黃文濤

眾所周知，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，也是中國(guó)居民財(cái)富最重要的配置渠道之一。由于某種程度上已經(jīng)演變成一種流動(dòng)性相對(duì)較高的金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)一定程度上成為我國(guó)信用擴(kuò)張的重要載體。

房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)20年

1998年住房制度全面改革后，居民住房需求對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大。

這種影響，不僅直接貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)投資、居民生活用房消費(fèi)領(lǐng)域，對(duì)建筑、建材、物流、金融等行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)也有廣泛的帶動(dòng)作用。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，2018年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額已超12萬(wàn)億元，是1986年的1200倍，年均增長(zhǎng)24.8%。這一過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年之前的大幅波動(dòng)，到此后的高速平穩(wěn)增長(zhǎng)，再到近年來(lái)增速下滑，經(jīng)歷了不同的階段。

其中，1998年住房制度改革之前，屬于大幅波動(dòng)階段，其間，出現(xiàn)過(guò)1992～1993年房地產(chǎn)投資超過(guò)100%的增速，也出現(xiàn)過(guò)1990年和1997年房地產(chǎn)投資增速的負(fù)增長(zhǎng)。隨后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了長(zhǎng)期的高速增長(zhǎng)。近年來(lái)，各種因素影下，雖有所下滑，仍然處于正增長(zhǎng)區(qū)間。

50% 數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住宅市場(chǎng)總價(jià)值占居民財(cái)富的比重超過(guò)50%。

從占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例來(lái)看，1986年至1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈明顯上升態(tài)勢(shì)，由3.2%增至15.7%。隨后雖有所調(diào)整，但在1998年后再次回升。2001年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例，一直穩(wěn)定在17%～20%之間，成為繼制造業(yè)投資、基建投資之后，中國(guó)固定資產(chǎn)投資第三大主要投向。

此外，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本總額占GDP的比重也在不斷上升，從4%左右升至7.6%（2013年），后逐步回落至6%左右。

占GDP比重仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家

值得一提的是，雖然經(jīng)過(guò)20年的高速發(fā)展，我國(guó)居住相關(guān)消費(fèi)及房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家。

數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比重超過(guò)了8%，對(duì)GDP增速的拉動(dòng)率也穩(wěn)步提升，2017年已達(dá)到0.75%。與此同時(shí)，海外多數(shù)經(jīng)濟(jì)體居住類消費(fèi)占GDP的比重均高于中國(guó)，美國(guó)和日本都在13%左右。

這一差距可以從兩方面尋找原因。一方面，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體多按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算自有房屋的虛擬租金，而中國(guó)的歷史成本法則導(dǎo)致數(shù)據(jù)在一定程度上被低估;另一方面，由于人均收入的差距，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的服務(wù)品價(jià)格相對(duì)較高，因此消費(fèi)者在物業(yè)服務(wù)、公共事業(yè)等方面的支出也相應(yīng)的顯著高于中國(guó)。

此外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值從1978年的80億元增至2018年的59846億元，增長(zhǎng)了47.4倍，年均增長(zhǎng)率為10.4%，比同期GDP年均增長(zhǎng)率高0.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，除2008年受次貸危機(jī)影響出現(xiàn)顯著下滑外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重一直穩(wěn)步提升，2018年達(dá)到6.7%。

即便如此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重仍然遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本的12%，與韓國(guó)的水平大致相當(dāng)。

房地產(chǎn)在居民財(cái)富中的重要地位，使其發(fā)揮了強(qiáng)大的金融加速器作用。

經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)關(guān)鍵因素之一

盡管我國(guó)居民房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)的GDP占比并不高，但由于房地產(chǎn)某種程度上已經(jīng)演變成一種流動(dòng)性相對(duì)較高的金融資產(chǎn)、是居民財(cái)富的重要儲(chǔ)存形式之一，其一定程度上成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融加速器。

數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)住宅市場(chǎng)總價(jià)值為250～300萬(wàn)億元，占居民財(cái)富的比重超過(guò)50%，成為中國(guó)居民最重要的資產(chǎn)。相比之下，盡管美國(guó)居民2016年的總資產(chǎn)達(dá)到了761萬(wàn)億元人民幣，遠(yuǎn)高于中國(guó)的444萬(wàn)億元，但其住宅資產(chǎn)約為26萬(wàn)億美元（約合180萬(wàn)億元人民幣），反而低于中國(guó)，占居民財(cái)富的比重僅為24%。

這一背景下，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，或?qū)?huì)帶來(lái)更強(qiáng)的財(cái)富效應(yīng)，也將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的影響。

另一方面，房地產(chǎn)一定程度上成為我國(guó)信用擴(kuò)張的重要載體。

2008年以來(lái)，房地產(chǎn)鏈條對(duì)我國(guó)信用擴(kuò)張的作用日益增強(qiáng)。此前，包括個(gè)人住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，在我國(guó)貸款余額中的比重僅為約17%。此后規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，2012年之后，房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)高于貸款余額增速，尤其在2016年，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重甚至超過(guò)了50%，隨后幾年也基本維持在40%左右，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性越來(lái)越強(qiáng)。

2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪短周期變化，分別是2009～2011年、2012～2014年、2015年至今。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房銷售額增速與廣義社融增速保持了強(qiáng)同步性。因此從某種意義上來(lái)講，我國(guó)的金融周期就是房地產(chǎn)周期，相對(duì)較高的投資需求使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了更大的影響。

更重要的是，房地產(chǎn)在居民財(cái)富中的重要地位，使其發(fā)揮了強(qiáng)大的金融加速器作用。在“居民-地產(chǎn)商-地方政府-金融機(jī)構(gòu)鏈條”的高速運(yùn)轉(zhuǎn)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖對(duì)于我國(guó)信用擴(kuò)張的作用越來(lái)越重要。

目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)，這也是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素之一。

（本刊記者王亭亭整理）