趙新江

天氣入秋了，二手房交易量也入秋了嗎？《理財(cái)》雜志記者近日獲悉，從今年下半年開始，二手房市場(chǎng)各項(xiàng)成交指標(biāo)正在全面下滑，而二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。

截至8月28日，易居研究院監(jiān)測(cè)的13城8月二手房成交量為6.49萬(wàn)套，環(huán)比下降18.2%，同比下降9.8%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，13城二手房降溫態(tài)勢(shì)較為明顯，購(gòu)房者決策周期變長(zhǎng)，觀望情緒較濃。另外，部分城市二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)回調(diào)。專家指出，今年以來(lái)的政策延續(xù)了去年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和信心影響較大，預(yù)計(jì)下半年13城二手房成交量將出現(xiàn)萎縮。

二手房市場(chǎng)降溫

8月，樓市的頭條顯然屬于租房市場(chǎng)，只有陸續(xù)入市的限競(jìng)房，才能勉強(qiáng)分得一些關(guān)注。而經(jīng)歷了上半年大幅起伏的二手房，在8月則出現(xiàn)了明顯的降溫。有購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，前期關(guān)注的不少房源都出現(xiàn)了降價(jià)，熱門小區(qū)的房源也不再是一房難求，中介推介房源的電話又多了起來(lái)。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，6-8月鏈家實(shí)時(shí)成交量環(huán)比持續(xù)明顯下滑，8月降幅達(dá)20.9%，僅次于6月降幅，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，這樣的趨勢(shì)還將持續(xù)，“金九銀十”難以如期出現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，7月，共有北京、天津、石家莊等20個(gè)城市的二手房銷售價(jià)格環(huán)比有所下降，數(shù)量相對(duì)較大，據(jù)悉，二手房降溫現(xiàn)象也已連續(xù)在6月、7月、8月出現(xiàn)。此外，《理財(cái)》雜志記者還注意到，青島、武漢、長(zhǎng)沙、遵義、濟(jì)南等多個(gè)城市的二手房銷售價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月（5-8月）出現(xiàn)環(huán)比下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，8月19日-25日，一線城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為59746元/平方米，環(huán)比上漲0.42%，這也是近6周以來(lái)首次出現(xiàn)上漲。二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18035元/平方米，環(huán)比下跌0.014%，價(jià)格保持平穩(wěn)?？硕鸱矫姹O(jiān)測(cè)的7個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交479萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比仍上升5%。具體而言，除南京環(huán)比回升18%之外，其余城市成交量環(huán)比皆小幅回落，北京以-21%的環(huán)比跌幅居首。

房地產(chǎn)專家表示，今年二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)城市整體情況比去年好，主要原因在于去年下半年二手房市場(chǎng)供需不匹配導(dǎo)致價(jià)格回落。此外，今年一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象有所緩解，上半年二手房市場(chǎng)相對(duì)回暖。但自6月起，二手房市場(chǎng)銷量再次回落，目前雖然掛牌量增加，但是多數(shù)為大戶型或總價(jià)較高的樓盤。整體上看，下半年二手房市場(chǎng)將維持弱勢(shì)，價(jià)格仍呈下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅會(huì)有所收窄。

熱門小區(qū)也愁賣

以北京為例，今年5月，北京二手房成交量的沖高，學(xué)區(qū)房起了很大作用。彼時(shí)，學(xué)區(qū)房房源緊俏，價(jià)格堅(jiān)挺。部分熱門小區(qū)，只要一有新的房源推出，立即就會(huì)被預(yù)訂下來(lái)。

如今，學(xué)區(qū)房銷售旺季一過(guò)，這些房源的成交節(jié)奏也明顯慢了下來(lái)。

以西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)為例，最近幾個(gè)月熱度明顯有所下降。據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)紀(jì)人反映，最近幾個(gè)月，德勝片區(qū)開單明顯減少，價(jià)格也有所回落。

而區(qū)域內(nèi)新上的一批房源，兩至三居室報(bào)價(jià)每平方米大都在13.2-13.5萬(wàn)元，此前這類房源的報(bào)價(jià)最高可以到14萬(wàn)元/平方米。

價(jià)格回落的同時(shí)，成交速度也明顯放緩。一購(gòu)房人表示，此前德勝學(xué)區(qū)的經(jīng)紀(jì)人幾乎不用費(fèi)力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，經(jīng)紀(jì)人開始重新主動(dòng)出擊，回訪之前咨詢過(guò)的客戶，幫房源尋找買家。

熱門區(qū)域、熱門小區(qū)掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”的大背景下，相關(guān)部門也明確要求不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持房地產(chǎn)政策緊縮趨勢(shì)，北京二手房市場(chǎng)降溫趨冷在所難免。

針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院分析預(yù)測(cè)，在中央多次重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，并持續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管力度的大背景下，樓市調(diào)控政策整體將依舊從嚴(yán)，房企融資渠道保持收緊。預(yù)計(jì)未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。但由于不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)和環(huán)境不同，城市分化將越發(fā)顯現(xiàn)，部分弱三、四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等因素支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力。

停貸并非普遍現(xiàn)象

近期，安徽合肥多家銀行出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，部分銀行停貸二手房，是銀行信貸資金情況和樓市調(diào)控政策的雙重結(jié)果。一方面，雖然合肥沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)新政，但在“房住不炒”的大背景下，壓縮二手房放貸額度可以在一定程度上降低炒房者的心理預(yù)期，達(dá)到降杠桿、穩(wěn)杠桿的目的;另一方面，銀行額度下半年往往比上半年緊張，更傾向于把更多的額度留給新房。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)較大面積的二手房停貸現(xiàn)象。佛山、寧波等地區(qū)只有部分銀行表示額度緊張，或暫時(shí)不接單?！拔磥?lái)停貸現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)太普遍。不過(guò)，具體到各家銀行來(lái)看，下半年房貸額度確實(shí)更緊張，熱點(diǎn)城市有些銀行即使接單，放款周期也會(huì)比較長(zhǎng)。”李萬(wàn)賦說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)來(lái)看，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小，僅十幾個(gè)城市相對(duì)活躍。“二手房停貸也并非所有銀行，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大?！?/p>

利率上漲提高購(gòu)房成本

值得關(guān)注的是，下半年來(lái)，個(gè)人房貸端也在收緊，具體表現(xiàn)為房貸利率的上漲、維持高位或放款節(jié)奏放緩等。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍;二套房貸款平均利率為5.76%，特別是二線城市，近期多個(gè)熱點(diǎn)二線城市紛紛上調(diào)房貸利率，蘇州、杭州、寧波、大連、長(zhǎng)沙近期多次上調(diào)，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

8月上旬，《理財(cái)》雜志記者咨詢多家銀行營(yíng)業(yè)部或咨詢個(gè)貸工作人員了解到，今年上半年，杭州首套房貸利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%-8%。而目前，多家銀行已將房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮8%、10%，甚至已有銀行調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮15%。而熱點(diǎn)城市蘇州目前不少銀行的房貸利率依然維持在基準(zhǔn)利率上浮22%以上。南京的房貸利率也基本上是基準(zhǔn)利率上調(diào)15%或20%。