崔澤

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中策劃工作變得越來越重要。本文對房地產(chǎn)策劃和建筑策劃的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了比較與分析，旨在探討二者之間的關(guān)系和規(guī)律，以便于與進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃;建筑策劃;比較分析;關(guān)系和規(guī)律

建筑策劃和設(shè)計本身就是要以自然環(huán)境為基礎(chǔ)將人類的建筑理念融入其中的一種實踐過程。在房地產(chǎn)策劃過程中，同樣需要考慮到人類的居住訴求與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，與建筑策劃不同的是，房地產(chǎn)策劃還要考慮到人類學(xué)、藝術(shù)設(shè)計、統(tǒng)計學(xué)等其他學(xué)科的因素，因此在建筑工程中建筑策劃的地位可見一斑。

一、房地產(chǎn)策劃

（一）組織策劃一組織工具的應(yīng)用

項目管理的組織是項目管理目標(biāo)能否實現(xiàn)的決定性因素，房地產(chǎn)項目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目工程管理的策劃和運(yùn)作，須充分理解應(yīng)用組織論和組織工具，系統(tǒng)的確定組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織，明確各業(yè)務(wù)部門各自的角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系

根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，項目運(yùn)作主要包括：項目開發(fā)部、項目設(shè)計部、項目工程部、項目成本部。項目開發(fā)部是項目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。項目設(shè)計部負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批、設(shè)計方案和設(shè)計圖紙相關(guān)全過程設(shè)計業(yè)務(wù)的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)工作。項目工程部是項目實施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。項目成本部負(fù)責(zé)項目整體投資的估算、預(yù)算和預(yù)決算控制工作。

（二）開發(fā)策劃一決策階段的開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)策劃，是根據(jù)目前房地產(chǎn)市場情況，以及未來市場趨勢，結(jié)合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達(dá)到房地產(chǎn)項目效益最大化和綠色建筑生態(tài)建設(shè)的最佳規(guī)劃設(shè)計方案。

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃主要內(nèi)容概括為市場研判、項目定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評價四個部分。

（1）市場研判，是前期策劃的依據(jù)，對過去和已經(jīng)發(fā)生的進(jìn)行分析研究的同時還要對市場未來的發(fā)展做出預(yù)測，尤其對項目的開發(fā)周期內(nèi)的市場情況做出判斷。

（2）項目定位，是前期策劃的核心內(nèi)容，通過對區(qū)域市場的發(fā)展趨勢和動態(tài)變化的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目市場價值取向進(jìn)行研判和設(shè)計，包括客戶定位、市場定位和產(chǎn)品定位。

（3）運(yùn)行建議，是前期策劃的操作設(shè)計。由于開發(fā)項目是一個復(fù)雜過程，對環(huán)節(jié)的把控至關(guān)重要，運(yùn)行建議就是針對主要環(huán)節(jié)提出的操作設(shè)想。

（4）經(jīng)濟(jì)評價，是前期策劃的項目財務(wù)分析，通過對項目的投入產(chǎn)出測算各項財務(wù)指標(biāo)，評價盈利能力和清償能力是否達(dá)到要求，通過對項目的不確定性分析，評價其抗風(fēng)險能力企業(yè)是否能承受。

二、建筑策劃

建筑策劃是房地產(chǎn)策劃的前提和方向，建筑策劃有效填補(bǔ)了房地產(chǎn)策劃的空白，還可以預(yù)見房地產(chǎn)策劃中存在的問題，提醒設(shè)計者在工作過程中予以重視，同時還能夠和房地產(chǎn)策劃共同引導(dǎo)創(chuàng)新，運(yùn)用新穎的設(shè)計理念，策劃具有時代氣息的建筑，是近些年為了解決傳統(tǒng)設(shè)計程序邏輯性差、經(jīng)濟(jì)性差，缺乏一定科學(xué)依據(jù)，且難以保證按程序設(shè)計出的建筑方案環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會效益都好的現(xiàn)象而引出的新型設(shè)計策略，還可有效簡單地說，建筑策劃的意義就是對房地產(chǎn)策劃進(jìn)行有效的定義，發(fā)現(xiàn)問題并提出問題，且在房地產(chǎn)策劃階段合理解決這些問題，明確設(shè)計方案，并使之具有鮮明時代特色的策劃過程。

總之，建筑策劃的成果對房地產(chǎn)策劃具有十分重要的指導(dǎo)意義，它不但為設(shè)計提供了可以深入挖掘的社會性、實用性、科學(xué)性依據(jù)，使設(shè)計創(chuàng)作不再是紙上談兵，取得了現(xiàn)狀和過去的有機(jī)聯(lián)系并延續(xù)到了未來。

三、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的關(guān)系

房地產(chǎn)策劃可以將建筑策劃所得出的抽象性的結(jié)論具象化為圖紙、模型等，降低建筑工程實施的難度，而具象化的事務(wù)在制作過程中也可以對建筑策劃進(jìn)行一定程度上的有效檢驗，從而得出建筑實施的可行性的系數(shù)，經(jīng)過不斷改建得出可行性的建筑方案。因此可以說房地產(chǎn)策劃對檢驗建筑策劃的可行性有著重要作用，兩者在建筑工程的實施中是一種共同促進(jìn)與互相完善的過程。建筑策劃與房地產(chǎn)策劃都是人類不斷認(rèn)識世界改造世界的過程，由于兩者都是服務(wù)于人類最終的建筑訴求，因此這也為二者的有機(jī)協(xié)調(diào)提供了可能。建筑策劃讓房地產(chǎn)策劃趨于完善，而在這一過程中，建筑策劃也會根據(jù)房地產(chǎn)策劃的整體框架的豐滿而發(fā)生改變，讓自身不斷地趨向于完美的建筑目標(biāo)。

四、建筑策劃在房地產(chǎn)策劃中的作用

眾所周知，“建筑策劃對房地產(chǎn)策劃乃至整個建筑項目建成效果均具有重要的意義”，但具體在設(shè)計策劃中該怎么順利實現(xiàn)預(yù)定好的目標(biāo)，而不盲目構(gòu)思妄下定論？這就需要設(shè)計者要對建筑策劃有一個準(zhǔn)確的定位和深度的理解。由建筑策劃的定義可以看出，建筑師在策劃中占主導(dǎo)地位，同時文章第二部分也提到了建筑策劃承上啟下的作用，因此筆者理解建筑策劃的目的是要將總體規(guī)劃思想科學(xué)的貫徹到房地產(chǎn)策劃中去，并綜合平衡各階段的條件與因素，積極協(xié)調(diào)各專業(yè)的關(guān)系，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

通常需要考慮的相關(guān)因素大致分為五類：①與城市規(guī)劃的接軌。建筑策劃要立足于城市整體規(guī)劃，應(yīng)事先掌握相關(guān)城市規(guī)劃的文本及規(guī)范（如城市總體規(guī)劃文本、詳細(xì)控制性規(guī)劃文本與成果、城市修建性詳細(xì)規(guī)劃文件、城市總體規(guī)劃圖紙及城市土地利用和空間布局），并與之做到有效的接軌，②相關(guān)的房地產(chǎn)策劃法規(guī)和建筑規(guī)范等因素，作為策劃的前提依據(jù)，不可逾越。③考慮建筑功能因素，在滿足功能需求的同時考慮到地方特殊性，使建筑策劃符合當(dāng)?shù)孛褡濉⒆诮?、歷史、本土人文的要求。

五、結(jié)束語

綜上所述，近些年，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。建筑策劃在房地產(chǎn)策劃中進(jìn)行應(yīng)用有助于進(jìn)一步提升房地產(chǎn)的整體策劃水平，對于房地產(chǎn)的開發(fā)具有一定的推動作用，因此，相關(guān)工作人員應(yīng)該進(jìn)一步提升對二者關(guān)系的認(rèn)識，采用合適的措施來進(jìn)一步提升房地產(chǎn)策劃水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]秦川，吳敏卉，齊宇.海港公園配套建筑工程方案對比及投資分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（24）：63.