吳輝

在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率掛鉤LPR政策實(shí)施后，房貸利率到底是提高了還是下降了？或者說購(gòu)房成本是升還是降？

專家表示，房貸利率新政兼顧“房住不炒”與“因城施策”，新定價(jià)機(jī)制下房貸利率整體預(yù)計(jì)將與當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行情況保持平穩(wěn)。

房貸打折時(shí)代終結(jié)

掛鉤LPR后，房貸利率定價(jià)就從“基準(zhǔn)利率×折扣或上浮”變?yōu)椤癓PR+點(diǎn)數(shù)”。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。

從此，房貸利率只能加點(diǎn)，再無打折。

新的房貸利率下限提高

按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計(jì)算，即基準(zhǔn)利率1.1倍，利率為4.9×1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計(jì)算，即基準(zhǔn)利率1.2倍，利率為4.9×1.2=5.88%。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)9月20日?qǐng)?bào)價(jià)，新申請(qǐng)的首套房貸利率不得低于4.85%;二套房貸利率則是在4.85%基礎(chǔ)上加60個(gè)基點(diǎn)，也就是不得低于5.45%。

光大證券分析師指出，“對(duì)于新增個(gè)人住房貸款，首套和二套利率的下限均較原先更高。首套個(gè)人房貸利率不低于LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR最新報(bào)價(jià)4.85%，比原先貸款基準(zhǔn)利率4.9%只低了5個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于下浮1%，與原先有實(shí)行9.5折（4.66%）和9折（4.41%）的銀行相比，利率下限抬高”。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個(gè)城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時(shí)，最近幾個(gè)月來，無論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。

此外，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。目前，5年以上公積金貸款利率為3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國(guó)都一樣。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金政策暫不調(diào)整，是當(dāng)前公積金政策便民和務(wù)實(shí)精神的體現(xiàn)。既能保障剛需購(gòu)房成本不上漲，同時(shí)也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

如何應(yīng)對(duì)房貸利率的變化

央行公告第二條規(guī)定：“借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確?！?/p>

根據(jù)新政，未來借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說，新政之后，加點(diǎn)數(shù)值在合同期限內(nèi)同樣是固定不變的，但重定LPR的利率可以有所約定，最短為一年調(diào)整一次，如果調(diào)整當(dāng)月LPR降了你就撿便宜了，漲了你也要跟著漲。

假設(shè)9月的LPR是4.85%，你10月8日之后買房的加點(diǎn)數(shù)值為60個(gè)基點(diǎn)，貸款利率為4.85%+0.6%=5.45%，到了明年10月，假設(shè)最新的LPR是4.75%，你的加點(diǎn)數(shù)值依然是60個(gè)基點(diǎn)，貸款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少還點(diǎn)。

當(dāng)然，你也可以選擇在整個(gè)貸款周期都采用簽合同時(shí)的LPR，不過如果以后LPR降了，你也享受不到降息，這個(gè)貸款也就不劃算了。

購(gòu)房成本是升還是降

對(duì)于購(gòu)房者來說，銀行上浮房貸利率意味著買房成本上升，購(gòu)房之后每個(gè)月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會(huì)隨之增大。房貸利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購(gòu)房欲望降低，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。

很多人關(guān)心，房貸利率掛鉤LPR，個(gè)人房貸利率會(huì)下降嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會(huì)下降。

據(jù)了解，目前已有13省市部署住房貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化工作，部分銀行的新發(fā)放住房貸款已按照LPR定價(jià)。北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)BP，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng);二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)BP。

然而，當(dāng)房貸利率掛鉤LPR碰上降準(zhǔn)，市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么化學(xué)反應(yīng)呢？

9月6日，央行發(fā)布消息稱，決定于2019年9月16日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。與此同時(shí)，再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位，每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此次降準(zhǔn)將釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次降準(zhǔn)規(guī)模雖大，但并不是為了刺激房地產(chǎn)，樓市再次出現(xiàn)小陽(yáng)春可能性不大。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，雖然LPR政策使房貸利率有了調(diào)整空間，但因?yàn)榇饲罢呖ㄗ×朔抠J利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發(fā)生。

降準(zhǔn)降的是存款準(zhǔn)備金率，對(duì)老百姓購(gòu)房成本影響不大，老百姓既不會(huì)占到便宜，也不會(huì)吃虧。房?jī)r(jià)不變的情況下，房貸利率不下降，購(gòu)房成本自然不會(huì)降。