范建勇

摘?要：建筑工程管理在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設項目中的應用，能夠對開發(fā)成本、項目質量、開發(fā)進度等進行有效控制。房地產(chǎn)工程項目在施工建設中不僅要控制工程成本與施工周期，還要有效的控制工程質量。只有建立完善的質量監(jiān)督管理工作體系，才能提高房地產(chǎn)工程項目管理有效性，解決房地產(chǎn)工程建設中遇到的各種問題。

關鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項目;建設;運用研究

我國房地產(chǎn)項目在發(fā)展的過程中有幾次呈現(xiàn)出井噴式的漲幅，當前慢慢趨于穩(wěn)定，在進行房地產(chǎn)項目建設的過程中要有效實施科學化精細化的規(guī)劃管理，這樣能夠使其工程建設風險有效降低，使房地產(chǎn)項目可以在既定的施工期內有效完成任務，并且保質保量，其中，建筑工程管理模式在房地產(chǎn)項目建設中有效應用，可以呈現(xiàn)出十分理想的應用效果，并在建設的過程中使成本得到科學合理的控制，保證房地產(chǎn)項目建設實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、建筑工程管理在房地產(chǎn)建設中的重要性

因為房地產(chǎn)的工程管理質量會影響到社會經(jīng)濟的發(fā)展質量，所以必須要加強對施工進度、施工成本等各個環(huán)節(jié)的施工管理。 進度管理過程中，要確保施工項目開工時間和房地產(chǎn)施工項目的整體質量水平，同時要保證房地產(chǎn)施工管理效率最大化，使房地產(chǎn)行業(yè)的核心地位得到明顯提升。 此外在成本管理的過程中也應運用科學合理的工程造價管理和成本控制方式提高房地產(chǎn)的收益。 在施工竣工階段，要強化整個工程項目質量管理的效果，保障房地產(chǎn)項目整體的信譽。

二、建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設中存在的問題

（一）工程造價不合理

部分企業(yè)為了獲得房地產(chǎn)開發(fā)施工的資格，在進行投資時具有盲目性，嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，對房地產(chǎn)項目質量造成安全隱患。一些施工方在進行投資時缺乏科學合理的工程報價，使施工后期出現(xiàn)資金短缺的情況，導致施工進展受到影響;還有一些施工方在財務管理工作中缺乏專業(yè)管理人才，成本管理意識缺失或者薄弱，導致施工成本遠遠超出預算，出現(xiàn)虧損。

（二）質量檢查不及時

不重視安全質量檢查、檢查不及時、缺乏詳細的質量檢查標準和質量檢查計劃、事故發(fā)生后再采取應對措施，造成驗收不合格、質量檢查不過關而返工的現(xiàn)象，增加了成本。施工材料質量不合格，以次充好，極易出現(xiàn)工程質量問題，進而導致安全隱患和事故的發(fā)生。此外，缺乏相應的施工安全防范措施，施工現(xiàn)場的檢查、監(jiān)督工作不到位，難以及時發(fā)現(xiàn)安全隱患。

（三）房地產(chǎn)管理制度的欠缺

在房地產(chǎn)施工管理開展的過程中，無論是前期的策劃還是后期的竣工，都必須要通過制訂科學合理的管理制度來保證質量的控制效果。 盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，但是相應的管理制度并沒有能夠及時的跟進，很多的施工企業(yè)仍然采用各種老套的管理規(guī)定甚至直接照抄、照搬其它企業(yè)的管理規(guī)范，不僅與企業(yè)自身不匹配，而且也會影響管理工作的效果，甚至阻礙企業(yè)施工管理的有效開展。

三、建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中的應用分析

建筑工程管理和房地產(chǎn)項目建設有著緊密的聯(lián)系，在房地產(chǎn)項目建設過程中，有效利用建筑工程管理方法，可以使工作開展效率得到更有效的提升，其具體的應用措施主要體現(xiàn)在 ：針對房地產(chǎn)項目進行科學化的管理，使相關項目實現(xiàn)模式化的管理效益，同時，在整體的房地產(chǎn)項目建設和開發(fā)過程中，工程管理方法可以使相關環(huán)節(jié)得到更有效的銜接，并呈現(xiàn)出鮮明的管理效益。在具體的管理環(huán)節(jié)，使相應的管理制度得到更有效的明確，能夠保證不同部門實現(xiàn)良好的協(xié)調和溝通，并互相協(xié)作配合，使具體的工作質量和工作效率都得到全面的提升。在建筑工程管理的過程中，所涉及的內容十分繁雜眾多，其中最主要包括工程進度管理、工程成本管理、工程質量管理和工程安全管理等一系列相關內容。在工程管理的各個階段中，不同的管理內容都有著很大程度上的聯(lián)系，彼此之間對立統(tǒng)一，不可分割，通過系統(tǒng)化的管理和控制，可以在最大程度上確保建筑工程施工效益得以提升。目前，我國房地產(chǎn)市場取得了突飛猛進的發(fā)展，城市化進程進一步推進，城市人口越來越集中，人口對于住房有著比較典型的剛性需求，所以在我國的房地產(chǎn)市場上，有著十分廣闊的發(fā)展前景，相應的，很多投資商都把資金聚焦到房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作上，在資金的驅動作用下，我國房地產(chǎn)項目建設也迎來一個又一個高潮，各項新興房地產(chǎn)建設項目不斷興起。然而，雖然房地產(chǎn)項目建設的熱度持續(xù)不減，但是房地產(chǎn)項目在工程管理體系方面相對來說還是比較滯后的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在很多方面的問題，這對于項目開發(fā)和持續(xù)推進都有著很大程度的負面影響。

四、利用建筑工程管理提高房地產(chǎn)項目建設質量的對策研究

（一）完善質量監(jiān)管體系

提高房地產(chǎn)項目質量監(jiān)管的有效性，需要建立完善的房地產(chǎn)項目質量監(jiān)督管理機制，創(chuàng)新房地產(chǎn)項目的質量監(jiān)督管理方法，采用綜合化的方式進行房地產(chǎn)項目的質量監(jiān)督管理。首先，應當成立專門的房地產(chǎn)質量監(jiān)督管理部門，加強對具體工程環(huán)節(jié)的全面監(jiān)管，重點發(fā)揮監(jiān)理部門的質量監(jiān)管作用。其次，形成有效的房地產(chǎn)項目的質量管理工作制度，形成有效的質量控制檢驗程序，并且監(jiān)督各部門和施工人員履行具體的質量管理責任。第三，還要采用科學化監(jiān)督方法，注重完善數(shù)據(jù)分析體系，借助BIM工程管理方法有效的分析建筑工程的數(shù)據(jù)分析，從而對建筑工程的整體質量進行預判，找出有效控制工程質量的方法。

（二）對房地產(chǎn)項目進行科學合理的規(guī)劃管理

在具體的操作環(huán)節(jié)，要有針對性的根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行情來有效操作，從根本上規(guī)避盲目開發(fā)的問題，要盡可能選擇具備高度商業(yè)價值的地皮進行開發(fā)。不管任何情形，首先都要注重做好市場調研，這也是進行房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟，做好市場調查的根本宗旨就是針對消費者的具體需求進行全面掌握和充分了解，在招標之前要做好相對應的圖紙設計工作，在最大程度上有效規(guī)避施工中的變動問題。

（三）項目工程管理中的合理約束

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)始終的重要因素，就是合同，特別是，盡可能在初期，開發(fā)商就需要與承建商簽訂相關的合同，然后與各個供應商簽訂與之相對應的各類合同，開發(fā)商簽訂的這些合同，其根本宗旨是為了進一步確定其法律責任。對于房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂這些合同的目的，其根本宗旨是為了使房子的質量得到有效的監(jiān)督和保障，因此在進行項目工程管理合同的工作中，使其保質保量是基本前提。因此，加強項目工程管理中的合同管理是確保工程質量的基本前提。

（四）有效控制進度管理

提高房屋建筑工程的整體質量，還要加強進度管理，注重控制房地產(chǎn)工程項目的施工進度，根據(jù)房地產(chǎn)項目的施工要求，合理的控制工期方案，明確施工的重難點任務，形成科學的施工工序，有效解決施工中的重難點問題，加強工程的整體管理，從而保證建筑工程的順利有效施工。還要加強工程數(shù)據(jù)分析工作，找出潛在的工程風險隱患因素，從而提高工程管理的協(xié)調性，保證房地產(chǎn)工程項目有條不紊的順利實施。

五、結語

總之，為了進一步提高房地產(chǎn)項目建設管理的效率和質量， 運用建筑工程管理不失為一個有效途徑， 而且兩者密不可分，相互促進， 但在具體運用時要注意進行全程化的動態(tài)管理， 通過合理控制施工材料、工程造價、施工進度與質量等因素， 大大提升房地產(chǎn)項目建設的綜合效益 。

參考文獻：

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