是渾水摸魚用人的局面，從源頭上嚴格要求用人，便于提升經(jīng)濟管理人員隊伍的專業(yè)性。其次，借助內容豐富、形式多樣的專業(yè)培訓活動來加大對工作人員的實踐及理論指導的培訓力度，比如管理能力知識競賽、專業(yè)交流會、經(jīng)濟知識講座等等，以便工作人員認識到該領域的前沿技術及先進理念，進而在學習的進程中，提升自身管理能力、專業(yè)素養(yǎng)、創(chuàng)新意識及服務水平，可以更好地滿足在實踐精力管理工作的需要。最后，建立管理機制，將人員管理過程中的績效考核和落實崗位責任相結合。不僅在制度上明確不同主體的職責與權限，也需要通過獎勵機制，獎勵部分表現(xiàn)較好的工作人員，以此在物業(yè)企業(yè)營造良好的競爭合作氛圍，促進了經(jīng)濟管理工作的良好外部環(huán)境的創(chuàng)設。

（三）管理制度的建立和健全

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作的開展需要建立一套完善、長效以及可續(xù)的內部經(jīng)濟管控制度，加強實際管理工作外部環(huán)境的創(chuàng)設。第一，各物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)濟管理小組，小組成員均是經(jīng)濟管理專業(yè)人員，明確劃分工作人員的職責和權限，把權責的缺失或重復的問題出現(xiàn)的概率降至為零。第二，要設置完善內部經(jīng)濟管理制度，尤其是聯(lián)動機制，加強不同部門業(yè)務信息的交流和合作，將傳統(tǒng)管理模式下各部門單獨隔離工作的局面打破。為實踐經(jīng)濟管理工作的開展奠定堅實的合作基礎。第三，建立物業(yè)企業(yè)信用評價制度，信用評價制度的定義是檢查企業(yè)日常工作，包括執(zhí)行部門政策和受理投訴量等情況，剖析物業(yè)企業(yè)的工作狀態(tài)和服務水平，根據(jù)相關標準，為企業(yè)進行打分評級的制度。因此，信用評價制度能夠規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理行為，完善市場信用體系，有助于物業(yè)企業(yè)提升服務水平，誠信觀念，同時還能更好地推動行業(yè)的健康發(fā)展。第四，設置收費激勵制度，激勵工作人員變被動為主動，建立完善的激勵機制和措施，物業(yè)企業(yè)可以設定一個年度收繳物業(yè)費的標準區(qū)問，超額完成的工作人員可以受到資金獎勵，進而提高工作人員的收取物業(yè)費的積極性、主動性。第五，建立一套科學的項目定價機制，它的定義是物業(yè)企業(yè)明確自身的定價標準，可以滿足業(yè)主的接受區(qū)間及市場發(fā)展動向，從而減少業(yè)主對物業(yè)費收取的抵觸情緒，推進物業(yè)管理經(jīng)濟工作的開展。

（四）收費管理的規(guī)范開展

收費管理的過程是各企業(yè)物業(yè)進行前期項目籌劃，預估自身的項目成本，然后制定合理的項目定價方案，并交由當?shù)匚飪r審批部門審核，通過之后便可以投入使用。因此，對于現(xiàn)目前廣泛存在的部分業(yè)主、部門分項目收費難的問題。第一，地方政府可以行使其職能作用，適當?shù)恼{節(jié)一下，參與物業(yè)項目的定價機制，在一定程度上監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的定價決策，從而有效地緩解廣大業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的矛盾。第二，企業(yè)物業(yè)加強與廣大業(yè)主之間的溝通交流，了解收費難的具體原因及廣大業(yè)主的想法與意見，針對不同原因采取相對應的解決措施，以滿足業(yè)主需要為目標。第三，物業(yè)企業(yè)要拓展思維，利用社會力量的作用，運用多種方式催繳物業(yè)費。比如與業(yè)主委員會達成一致，制定《管理規(guī)約》督促業(yè)主的繳費;由法院執(zhí)行催繳物業(yè)費;定期在小區(qū)公示欄張貼惡意不繳物業(yè)費的業(yè)主名單等等。第四，企業(yè)物業(yè)應該針對業(yè)主開展普法宣傳活動，加強法治教育的宣傳，讓他們能清楚知道自身的義務和權利，并可以使用法律來捍衛(wèi)自己的權利，從而提升物業(yè)費用收取金額，以此降低兩者之問發(fā)生沖突的概率，推進物業(yè)管理經(jīng)濟工作的開展。

（五）采用科技手段開展經(jīng)濟管理工作

針對現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理手段落后、技術含量低的現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)應當順應時代發(fā)展，運用互聯(lián)網(wǎng)、高新技術以及通信技術來開展經(jīng)濟管理工作，比如物業(yè)管理軟件與移動終端的應用相結合，由建立業(yè)主微信群導向App的創(chuàng)設，建立社區(qū)電商以便物業(yè)企業(yè)提供商業(yè)服務以及聯(lián)合或者自行創(chuàng)建網(wǎng)上平臺。

三、結語

對于經(jīng)濟管理的改革措施，物業(yè)企業(yè)應當將收費標準透明化以及規(guī)范化，以業(yè)主方便了解每一筆費用，并提出相對應的看法和建議，這樣可以讓雙方能依據(jù)透明化的收費標準得到相應的服務。最終達到物業(yè)企業(yè)的收費標準和企業(yè)服務兩者之間能夠匹配的目標，從而可以全額收取服務費，減少收取物業(yè)費的難度，保證提升企業(yè)的經(jīng)濟管理。

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