沈雨橙

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)由于與銀行關(guān)聯(lián)緊密，其短期借款受到銀行貸款制度的限制，受國家政策影響極強，因此屬于國家政策向?qū)托袠I(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款流動性較差，不同于一般商品的特性，商品房有嚴(yán)格的地域劃分，不能夠隨意流通，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)資金的流動性緊張。此外，房地產(chǎn)的投資所需資金總數(shù)龐大且短期內(nèi)需求量大。由此可見對于房地產(chǎn)行業(yè)，其對營運資金的合理配置和應(yīng)用有較高的要求，因為能否提高營運資金的使用水平將會導(dǎo)致其企業(yè)的經(jīng)營成敗。本文以房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的特點為基礎(chǔ)，深究企業(yè)資金來源與去向，從而討論房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金配置管理的方式方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)：企業(yè)融資：資金危機：營運資金管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)自身特征與其營運資金管理的內(nèi)在聯(lián)系

（一）地產(chǎn)行業(yè)的自身特點

房地產(chǎn)行業(yè)作為新中國成立以來的新興行業(yè)，以其開發(fā)經(jīng)營、服務(wù)管理多重發(fā)展方向引領(lǐng)著我國經(jīng)濟主體的發(fā)展，因此也具有以下幾點顯著的特征。

1.項目初期投資成本高。從新中國土地改革之后，土地資源國有化導(dǎo)致土地資源的稀缺，而激烈的招標(biāo)活動則更是無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來頗大的成本壓力，加上人們?nèi)找鎸ν恋刭Y源的需求增加，土地作為不可循環(huán)的有限資源導(dǎo)致地價的不斷飆升，同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是一項需要高技術(shù)且對建筑設(shè)備要求極高的產(chǎn)業(yè)，專項設(shè)備以及人工的成本不斷加深投資的成本。

2.投資的風(fēng)險較高。由于國家政策的不穩(wěn)定性，一項以投產(chǎn)的房地產(chǎn)項目承受著多方的風(fēng)險不確定性，一旦受到社會或是管理機構(gòu)的政策變化，企業(yè)所需承擔(dān)的巨額賠款或是材料人工成本都是不可小覷的。一旦企業(yè)遭受資金回籠的阻礙，就可能意味著投資的失敗，企業(yè)非但無法如期獲利還需要償還銀行以及同行的巨額貸款，這直接影響了地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

3.投資回收期不同定且普遍較長。對于一項新投入的地產(chǎn)項目，想要達到建成狀態(tài)并獲得資金的流入來償付貸款、利息則需要長達三四年，而如需完全步入交房階段完全步入盈利階段則需更長的時問成本，更長的貸款時限對企業(yè)償還銀行貸款的財務(wù)費用造成巨大壓力，從而直接影響企業(yè)的房屋建造成本。

4.營運資金管理效率低下。由于房地產(chǎn)行業(yè)是以盈利為目標(biāo)的行業(yè)，因此為了避免推遲合約動工日期所帶來的土地閑置費而增加成本，房地產(chǎn)行業(yè)往往在缺乏合理且完善的營運資金管理計劃的條件下就著手開始準(zhǔn)備施工建造。而到了施工工程的較后階段，由于國家一些經(jīng)濟政策或是經(jīng)濟狀況的變動會較大程度上影響地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，若樓盤最終的空房率過高或是銷售率低迷，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法收回前期投入的資本，大量的固定資本被占用，營運資金無法正常的回流，最終影響整個樓盤的營運資金管理效率。同時，過高的應(yīng)收賬款最終變成壞賬死賬，大大降低了企業(yè)的盈利能力。

上述的四個普遍的房地產(chǎn)行業(yè)特征是房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的最大劣勢，很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)率慢的結(jié)果，同時從側(cè)面反映出了其行業(yè)與其營運資金管理的密切聯(lián)系。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)自身營運資金管理的重要性

第一，據(jù)可知營運資金的計算方法是由流動資產(chǎn)的總值減去流動負(fù)債的總值，營運資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)通常被用于反映一家企業(yè)其營運資本的經(jīng)營效率以及短期負(fù)債的償還能力的評定。由于房地產(chǎn)的投資成本所需較高，這導(dǎo)致企業(yè)對資金的需求量很大，同時由于企業(yè)資金回流的速度較慢，這兩點都影響著企業(yè)的營運資金的周轉(zhuǎn)率，因此領(lǐng)導(dǎo)者也十分重視這一指標(biāo)。要加強一個房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理的效率，就要致力于加快營運資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)從而達到營運資金的合理管制，促進其企業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)的所有者權(quán)益比率較小，所能抵抗的風(fēng)險范圍有限，因此，極大程度上抑制了其項目規(guī)模的擴大，而資金回籠速度也會受此影響，延長了營運資金周轉(zhuǎn)天數(shù)。與此同時，較低的自有資產(chǎn)率意味著有限的短期資產(chǎn)償還能力。導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)房地產(chǎn)項目無法正常進行。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展一個項目需要龐大的流動資金背景，而其本身有限的能力不得不迫使其接受與銀行以及金融服務(wù)行業(yè)的較高利潤的貸款政策，這所帶來的巨額利息費用抑制了營運資金的流轉(zhuǎn)，也大大削減了企業(yè)的經(jīng)營靈活性。由此可見對營運資金的合理控制與管理成了房地產(chǎn)行業(yè)不斷進行突破以及改善的目標(biāo)。其重要性近乎等同于一個企業(yè)的經(jīng)營。

二、當(dāng)今中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及所面臨的困境

截至2016年7月10日，大陸地區(qū)三大房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)摘要，如下圖所示。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金的管理成功案例

2016年恒大中國的經(jīng)營業(yè)務(wù)及投資業(yè)務(wù)整體現(xiàn)金流入凈額為2114.44億元，在收入方面雖不及萬科的2289.16億元，但其融資活動的吸收資本高達2730億元，是其余兩家國內(nèi)領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè)的融資金額的八到九倍。且其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的金額也逼近2000億元，這充分地體現(xiàn)了目前恒大中國的營運資金充裕，因而具有充足的抵抗的風(fēng)險能力，并且足以支持將來可見的業(yè)務(wù)增長。

（二）面臨的相同問題一營運資金的管理效率

這三家中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)代表性企業(yè)都面臨一個相同的問題，且這個問題的嚴(yán)峻性會直接影響企業(yè)的營運資金管理效率，如圖中可見，三家公司的流動性負(fù)債的數(shù)據(jù)都極為龐大，占到了其資產(chǎn)總值的近乎一半，而資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù)更是集體性的高達近80%，而較為合適的比率數(shù)據(jù)則在50%左右，這也進一步論證了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特點，流動負(fù)債的比率較高，因此三家企業(yè)都面臨著償債能力的危機。尤其是融創(chuàng)中國，融創(chuàng)在2016年的表現(xiàn)不盡人意，收入僅為300多億元，且圖表所顯示的其經(jīng)營活動以及融資活動所得的現(xiàn)金金額也較其他兩家公司的碾壓，不充分的流動資金直接導(dǎo)致其公司本年度的營運資金金額較低，限制了其接下來年度的發(fā)展能力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較慢

應(yīng)收賬款是房地產(chǎn)行業(yè)的流動資金的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的顧客主要來自于普通群眾，而大部分的購房居民都需要通過銀行住房貸款的方式，分期付款購房，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商大都需要采用墊資的方式開發(fā)房地產(chǎn)項目。在這樣的交易環(huán)節(jié)中存在的大量的應(yīng)收賬款往往需要很長的時問才能收回，且由于房地產(chǎn)行業(yè)的客戶多為散客組成，人數(shù)較多，從而提高了管理的難度。再加上近年來銀行住房貸款業(yè)務(wù)政策的縮緊以及客戶自身的原因，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率較慢，資金的回籠需要更長的時問，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)行業(yè)的流動資產(chǎn)的正常流通周轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率連續(xù)下滑

房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率在一定程度上反映了其營運資金使用效率，存貨周轉(zhuǎn)率的下降會進一步導(dǎo)致存貨變現(xiàn)困難。在國家政策層面上，對房地產(chǎn)行業(yè)一直要緊不放松的“限購、限貸、限價”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額增長速度受限，部分企業(yè)的房地產(chǎn)項目無法去化，使得其行業(yè)的供需關(guān)系無法平衡。有同花順的統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，截至2018年底，全國近130家房地產(chǎn)企業(yè)的存貨高達4.5萬億元之多，這意味著平均每一家企業(yè)將有344憶元的存貨。而近兩年在房地產(chǎn)招標(biāo)的活動中拍出的多幅高價土地由于國家對地產(chǎn)行業(yè)的限價政策限制，尚未實現(xiàn)大量的變現(xiàn)，這會進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度，同時其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也將受到影響。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率的下降，表明其存貨變現(xiàn)更加困難，企業(yè)的流動資金下降，最終導(dǎo)致營運資金的使用效率變?nèi)酢?/p>

三、對房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金的管理模式的建議

（一）提高營運資金在房地產(chǎn)行業(yè)的使用效率。

由于許多中國的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者是從改革開放創(chuàng)業(yè)至今，一些老舊的思想以及管理行為還在公司的高層延續(xù)，而這一批企業(yè)作為中國地產(chǎn)行業(yè)的眾數(shù)也是中國地產(chǎn)行業(yè)必不可少的支持者，同樣也是最易遭受現(xiàn)代化發(fā)展以及資金運營阻礙的一批企業(yè)，國家可以通過對這一批企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)的統(tǒng)計與集中進行現(xiàn)代化的教育，以及培訓(xùn)工作，從而灌輸最新的營運資金使用模式的思想，因為要想提升營運資金的使用效率就必須從根源的角度上進行優(yōu)化，全面以及系統(tǒng)的調(diào)配一家企業(yè)資金的使用，做到預(yù)先的試算以及規(guī)劃，從而避免一定程度上的資金運轉(zhuǎn)危機。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需做到?？顚Ｓ玫姆绞秸{(diào)配與使用資金，例如可以將一部分資金投資于短期回報的項目從而規(guī)避一定的資金流通風(fēng)險，保證一定程度上的資金充沛以應(yīng)對預(yù)期的困境。

（二）減少不必要的政策屏障，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

由于管理機構(gòu)對個人住房貸款的限制性依舊較強，個人購房的預(yù)收款項中極大一部分來自國有銀行的貸款，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)所收到的資金中大范圍來自銀行，企業(yè)與銀行之間有著較強的紐帶關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)依附于銀行對個人提供的貸款，這在一定程度上限制了企業(yè)的融資范圍。因此，企業(yè)除了自籌資金以及銀行貸款的籌資以外，還應(yīng)進行更廣泛的外部融資，這同時也需要國家對于房地產(chǎn)融資的政策上減少一些壁壘才能夠順利進行。比如企業(yè)可以通過上市進行股票的發(fā)售，如果在美國的各個交易所上市還能夠融資到外國企業(yè)或是個人資本。債券、股票作為世界流通的融資渠道不光可以為企業(yè)融資到可觀的資金，同時由于是所有者權(quán)益項目，這比起銀行貸款來看大大降低了融資成本的償付風(fēng)險。有國際影響力的大型企業(yè)還能通過與外資銀行的協(xié)作融資到外資銀行的貸款，這同樣也拓寬了企業(yè)融資的渠道。與此同時，有著較高知名度的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與外資企業(yè)的合作，吸引外資的直接投資，大大增強自身的資金實力。多方的融資渠道可以有效地幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，解決企業(yè)資金短缺的問題。

（三）加強對企業(yè)的營運資金管理的監(jiān)督與檢查

通過內(nèi)部與外部的聯(lián)合雙方監(jiān)察，嚴(yán)格規(guī)范營運資金的流通去向與來源，在進行營運資金使用的規(guī)劃中也可以提出意見，完善營運資金的管理模式。只有通過嚴(yán)格的監(jiān)督才能夠更透明的反映一個企業(yè)的資金管理，杜絕不必要的濫用行為。從而降低企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險活動的可能性，在長久的發(fā)展過程中提升企業(yè)形象，更好的經(jīng)營管理一家企業(yè)。

（四）采取預(yù)售制度增加現(xiàn)金流

通過預(yù)售的銷售方式是房地產(chǎn)行業(yè)為了緩解其行業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度較慢所提倡并一貫采取的銷售與籌資的手段。購房者通過先交付一定比例的定金或者是房款來提前購買還未建造完工的商品房，這筆預(yù)購款項流入房地產(chǎn)行業(yè)的銀行賬戶中，既可以用于繼續(xù)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，也可以用于緩解債務(wù)壓力。所以房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力推廣這一銷售模式，獲取無息、安全的資金。

四、結(jié)語

營運資金管理作為財務(wù)管理工作范圍中不可或缺的一項工作，影響著整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營。重視對營運資金的管理才能夠更好地應(yīng)對各項財務(wù)風(fēng)險。

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