趙文聰

被資本持續(xù)看好的聯(lián)合辦公行業(yè)，在2018年掀起了一股融資狂潮。越來越多聯(lián)合辦公品牌消失或者被頭部的玩家收購，行業(yè)開始走規(guī)?；?。

2017年～2018年間，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購和品牌合并，行業(yè)集中度進一步提高，頭部聯(lián)合辦公品牌通過“收并購+新開空間”，不斷提升自身市場競爭地位。有機構(gòu)預(yù)測，未來TOP30企業(yè)將占據(jù)超過70%的市場份額。

Media Research數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，中國聯(lián)合辦公平臺超過300家，布局網(wǎng)點數(shù)超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個，對中國聯(lián)合辦公來說，未來仍有非常大的提升空間，但與之相伴的不乏激烈的競爭。

如今的聯(lián)合辦公已不僅僅滿足于打造空間，對于空間內(nèi)容的植入、打造空間社群，各大聯(lián)合辦公品牌都在不斷探索。

為“創(chuàng)”而生

People Squared（P2）這家成立于2010年的聯(lián)合辦公企業(yè)，正在跨界阿里巴巴、太合音樂集團、光明牛奶集團和以太坊等生態(tài)打造垂直產(chǎn)業(yè)空間。如今P2的發(fā)展已進入第九年，見證了聯(lián)合辦公行業(yè)從不為人知到熱點趨勢的過程。截至目前P2共40多個空間，主要分布在上海、北京、成都、杭州、深圳、寧波六個城市。

面向不同人群，P2推出三種空間產(chǎn)品，并與全球優(yōu)質(zhì)行業(yè)巨頭合作。

針對互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)公司而精心打造的S系列；針對設(shè)計師、音樂人、時尚圈人群打造的M系列；以及針對商務(wù)人群打造的X系列。

2016年4月，P2和谷歌合作，在中國一起為創(chuàng)業(yè)者建立了兩個基地，分別在上海東海廣場、北京中關(guān)村，只要到對應(yīng)P2空間里面，就可以與谷歌全球創(chuàng)業(yè)資源打通，為團隊提供包括創(chuàng)業(yè)周末、Startup Grind、Blackbox、Google DEMO Day 等一系列創(chuàng)業(yè)資源。

在文創(chuàng)領(lǐng)域，P2與太合音樂集團在北京團結(jié)湖打造了中國T-House音樂產(chǎn)業(yè)空間，將writing room、排練室，Karma錄音棚、展演空間LiveSpace、攝影棚、直播間、導(dǎo)播間等功能集成。從工作室、創(chuàng)作、錄音、展演、分發(fā)和藝能養(yǎng)成打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。 2018年12月28日，T-House音樂旗艦空間落地上海徐家匯商業(yè)核心城開YOYO，在音樂空間的基礎(chǔ)上跨界商業(yè)和新零售，力圖打造年輕人、音樂人和創(chuàng)意人歡迎的創(chuàng)新潮流聚集地。

在P2創(chuàng)始人Bob（鄭健靈）眼里，似乎沒有“創(chuàng)”和“非創(chuàng)”領(lǐng)域之分。

Bob認為，當(dāng)社會現(xiàn)在處于價值時間點的時候，“創(chuàng)”是在未來商業(yè)里立足一個很重要的方向。越來越多的人、企業(yè)都處于一個自我創(chuàng)新的階段，很難區(qū)分什么是創(chuàng)新企業(yè)，什么不是。本身從產(chǎn)業(yè)區(qū)分看，可分為科創(chuàng)、文創(chuàng)，但是已經(jīng)成熟的大企業(yè)也在做創(chuàng)新，大企業(yè)面對創(chuàng)新也有不同的需求，無非是大家在做“創(chuàng)”的方向和方法存在不同。

“我看到越來越多大企業(yè)現(xiàn)在也在向聯(lián)合辦公移動，有的企業(yè)剛成立，它是從0到1的那種創(chuàng)新，有的已經(jīng)是1了，但是它要繼續(xù)往2這過程走，它也需要創(chuàng)新，而P2正在做的以及專注的人群，就是未來對創(chuàng)新有自身需求的群體，并在空間內(nèi)可以認可到聯(lián)合辦公價值的人群?！?/p>

P2副總裁黃土土發(fā)現(xiàn)，海外優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)者也越來越多地進入中國，更多的海外機構(gòu)因為中國巨大的市場潛力而來到中國，其中也帶來了更多海外華人的歸國創(chuàng)業(yè)?！昂Ｍ馊A人回國創(chuàng)業(yè)是特別好的趨勢，他們了解中國文化，又有國際化視野，而且有資源、有能力、有想法，與產(chǎn)業(yè)有更多的協(xié)同可能性。”在P2就有不少來自世界各地的創(chuàng)業(yè)者做著各種各樣的項目，有聚集了很多“極客”的新車間，有中國創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師加速器先驅(qū)China Accelerator中國加速，有聚集了全球電影取景地的網(wǎng)紅APP“片場”，還有全球頂級的錄音工作室KarmaStudio。據(jù)黃土土觀察，科技類和 IP產(chǎn)業(yè)是海外創(chuàng)業(yè)者“扎堆”的行業(yè)，因為歐美的科技創(chuàng)新發(fā)展迅速，知識產(chǎn)權(quán)和IP行業(yè)非常規(guī)范，“這是新一代的探索者和掘金者，他們帶著這些先進的東西和理念回到中國，有很積極的作用?！?/p>

如何打破盈利單一模式？

目前P2的收入主要來源有三塊：自身運營聯(lián)合辦公的會員收入；類似于酒店管理進行空間運營管理的承載，針對房地產(chǎn)開發(fā)商做運營輸出；為企業(yè)品牌提供相應(yīng)落地服務(wù)。

P2的租金收入包含在會員費里，但和大多數(shù)聯(lián)合辦公盈利模式一樣，目前租金收入占比是80%左右。

很明顯，整體看目前聯(lián)合辦公行業(yè)的收入來源相對比較單一，而行業(yè)內(nèi)較為單一盈利模式的困難也會導(dǎo)致發(fā)展受限，但Bob面對此狀，則多了一份灑脫。他覺得一些新的盈利模式在規(guī)?；?，自然會慢慢產(chǎn)生，到了一定階段之后，聯(lián)合辦公的收入變得多樣化會是一個順理成章的事情。

從目前聯(lián)合辦公發(fā)展的境況看，聯(lián)合辦公為企業(yè)提供服務(wù)，需要成本，現(xiàn)在更多的聯(lián)合辦公提供的還是一些大眾化服務(wù)，但當(dāng)聯(lián)合辦公生存關(guān)度過之后，慢慢地產(chǎn)生合成機會，會在原來基礎(chǔ)上提供更多服務(wù)，而很多新的、細小的模式，目前很多聯(lián)合辦公企業(yè)也都在做。

以P2為例，目前空間內(nèi)除了向企業(yè)提供個性化垂直服務(wù)外，還會有生活服務(wù)，如設(shè)立咖啡館、健身房、食堂、Livehouse、無人售貨柜、精釀酒吧等。

另外，P2在靈活配置資源和提升資源配置的效率上，充分運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等因素，努力打造高科技場景下的智慧辦公。

2017年3月，P2與阿里巴巴聯(lián)合推出了神鯨空間-深圳阿里中心，空間中囊括了智慧建筑軟硬件一體化的各種雛形應(yīng)用，包括人臉識別、一鍵投屏、視頻會議、云打印/云掃描、室內(nèi)導(dǎo)航尋車、在線預(yù)訂空間、手機租金支付、智能郵局等眾多元素。

在Bob看來，智能化不論是Better還是Smarter，是很多聯(lián)合辦公未來發(fā)展一個比較重要的方向。

“只不過因為現(xiàn)在階段的關(guān)系，大家的專注點不同，現(xiàn)在很多服務(wù)是由聯(lián)合辦公企業(yè)和空間內(nèi)的合作伙伴一起去探索，它現(xiàn)在可能并沒有在我們自己的收入上面體現(xiàn)出來。”

Bob說，P2有很多垂直社區(qū)空間，很多用戶其實都是沖著垂直社區(qū)里的資源來的。

例如，P2北京的音樂空間，不僅可以在空間內(nèi)排練，也可以使用空間內(nèi)的演出場地，而且可以通過直播去找到更多音樂的用戶人群。

此外， P2會更加注重對大內(nèi)容的引進?，F(xiàn)在P2北京音樂空間，已經(jīng)與明星社群運營平臺一起合作。未來除了這些流量明星與音樂空間結(jié)合，還會有很多的 KOL，甚至明星與空間內(nèi)“素人”產(chǎn)生結(jié)合，幫助這些擁有專業(yè)能力的“素人”打造音樂夢想。在這一系列操作上，P2相當(dāng)于借助一些其他的外部項目，進行引流，另一部分可以因為這些內(nèi)容的引進幫助這些社區(qū)更好成長，通過內(nèi)容服務(wù)好在產(chǎn)業(yè)里面的人群。

“也許從傳統(tǒng)空間的角度看，空間聚集了音樂產(chǎn)業(yè)上下游不同資源。但若從創(chuàng)新的角度，空間內(nèi)實現(xiàn)的創(chuàng)作，對應(yīng)版權(quán)，最終都是留在這個空間的。它可能并不屬于租金的一部分，短期內(nèi)你也無法看見這些版權(quán)，但它有一個增長的部分，這些是在創(chuàng)新空間里體現(xiàn)并且留存，并在空間未來長期的價值中可以展現(xiàn)出來的一個附加值?！?/p>

黃土土表示，P2不是孵化器，也不止于聯(lián)合辦公，而是生態(tài)的建立者。P2希望利用線下空間的優(yōu)勢，發(fā)展新的商業(yè)模式，比如與太合音樂集團合作的音樂空間和與光明集團共建的新零售空間。“要做基于內(nèi)容創(chuàng)作的商業(yè)模式，通過社群定位產(chǎn)品和運營邏輯，沒有內(nèi)容核心的聯(lián)合空間只能是二房東?！秉S土土說道。

在土土眼里，這也是P2在空間社群化的過程中關(guān)注人和情感的獨特性?！翱臻g的獨特魅力在于其中來自各個社群的人?！睆?017年開始，中國的互聯(lián)網(wǎng)流量獲取增速已經(jīng)低于人口增速，線上獲取流量的難度越來越大，因此要通過兩種主要方式——品牌和社群，去聚合線下流量，“通過情感、情緒能夠獲得黏性高、更精準(zhǔn)、更有連結(jié)的線下流量”。

因此P2能夠更好地獲取優(yōu)質(zhì)流量，幫助這些創(chuàng)新者與產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生更多連接性，為產(chǎn)業(yè)賦能成為了P2特色。土土認為：“聯(lián)合辦公是一種新的思維，一種新的組織形態(tài)。核心內(nèi)核是跨界創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)協(xié)同和生態(tài)共建?；谏缛捍蛟炜臻g，基于空間聚合產(chǎn)業(yè)，基于產(chǎn)業(yè)構(gòu)建生態(tài)，用互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品思維打造P2的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈?！?/p>

聯(lián)合辦公的溢價是什么？

聯(lián)合辦公的溢價，來自于低入高租？

行業(yè)過往經(jīng)驗證明，如果做二房東和租賃形式，聯(lián)合辦公是比較低利潤的一個行業(yè)。

好租報告顯示，從2017年觀察至今，聯(lián)合辦公行業(yè)已進入長產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)模式，即從辦公場地的資源獲取，空間的設(shè)計及打造，招商入駐、運營管理，到企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)以及由此產(chǎn)生的各種增值服務(wù)等，最終將租賃方與聯(lián)合辦公運營方捆綁在一起。

聯(lián)合辦公的行業(yè)頭部玩家已經(jīng)從“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價值鏈服務(wù)商，將商辦的地產(chǎn)屬性成為服務(wù)先導(dǎo)的平臺屬性。

而Bob對于聯(lián)合辦公溢價的看法，可以用“打鐵還需自身硬”這句話詮釋。

他認為，聯(lián)合辦公的溢價來自所在社區(qū)內(nèi)物、人的質(zhì)量與空間提供的服務(wù)。而對于這些無法明確標(biāo)準(zhǔn)化的要素，每家聯(lián)合辦公會有不同的定位，這是最主要的原因。

另外，聯(lián)合辦公最大的價值還在于空間自身所帶來的創(chuàng)新與互動，企業(yè)在垂直空間與上下游合作伙伴的連接，與500強企業(yè)合作的契機……而在Bob看來，恰是因為在這樣的一個空間里面，那些企業(yè)增加了展示自我與接觸機遇的機會。

對于企業(yè)來說，聯(lián)合辦公不僅為企業(yè)在一定發(fā)展周期內(nèi)節(jié)約了成本，而且還為企業(yè)提供更多的便利。

“曾有企業(yè)和我講，他們犯的最大錯誤就是融資之后，用來租房子，自己花錢裝修，但是發(fā)現(xiàn)其實自己公司的狀態(tài)變化很快，所以聯(lián)合辦公可以提供這樣一種靈活性，可以在企業(yè)不同發(fā)展階段，向企業(yè)提供不同的產(chǎn)品以及其滿足不同的需求。”

Bob說，和很多聯(lián)合辦公空間內(nèi)的員工交流發(fā)現(xiàn)，年輕人更喜歡在這樣的環(huán)境里面辦公，大家認為這樣的空間不光有社交還有理想與生活。

根據(jù)好租數(shù)據(jù)中心，成交客戶從意向傳統(tǒng)辦公最后成交到聯(lián)合辦公所占比例為29.14%，聯(lián)合辦公意向漸高，甚至吸引了在傳統(tǒng)寫字樓租賃中有小面積需求的客戶。聯(lián)合辦公在未來，將成為傳統(tǒng)租賃強有力的競爭對手。

人群辦公習(xí)慣的改變，是驅(qū)動聯(lián)合辦公空間需求的最主要因素。

在這個過程中怎樣更好地服務(wù)于這些創(chuàng)始人也很值得思考。土土認為，社群的核心是“共識、共建、共贏”。B端和C端的需求是不一樣的，C端需要更多地把辦公和生活結(jié)合在一起，注重的是在一個開放的場景下思考、交流、工作、生活的體驗，激發(fā)他們的創(chuàng)造力；B端則更注重行業(yè)趨勢、商業(yè)合作、組織發(fā)展和創(chuàng)始人的自我成長。P2就有一個創(chuàng)始人組織，每月舉辦“神經(jīng)病集會”，將創(chuàng)始人聚在一起，去交流、碰撞、大開腦洞。“我們也會邀請資本和大企業(yè)的朋友一同交流，都非常有價值?！痹谶@樣的活動中，入駐P2的很多團隊都獲得了諸如真格、光速、戈壁、啟明等優(yōu)秀機構(gòu)的投資。

P2與空間的很多入駐團隊，社群伙伴都是相伴成長。也是因此，Bob告訴記者，他發(fā)現(xiàn)P2空間內(nèi)的很多團隊，即使隨著團隊的不斷成長需要搬離空間，但還是會持續(xù)介紹更多的團隊和伙伴加入P2社群。也有很多的團隊再回到P2空間的情況。

聯(lián)合辦公的挑戰(zhàn)

“目前聯(lián)合辦公最大的挑戰(zhàn)是如何去定義‘我們’是誰，這個特別重要?！?/p>

如今很多空間都在快速復(fù)制擴張的過程當(dāng)中，如果沒有辦法做到在行業(yè)內(nèi)自我定義，盲目跟從市場，在擴張過程中非常容易迷失。

另外，從外部經(jīng)濟環(huán)境看，整個市場時刻在發(fā)生變化，聯(lián)合辦公參與者需要意識到隨著資本迅速涌進，行業(yè)玩法也在改變，而且資本正在迅速向頭部資源涌入，要非常謹(jǐn)慎行業(yè)下一步會發(fā)生什么樣的變化。

當(dāng)面對行業(yè)內(nèi)挑戰(zhàn)者且其有大量資金在背后支持的時候，我們要怎么去玩？

Bob表示現(xiàn)在聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)并不是大家單獨可以去做什么，目前這個行業(yè)面臨的是要做共同的選擇，大家只有背靠背，在這個行業(yè)先生存下來，獲得機會。這是他近兩年在行業(yè)內(nèi)自己感受比較大的差別和挑戰(zhàn)。

另外，Bob告訴記者，參考酒店行業(yè)，好的酒店在自己市場里面定位都是非常明確的。他認為未來的聯(lián)合辦公也是一樣，不同的公司，面對自身不同需求時，會根據(jù)不同聯(lián)合辦公品牌所提供的環(huán)境選擇最適合自己的辦公場地。

雖然目前很多聯(lián)合辦公整體的模式相對來說是趨同的一種狀態(tài)。即使現(xiàn)在是這樣，但隨著時間的推進，他們想或者不想都會被動地去產(chǎn)生變化。但還是要有自己主攻的一個特點。而在這種趨同的狀態(tài)中，P2致力于營造有溫度的空間。東海廣場的P2在改造時在通風(fēng)管里發(fā)現(xiàn)了3只流浪貓，因此成立了一個流浪貓收養(yǎng)基金，在靜安寺寸土寸金的地方專門拿了一個房間出來收養(yǎng)流浪貓。對于P2來講，未來會更加專注社區(qū)內(nèi)容和產(chǎn)品的運營，在Bob看來，這基本上是P2最主要的線路。