胡慧卿

摘 要：共有產(chǎn)權(quán)住房被視為建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的一個(gè)重要探索。在“夾心層”群體住房難日益嚴(yán)峻的推動(dòng)下，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房體系在不斷摸索與實(shí)踐中逐漸形成。實(shí)踐研究表明，共有產(chǎn)權(quán)住房有助于緩解“夾心層”住房困難問(wèn)題，有助于完善住房保障體系和住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的立，從而抑制投機(jī)性行為，促進(jìn)住房公平，深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)住房政策 產(chǎn)權(quán) 制度

一、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展現(xiàn)狀

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房的定義

共有產(chǎn)權(quán)房是指地方政府少收部分土地出讓金，由開(kāi)發(fā)商在此地塊上建設(shè)保障性住房，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭。保障家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)比例等，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。理論上，共有產(chǎn)權(quán)住房是具有社會(huì)屬性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是政府在相關(guān)制度安排下解決一部分群體的購(gòu)房問(wèn)題。但在實(shí)踐中，上海、淮安將共有產(chǎn)權(quán)住房定位于保障性住房；而北京、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房作為政策性商品住房具有保障性和市場(chǎng)化的雙重特征。因此，從理論和實(shí)際出發(fā)，均可以將共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)定位于保障性住房。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房政策現(xiàn)狀———以北京市為例

2017 年 9月 20 日《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式發(fā)布并實(shí)施

時(shí)，明確共有產(chǎn)權(quán)住房貸款與原先自住房政策相同，當(dāng)時(shí)最低比例為商貸 3

0%，公積金貸款 20%（90 平方米以下）。2018 年，《關(guān)于明確北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房使用個(gè)人住房貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知》下發(fā)，主要內(nèi)容包括以實(shí)施差異化信貸政策、強(qiáng)調(diào)居住屬性、保障貸款人權(quán)益以及細(xì)化抵押登記流程四大內(nèi)容展開(kāi)。

二、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策存在的問(wèn)題

一是制度設(shè)計(jì)時(shí)不切實(shí)際地將堵塞套利空間作為主要目標(biāo)， 機(jī)械運(yùn)用封閉運(yùn)行條款。根據(jù)目前規(guī)定， 購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額， 轉(zhuǎn)讓對(duì)象只能是其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。從實(shí)際運(yùn)行結(jié)果看， 這項(xiàng)規(guī)定在一定程度脫離了市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)， 并進(jìn)而造成房源棄購(gòu)。作為政策性商品住房， 應(yīng)以提高居民家庭住房水平作為主要目標(biāo)， 規(guī)避套利不應(yīng)作為其主要政策目標(biāo)。任何政策性住房都具有一定的福利性質(zhì)。如果要完全堵塞套利空間， 則政策性住房必須無(wú)限趨近于純商品住房， 那么政策性住房又沒(méi)有存在的必要， 這是一個(gè)悖論。

二是由于制度設(shè)計(jì)的復(fù)雜性， 申購(gòu)家庭對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的理解與制度設(shè)計(jì)者初衷存在偏差。

相對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房， 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等規(guī)則簡(jiǎn)單得多， 也容易為公眾所理解。共有產(chǎn)權(quán)住房不僅引了共有產(chǎn)權(quán)這一個(gè)較難理解的概念， 而且不同項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)比例、共有雙方權(quán)利義務(wù)也存在較大差別， 居民家庭認(rèn)知成本很高。各地具體實(shí)踐發(fā)現(xiàn)， 有些產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)問(wèn)題， 即使政府主管部門(mén)的工作人員也難以向公眾作出合理解答。如果共有產(chǎn)權(quán)住房制度涉及的供求雙方都無(wú)法準(zhǔn)確理解其要旨， 在執(zhí)行過(guò)程中就難免要走樣， 或者購(gòu)房家庭難以作出理性選擇。北京實(shí)踐中， 一個(gè)比較典型的誤區(qū)就是有些家庭認(rèn)為政府所占份額越大， 購(gòu)房家庭越“吃虧”。

三、完善共有產(chǎn)權(quán)住房政策的路徑

共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)不應(yīng)簡(jiǎn)單、機(jī)械套用已有的經(jīng)濟(jì)理論。而需要從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)出發(fā)， 不斷總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)， 形成最符合國(guó)情、能夠有效利用市場(chǎng)機(jī)制的制度體系。從北京市的制度實(shí)踐看， 可從現(xiàn)實(shí)出發(fā)作如下改進(jìn)：

（一）完善共有產(chǎn)權(quán)住房法律法規(guī)制度

我國(guó)作為一個(gè)法治國(guó)家，任何制度的推行或?qū)嵤┒紤?yīng)有法可依。共有產(chǎn)權(quán)住房作為我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分通過(guò)法律的形式對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化的管理勢(shì)在必行。首先，應(yīng)該出臺(tái)專門(mén)的法律，對(duì)城鎮(zhèn)居民通過(guò)商品房買(mǎi)賣、租賃、繼承、贈(zèng)予、產(chǎn)權(quán)共有等方式取得房屋后所享有的權(quán)利和所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定。就共有產(chǎn)權(quán)住房而言，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的投資、建設(shè)、準(zhǔn)入、形成（購(gòu)買(mǎi)）、使用、管理、轉(zhuǎn)讓、處分等給出指導(dǎo)意見(jiàn)。其次，應(yīng)該明確共有產(chǎn)權(quán)住房的統(tǒng)一管理部門(mén)及監(jiān)督執(zhí)法機(jī)構(gòu)。最后，在法律層面出臺(tái)一系列的措施杜絕共有產(chǎn)權(quán)住房投機(jī)牟利行

（二）明晰權(quán)利與義務(wù)，協(xié)調(diào)參與主體之間的利益關(guān)系

目前，共有產(chǎn)權(quán)住房制度中涉及的參與主體，國(guó)家并未明晰各參與主體的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，因此在實(shí)踐中難以避免產(chǎn)生利益沖突。首先，政府必須明確政府、個(gè)人、企業(yè)在制度實(shí)踐中的權(quán)利義務(wù)。企業(yè)作為共有產(chǎn)權(quán)住房的參與主體，主要承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)的職責(zé)。因此，滿足共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)主體條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須按照政府提出共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。對(duì)于承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)單位可以適當(dāng)享受貸款利率優(yōu)惠政策和稅收優(yōu)惠政策或免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

（三）合理確定政府份額， 實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)貼

政府與家庭共同持有住房的直接目的是降低家庭購(gòu)房的短期支付困難。政府份額的高低， 實(shí)際上代表了政府在支持家庭購(gòu)房過(guò)程中讓利或補(bǔ)貼的力度。顯然， 從社會(huì)公平計(jì)， 政府對(duì)同一收入階層的補(bǔ)貼力度應(yīng)趨于相同。從現(xiàn)有的項(xiàng)目看， 政府所占的份額從30%—60%不等。

限價(jià)房、兩限房、自住型商品房等各類政策性住房轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)住房管理時(shí)， 應(yīng)及時(shí)調(diào)整出售定價(jià)。使針對(duì)同一收入階層的不同共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目中政府的份額趨于一致， 盡可能做到政府投入補(bǔ)貼水準(zhǔn)的橫向公平。同時(shí)， 盡量避免政府份額過(guò)高。因?yàn)檎蓊~代表政府的補(bǔ)貼水準(zhǔn)， 補(bǔ)貼水準(zhǔn)過(guò)高的項(xiàng)目更適宜采取其他嚴(yán)格的保障房形式管理， 嚴(yán)格限定其收入門(mén)檻。共有產(chǎn)權(quán)住房主要是幫助“夾心層”實(shí)現(xiàn)居者有其屋， 低收入住房困難階層更適宜采用公 （廉） 租房等非產(chǎn)權(quán)的形式進(jìn)行保障。

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