朱明

摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人們生活水平和生活質(zhì)量不斷提高，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，2018年第十三屆全國人民代表大會第五次會議當(dāng)中確定了個(gè)人所得稅法的第七次修正，本次修正新增六項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，并且在國務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知當(dāng)中，進(jìn)行了明確，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人六個(gè)方面的抵扣標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：新個(gè)人所得稅;房地產(chǎn)市場

我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展而發(fā)展迅速，推動我國其它行業(yè)快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，我國的稅收制度有了較大的進(jìn)步，體現(xiàn)在稅種的多樣化、稅率的合理化等方面上。個(gè)人所得稅作為稅收的重要組成部分，在增加政府財(cái)政收入、調(diào)節(jié)居民收入分配、優(yōu)化資源配置方面發(fā)揮著不可替代的作用。

一、新個(gè)稅改革的變化要點(diǎn)

（一）綜合計(jì)征與征管方式的改革，新個(gè)所稅修訂的所得分類由分類計(jì)征方式變更為分類與綜合相結(jié)合的管理模式，將工資薪金所得、勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)所得定為綜合課稅。在綜合計(jì)征模式下，征管方式也進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，使用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率。新稅法引入納稅人識別號管理模式，納稅人識別號為中國公民第二代身份證號;完善納稅人自行申報(bào)制度，納稅人將個(gè)人所得和稅款信息向扣繳義務(wù)人準(zhǔn)確無誤的提供;對綜合所得采用月度預(yù)繳與次年匯繳相結(jié)合的管理模式;納稅人自行匯算清繳與扣繳義務(wù)人集中匯算清繳相結(jié)合的模式，次年對上一年的稅款繳納情況多退少補(bǔ);引入離境清稅管理制度。2.費(fèi)用扣除及優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，將綜合所得的費(fèi)用減除標(biāo)準(zhǔn)核定為5000元每個(gè)月。同時(shí)，增加了對子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療費(fèi)用、贍養(yǎng)老人支出、住房貸款利息和住房租金支出六方面的專項(xiàng)附加扣除，這表明量能課稅原則開始作用于我國的稅制改革。但是，個(gè)人的綜合信息成為解決專項(xiàng)扣除執(zhí)行的重點(diǎn)，這就需要相關(guān)部門準(zhǔn)確掌握納稅人的個(gè)人及家庭情況。因?yàn)閭€(gè)稅專項(xiàng)扣除項(xiàng)目與基本扣除標(biāo)準(zhǔn)不同，需要根據(jù)每個(gè)納稅人的不同情況進(jìn)行計(jì)算核定，不是千篇一律的。同時(shí)，個(gè)人所得稅的稅率結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，縮小25%稅率的級距，擴(kuò)大3%、10%、20%低稅率的級距，繼續(xù)保持30%、35%、45%高稅率級距不變。3.主體確定與反避稅條款，此次修改對確定納稅主體更加合理，明確了非居民和居民的身份認(rèn)定。新個(gè)人所得稅法明確了針對個(gè)人的反避稅規(guī)定，為反避稅條款提供了法律依據(jù)。如，新個(gè)稅規(guī)定，關(guān)聯(lián)方與個(gè)人間的業(yè)務(wù)往來不符合獨(dú)立交易規(guī)定，減少其關(guān)聯(lián)方或本人應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按合理的方法進(jìn)行納稅調(diào)整，需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足稅款，并依法加收相應(yīng)的利息。

二、新個(gè)稅變化對房地產(chǎn)市場總體影響

個(gè)人所得稅在第七次的修正當(dāng)中，進(jìn)一步提高了個(gè)人所得稅的免征額，從之前實(shí)施了7年的3500元這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，提高到了5000元，也就是每年6萬。在修正當(dāng)中新增了六個(gè)方面的附加抵扣內(nèi)容，其中的住房貸款利息和住房租金兩個(gè)方面的抵扣對房地產(chǎn)市場的影響，則非常值得關(guān)注。實(shí)際上個(gè)稅影響樓市在上世紀(jì)90年代就有實(shí)際的案例可以借鑒，比如說1998年～2003年之間，上海針對在本市購買或者差價(jià)換購商品住宅并在本市繳納個(gè)人所得稅的個(gè)人，可以先征后退，抵扣稅基很廣，包括工資、個(gè)體戶、稿費(fèi)、股息、紅利等。再比如天津在1998年出臺措施要求可以用住房公積金利息抵個(gè)稅，可抵稅基較小，平均可以節(jié)稅15%～25%。從個(gè)稅的角度來說，因?yàn)橄硎艿搅藗€(gè)稅優(yōu)惠政策，而使得收入增加，購房的壓力就有所降低，因而對于商品房的銷售有了很大的促進(jìn)作用。從本次的個(gè)人所得稅法修正來說，可以從子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、贍養(yǎng)老人、住房貸款利息、住房租金六個(gè)方面來節(jié)稅，從其中的住房貸款利息和住房租金來看，在個(gè)人所得稅附加抵扣暫行辦法來看，住房租金抵扣最低的800元（市轄區(qū)戶籍人口100萬以內(nèi)），最高的可以抵扣1500元（直轄市、省會、計(jì)劃單列市、國務(wù)院確定的其他城市）。房屋住房貸款利息可按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額抵扣，抵扣期限最長240個(gè)月，只能享受一次。這對于房地產(chǎn)市場來說是一個(gè)利好，有媒體稱，這是國家在讓購房者買房，雖然可能夸張，但確實(shí)有一定的紅利在其中，很顯然可以轉(zhuǎn)向抵扣房貸利息和住房租金后，住房消費(fèi)的成本會降低。假設(shè)個(gè)人扣除了“五險(xiǎn)一金”后的收入是2萬元，購買一套房子的房貸在150萬～200萬元，月供水平大概在1萬元左右，按照此前的個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，剔除個(gè)稅后的純收入為6880元，按現(xiàn)在新個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)則可以獲得純收入9255元，相當(dāng)于增加了2375元的收入，換算成月供則相當(dāng)于降低了23%，這可以促進(jìn)租房和購房。但是因?yàn)樽夥亢唾彿渴且粋€(gè)特定群體的行為，直接抵扣稅費(fèi)可能會造成一定的不公平現(xiàn)象。實(shí)際上在個(gè)人所得稅的修正過程當(dāng)中，這就是一個(gè)比較受爭議的問題。為了保持公平，從暫行辦法來看是設(shè)定了抵扣金額上限的，而且也設(shè)定了以家庭為單位只可抵扣一套房源，而且是首套房源。當(dāng)然這并不代表完善，因?yàn)閷Ω呤杖肴巳簛碚f，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可有可無，對于低收入人群來說倒是很好，可是與房價(jià)相比，也是杯水車薪，起到的作用并不明顯，所以很有可能的是在后續(xù)會以定額的形式，實(shí)施差異化的標(biāo)準(zhǔn)。

三、政府對房產(chǎn)稅的改革措施

政府為了對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，先后出臺一些政策，對房地產(chǎn)稅先后進(jìn)行了一系列的改革措施。在2006年5月，根據(jù)個(gè)人購房居住時(shí)間有沒有超過五年對房屋交易進(jìn)行稅收調(diào)整，即居住時(shí)間低于五年，房屋交易要征收全額營業(yè)稅，超過五年則不需要繳納。2008年12月，對土地增值稅進(jìn)行了改革，對房地產(chǎn)開發(fā)單位做出了新的要求，在繳納土地增值稅時(shí)，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算。2010年4月，對個(gè)人購房進(jìn)行了改革，購房交易環(huán)節(jié)的契稅繳納的依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整為購房是否為第一套住房，對住房面積也有了新的要求。2011年5月，做出了新的調(diào)整，根據(jù)個(gè)人購房居住時(shí)間有沒有超過兩年對房屋交易進(jìn)行稅收調(diào)整，個(gè)人住房居住超過兩年，在交易過程中不需要繳納營業(yè)稅，居住低于兩年的，則需要對交易全額征收營業(yè)稅。2013年2月，主要是對投機(jī)投資性購房做了改革，對這類購房行為，政策上是堅(jiān)決抵制的，同時(shí)也將個(gè)人住房交易的房產(chǎn)稅實(shí)施范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并對商品住房限購制定了嚴(yán)格的措施。

四、簡化稅率結(jié)構(gòu)，降低最高邊際稅率

我國個(gè)稅稅率調(diào)整方向?yàn)榻档蛣趧铀眠m用稅率，提高資本利得稅率;同時(shí)降低工資、薪金最高邊際稅率，以保持我國在全球稅務(wù)競爭中的優(yōu)勢，更好吸引人才。建議降低綜合所得最高邊際稅率，考慮到個(gè)稅以后的調(diào)整空間以及與發(fā)達(dá)國家的差距，可由45%調(diào)整為43%。同時(shí)應(yīng)提高利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的適用比例稅率，可由20%調(diào)整為25%。

五、結(jié)語：

綜上所述，2018年確定了新個(gè)人所得稅修正案后，對房地產(chǎn)市場的影響會比較大，特別是確定了房貸利息抵扣標(biāo)準(zhǔn)和住房租金抵扣標(biāo)準(zhǔn)后，對房地產(chǎn)市場的影響就開始顯現(xiàn)了。在實(shí)際的房地產(chǎn)當(dāng)中，重點(diǎn)是要維持穩(wěn)定，在這種背景下，樓市趨于理性，購房者也很理性，新個(gè)稅的實(shí)施可能會在一定程度上刺激剛需購房者的購房行為。

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