尹振東

摘要：黨的十九大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展朝著更好更快的方向發(fā)展，發(fā)展質(zhì)量得到提高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也水漲船高。鑒于此，本文深入解析了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，并對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理核算問(wèn)題進(jìn)行了一番探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);流程;財(cái)務(wù)管理核算

在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)是有重要意義的核心支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度也關(guān)系到其他行業(yè)的健康發(fā)展，有著很大的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度，且對(duì)家電、建材、化工等很多經(jīng)濟(jì)行業(yè)都有拉動(dòng)作用，對(duì)于提高居民生活質(zhì)量和改善生活條件等也有積極作用，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)階段

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決策和策劃階段

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，講究的是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)合理，要與工程項(xiàng)目實(shí)際相結(jié)合。特別是在項(xiàng)目前期的啟動(dòng)階段，即策劃決策中，更是要投入相當(dāng)大的精力進(jìn)行準(zhǔn)備，一旦在這一階段出現(xiàn)不合理問(wèn)題或者疏漏，就會(huì)嚴(yán)重影響后續(xù)的工程管理和建設(shè)工作，進(jìn)而出現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，因此，工程項(xiàng)目的策劃人員要深入研究項(xiàng)目，做好工程前期的調(diào)查研究工作。具體而言，可以從以下幾方面著手：

1.深入研究分析投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)情況展開(kāi)深入的了解調(diào)查，例如開(kāi)發(fā)地塊的地理位置和后續(xù)開(kāi)發(fā)的空間大小，市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)、政府相關(guān)管理部門的政策法規(guī)等信息都要有準(zhǔn)確了解。

2.在掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)信息后就可以對(duì)項(xiàng)目正式立項(xiàng)。立項(xiàng)時(shí)要懂得尋找科學(xué)的立項(xiàng)時(shí)機(jī)，以便尋求利益最大化。決策者要能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化情況，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的新變化準(zhǔn)確抓住最佳的立項(xiàng)時(shí)機(jī)，以及立項(xiàng)開(kāi)展的最好切入點(diǎn)，做出的項(xiàng)目預(yù)算要符合實(shí)際情況，同時(shí)還要科學(xué)合理的評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)格和基礎(chǔ)的投資數(shù)量，做好防范資金風(fēng)險(xiǎn)和隱患的預(yù)案和準(zhǔn)備。

（二）設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，接下來(lái)就是整個(gè)項(xiàng)目的工程預(yù)備施工階段，也就是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段。這個(gè)階段的主要工作就是制定出科學(xué)完善的項(xiàng)目施工計(jì)劃，推動(dòng)開(kāi)展項(xiàng)目的實(shí)施。在這個(gè)階段，設(shè)計(jì)者要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況制訂出科學(xué)的工程設(shè)計(jì)和管理方案，制定出的計(jì)劃與方案要與工程實(shí)際相符。要做好工程的成本核算、工程造價(jià)等工作，要制定完善的管理計(jì)劃，保證工程能按照既定的程序有序進(jìn)行，確保工程設(shè)計(jì)和其他流程的管理工作能按步實(shí)施。

（三）項(xiàng)目建設(shè)施工階段

工程項(xiàng)目流程的主體就是建設(shè)施工階段。這個(gè)階段耗時(shí)最長(zhǎng)，涉及面廣，需要投入的人力物力也最多，流程和牽涉到的環(huán)節(jié)也復(fù)雜，事關(guān)整個(gè)工程的全局。能夠影響施工的關(guān)聯(lián)因素也極為復(fù)雜且眾多。要想搞好一個(gè)項(xiàng)目的施工，要以項(xiàng)目的合同和安全性等為標(biāo)準(zhǔn)，從工程的工期、成本、質(zhì)量三個(gè)方面入手，因此這個(gè)階段的影響因素往往是比較多的，在進(jìn)行該階段的評(píng)價(jià)過(guò)程中，主要是根據(jù)質(zhì)量、成本、工期三方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)還要應(yīng)用合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）收益階段

收益階段也就是說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，開(kāi)始了收獲期。這一階段收益主要是房屋銷售和物業(yè)管理，是房地產(chǎn)企業(yè)資金回流和獲取回報(bào)的主要階段，要予以高度重視。一般來(lái)說(shuō)，在工程前期的市場(chǎng)調(diào)研階段，準(zhǔn)確的調(diào)研結(jié)果就足以保證一定程度的企業(yè)獲利

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)保證和提高人民生活發(fā)揮著重要的作用。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的主體，更是發(fā)揮著核心作用。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有著獨(dú)特的特點(diǎn)，即投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高。這些特點(diǎn)無(wú)一不顯示著對(duì)資金的高度依賴。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理就顯得極其重要，此外，其財(cái)務(wù)核算管理的眾多流程環(huán)節(jié)也導(dǎo)致其較為復(fù)雜繁瑣，在實(shí)際操作中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，那么如何解決這些問(wèn)題呢？

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)上出現(xiàn)的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)核算起點(diǎn)低

與其他國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起點(diǎn)低，發(fā)展的時(shí)間也較短，缺乏經(jīng)驗(yàn)。在財(cái)務(wù)工作上尤其如此財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱。在行業(yè)內(nèi)沒(méi)有專業(yè)的財(cái)務(wù)核算科目，只有各房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下自行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員極度缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算知識(shí)與技能。標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)沒(méi)有可比性，進(jìn)而也就影響了財(cái)務(wù)核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

2.收入核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

由于在企業(yè)收益條件的標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，故而導(dǎo)致很難認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，同時(shí)在這方面，有著不同的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，有《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，這就造成了確認(rèn)企業(yè)銷售收入變得困難和復(fù)雜。

3.項(xiàng)目投入和收入不配比

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，投入的資金極為巨大，建設(shè)周期又經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、預(yù)售、銷售、售后等很多階段。傳統(tǒng)上房屋銷售又有預(yù)售制以加快回籠資金，而要想確認(rèn)符合收入條件，就要在工程竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行，這也意味著，房地產(chǎn)的銷售收入和收款不在同一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不能進(jìn)行直接的比較，進(jìn)而造成投入產(chǎn)出不能匹配，違反了會(huì)計(jì)核算的配比原則。

4.信息披露不健全，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大的過(guò)程，資金的回籠也是一個(gè)更為漫長(zhǎng)的過(guò)程，巨大的投資和漫長(zhǎng)的回籠時(shí)間也給企業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以提取企業(yè)的質(zhì)量保證金，但是，由于制度的不健全，到目前為止，我國(guó)并沒(méi)有公布房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的事例，從中可以看出，我國(guó)的信息披露制度還不健全。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理核算的方法

1.完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

首先，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得激烈起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)在走過(guò)十年的快速發(fā)展期后，也開(kāi)啟了激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期。隨著企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些企業(yè)暴露出一系列問(wèn)題，如管理混亂，財(cái)務(wù)制度不健全，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差等，這些問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)始處于劣勢(shì)。其次，財(cái)務(wù)機(jī)制對(duì)于企業(yè)極為重要。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制有助于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)事先制定的各項(xiàng)目標(biāo)，在一定程度上取決于財(cái)務(wù)管理制度是否科學(xué)合理。因此，建立一個(gè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理部門，是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)順利的先決條件。

2.健全完善收益確定標(biāo)準(zhǔn)

完善房地產(chǎn)行業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。要統(tǒng)一企業(yè)的收入確認(rèn)條件，即房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)管理部門出具面積測(cè)繪表、交房手續(xù)辦理完畢、銷售合同中規(guī)定的義務(wù)已履行，房屋價(jià)款已收回，有了可靠的成本計(jì)算等這些條件。需要注意的是，根據(jù)相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的收入確認(rèn)依據(jù)，在收入確認(rèn)的條件里，是不包括房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中取得的房屋預(yù)售款的，但是卻可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入核算提供更好的保證。

3.健全信息披露制度

之所以要健全完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露制度，這是因?yàn)槠渫度氪?、周期長(zhǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性決定的。一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)分析的具體內(nèi)容包括工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等，這些構(gòu)成了信息披露的主要內(nèi)容。健全完善信息披露制度，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的透明度，有利于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。既要重視企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)信息的管理，又要加強(qiáng)質(zhì)量保證金的風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4.建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

首先，要提高資金利用效率，加強(qiáng)簽約回款的管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)發(fā)展提供保障。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的資金都是通過(guò)銀行進(jìn)行保管和流動(dòng)的，所以，要特別注意銀行的利率變化，以隨時(shí)調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，保證資金安全。其次制作現(xiàn)金流量表，確保企業(yè)決策科學(xué)正確?？梢灾谱鞒龇从呈袌?chǎng)環(huán)境和資金變化情況的現(xiàn)金流量表，以幫助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者作為決策的依據(jù)。最后，建立健全成本核算管理標(biāo)準(zhǔn)和制度，為企業(yè)增加利潤(rùn)和管控成本提供制度保證。

5.合理選擇投資組合模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入巨大，動(dòng)輒以億計(jì)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要選擇最適合的投資模式以降低風(fēng)險(xiǎn)，獲取收益。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)政策，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，做好市場(chǎng)的分析和調(diào)查工作，綜合利用各種社會(huì)環(huán)境和地理環(huán)境，合理調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要意義，與其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)有著密切的關(guān)系，是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，同時(shí)其也在改善人民生活、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大戰(zhàn)略中發(fā)揮著重要作用，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱與核心。因此，健全完善房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)核算制度，對(duì)于行業(yè)的健康發(fā)展有很大益處。

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